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11號線2期、16號線、8號線3期……這些都是近幾年即將開通或規劃中的軌交,“軌交修到哪裏,哪裏房價就跟着漲”的趨勢依然不變。
此次地鐵11號線二期通車,必然改善或提升了周邊板塊、區域的配套,也將成爲周邊房屋售價及租金上漲的助推劑。對於那些準備購房、但預算有限的消費者來說,提前在軌道交通規劃中的區域置業,不僅能在區域價格低窪時期完成置業需求,而且待軌交開通後,物業將頗具升值潛力。
三林:部分二手房跳價10%
8月31日起,軌交11號線二期(江蘇路-羅山路)正式投入載客試運營。沿線的徐匯中心、徐匯濱江、前灘、三林、康橋等板塊獲得直接利好因素。不少剛需購房者將上述板塊作爲理想的置業選擇區域。漢宇地產市場研究部分析師表示,在軌交11號線二期通車前後,所涉及的市中心板塊(例如:徐匯中心、徐匯濱江),近兩個月價格表現出穩中小漲趨勢,價格同比漲幅控制在15%左右。
不過,軌交開通對不同區位房價的影響差異明顯:徐匯中心板塊是目前上海最成熟的CBD商業中心之一,當前區域內品質較優小區,均價普遍在6萬元/平米水平之上,一般中高檔小區售價在5萬元/平米左右。由於該板塊本就配套成熟,對11號線二期軌交單線的依賴程度較弱,加之板塊房源單價總價呈現“雙高”,主要以改善型需求爲主,因此軌交通車對房價幾乎沒有影響。
而浦東三林、康橋板塊則是另一種情況,三林板塊位於川楊河以南,浦三路以西,外環線北側,黃浦江東岸的區域。世博園開發帶動三林板塊不斷成爲中環宜居板塊,前灘CBD的規劃使得板塊價值進一步放大。記者從中介門店瞭解到,目前板塊內緊鄰11號線站點的金誼河畔、中房櫻桃苑等品質較優的次新房小區,兩房總價控制在200~350萬元/套,三房總價則控制在300~450萬元/套。
康橋板塊北接浦東三林、北蔡板塊,東至申江路,南臨周浦鎮,西至浦江鎮板塊。當前板塊內熱點成交樓盤有錦繡華都、萬科金色城市等。軌交11號線二期通車前後,賣家掛牌價格較之前出現5~10%上漲趨勢,主要因素就是軌交開通後周邊居民出行便利度得到大幅提升。以11號線御橋站所輻射的萬科金色城市小區爲例,8月均價爲3萬元/平方米,去年同期則在2.6萬元/平方米左右。1-7月,小區成交了268套房源,較去年同期101套的成交量大幅放量。在三林板塊,建成入住時間較早的金光小區以小戶型較多受到剛需購房者的關注。中介門店負責人告訴記者,目前小區內一套50平方米的1室1廳房源報價可達130萬元左右。安居客數據顯示,該小區二手房房源均價從今年4月的24822元/平方米,上漲至如今的26000元/平方米,且從7月份起價格上漲有提速趨勢。“價格提升除了受市場環境影響外,主要還是11號線二期通車的提振作用,部分賣家從獲知軌交開通的具體節點後立即跳價,跳價幅度在10%左右,且惜售情緒明顯。”該中介負責人表示。
臨港新城:新盤普漲1000元/平方米
軌交16號線長約59公里,軌交16號線試運營時間爲2013年第三季度(一期羅山路—滴水湖段),預計今年年底會正式開通。
據漢宇地產市場研究部新房監測數據顯示,7、8、9近3個月內,按可比房源價格計算,外高橋、祝橋、臨港新城等自貿區和軌交板塊新房實際成交價格普遍漲了1000-2000元/平方米,月環比漲幅在2%~3%之間。目前臨港新城板塊內以新房爲主力在售對象,在售的新盤共計4個,分別爲滴水湖馨苑、海濱國際華城、東港銘築、麗都華庭,上述新盤均主推小戶型產品。
值得注意的是,雖然臨港新城擁有一系列利好政策(如自貿區、軌交16號線等),但由於整個板塊距離市中心較遠,同時還面臨人口導入速度緩慢,生活氛圍不足等問題,從而限制整個板塊新房價格顯著上揚。當前板塊新房成交價普遍在11000~13000元/平方米。不過,利好政策也使臨港新城備受市場重點關注。根據部分新房監測數據顯示,自今年3月起,板塊月交易量持續處在百餘套水平之上,尤其在8月,共集中籤約213套房源。這與去年月交易量長期徘徊在兩位數形成鮮明對比。在去投資、投機政策背景下,雖然購房資格有限,但仍選擇在臨港新城板塊置業,充分表明購房者對於板塊未來發展持樂觀態度。位於臨港新城板塊的滴水湖馨苑成交均價由1.3-1.4萬元/平方米上漲至1.4-1.5萬元/平方米,8月份成交活躍達90套。
[提醒]
買軌交房要避免三個漲價節點
上海中原地產研究諮詢部高級研究員盧文曦認爲,軌交房漲價一般會有幾個階段漲幅特別明顯,第一階段是規劃通過時,第二階段是開工時,最後一個階段就是軌交通車時。尤其是第一和第三階段房價有“質”的飛躍,房價往往是非理性的價格,並且多半會透支後期上漲空間。因此買家在選擇軌道房時儘量避開這些時間節點以買到相對便宜的價格。
軌交站點鄰近的小區,價格普遍要高於板塊平均水平。由於價格因素對於剛需置業者而言,敏感度高,因此建議購房者應根據自身實際的購買力,來選擇相適應小區。同時,對於外圍區域而言,軌交因素對於房價支撐作用仍較爲顯著,且具有連續性影響,購房者倘若碰到心儀小區,並對價格持認可態度的話,應及時果斷出手。
而改善型羣體在資金方面相對佔有優勢,可選擇區域範圍相對較廣,且對軌交依賴程度有限,因此在選房過程中,應更加註重小區自身品質、周邊購物、休閒等日常生活配套是否成熟等因素,切忌盲目跟從入市。