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商品房買賣合同糾紛數量不斷上升,且糾紛類型也在多樣化,逾期交房、逾期辦證,已經成爲商品房糾紛的重災區。近日,重慶市第一中級人民法院發佈的數據顯示,僅2009年至2011年三年間,該院受理近3000件商品房買賣合同糾紛案件,其中逾期交房、逾期辦證佔比達到78%。那麼,商品房糾紛有哪些類型?購房合同的內容到底應包括哪些內容?購房者需要注意怎樣的問題?
糾紛
逾期交房、辦證佔比78%
在我市一家銀行工作的祝祥翔最近比較煩,他在渝北區一樓盤購買的住房,交房日期過去幾個月了,他還遲遲沒有拿到鑰匙。
這樣的案例很多。“最近我代理的33件案子,全是一個小區的業主起訴開發商逾期交房。”昨日,重慶志同律師事務所合夥人、重慶市律師協會房地產委員會委員陳浩告訴記者,“去年我代理了大約100件商品房買賣合同糾紛的案子,而今年到目前就已經有上百件,其中80%~90%都是逾期交房和逾期辦證的糾紛。”
近日,重慶市第一中級人民法院發佈的數據顯示,近年來該院受理的商品房買賣合同糾紛數量呈逐年上升趨勢,糾紛類型也呈多樣化。其中,2009年至2011年該院受理的2900餘起商品房買賣合同糾紛案件中,涉及逾期交房、逾期辦證的有2200餘件,佔總案件數的78%。除了逾期交房和逾期辦證,糾紛的類型還有宣傳資料與實際不符、房屋質量問題、小區五通費及房屋面積計算等方面。
原因
六大因素致糾紛上升
對於商品房買賣合同糾紛持續增加的原因,重慶市第一中級人民法院分析,開發商隱瞞重大事實、延期交房、不履行協助辦證義務、房屋質量和麪積存在問題、配套設施與宣傳不符等六個方面,是主要原因。
重慶志同律師事務所合夥人、重慶市律師協會房地產委員會委員陳浩分析說,一方面在於這些開發商法律意識淡薄;另一方面在於其缺乏開發經驗和資金,比如選擇了一些資質較差的施工方,導致難以在規定時間內完工和驗收,而逾期交房一般將導致逾期辦證。
也有業內人士表示,引起糾紛的主要原因在於合同約定的缺失,導致權責模糊。記者在採訪中瞭解到,我國大部分商品房買賣合同一般以建設部和國家工商行政管理局印發的《商品房買賣合同示範文本》爲基礎,開發商再酌情調整部分內容形成格式合同。而實際上,一些開發商制定的購房合同,尤其是補充合同中往往暗藏陷阱,開發商常利用格式合同侵害消費者合法權益,例如違約責任的約定不對等、出賣方擅自擴大不可抗力的解釋等。
“格式合同對購房者而言是很有益的,但目前大多數開發商都會讓購房者再籤一份補充協議,而這份協議許多購房者並不會仔細去看,後來常常引發糾紛。”陳浩說。
支招
購房者如何完善商品房合同?
重慶市第一中級人民法院相關人士在解讀時稱,“將實踐中易發、多發的爭議事項納入購房合同予以明確約定,是減少糾紛發生、維護購房者合法權益的有效途徑。”應將公共配套設施及宣傳廣告等內容納入合同予以規範,同時可考慮將公共基礎設施和配套設施的平面圖納入示範文本,對綠化、公共區域裝修標準等重大事項予以細化規定,對於開發商的宣傳廣告內容則可以作爲合同附件予以規範,明確違約責任。
此外,業內人士也建議進一步完善開發商交房的具體條件。據瞭解,目前“示範文本”中約定開發商交付房屋時應具備“兩書一證”(《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設工程竣工驗收備案登記證》),但是“兩書一證”代表着開發商對房屋質量合格的保證及房屋通過相關部門驗收,卻不能夠直接證明交付房屋質量符合雙方約定。
購房者應該注意哪些問題?“建議購房者在看了主合同之後,一定要仔細查看補充協議。”重慶志同律師事務所律師陳浩告訴記者。他還建議,購房者遭遇逾期交房、逾期辦證後,一定要注意訴訟時效,同時保留好收據、刷卡記錄、貸款合同等資料。
記者高亮