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近期,一些熱點城市的房地產市場表現令人擔憂。爲此記者專訪了住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹。
分化因需求增長不平衡
記者:您認爲當前房地產市場運行有何特點?部分熱點城市漲幅居高的原因何在?
秦虹:從今年1至7月的房地產市場運行來看,城市分化、企業分化是最主要的特點。在全國600多個設市城市中,部分大城市房價仍呈明顯上漲態勢,多數城市房價基本穩定,少數城市房價呈下跌態勢。經過十幾年房地產市場的快速發展後,可以預計,中國的房地產市場已經告別了鐵板一塊的格局,今後分化將是常態。
城市房地產市場分化的背後原因,主要是人口流動導致需求增長的不平衡。特別是大量年輕人向就業機會更多、公共服務更好的大城市集聚,對住房產生大量需求,表現在20至35歲的首次購房者在大城市佔比繼續提高。
而相對於需求的增長來講,上半年主要大城市的供應量明顯不足。直到今年6月份,東部地區的住宅新開工面積還是負增長0.6%,其中北京負10.1%,上海負13.2%。
調控政策方向保持穩定
記者:在當前經濟增速放緩、轉變發展方式關鍵時期,您認爲房地產市場調控的着力點在哪裏?
秦虹:自2010年以來的房地產調控政策基調,是在住房市場上,抑制投機需求、滿足合理需求。這一政策取向,一是有利於縮小在住房資源佔有和消費上的不平衡,對解決目前住房存在的主要矛盾,針對性更強;二是有利於使住房政策與國民經濟發展的需求更好地相結合,體現在保障性安居工程建設力度的加大和對首套購房者的支持,既改善了民生,又有利於支持經濟增長。
當前我國經濟增長正經歷從高速增長轉向中速增長的變化過程,我認爲,此時房地產市場調控的着力點應是,在政策方向上,保持連續性和穩定性;在政策措施上,不斷優化和更具針對性。
“限購”措施升級有必要
記者:我們注意到,近期鄭州等一些房價上漲過快的城市採取“限購”措施升級等新舉措,對此,您怎麼評價?
秦虹:最近鄭州等地“限購”升級,主要原因應該是政府要兌現年初對外公佈的房價控制目標,實現承諾。在那些因供應不足而導致房價上漲過快的城市,政府要想在短時間內實現房價漲幅的下降,“限購”升級不失爲是一種應急緩解供求矛盾的辦法,也是必要的措施。
但同時,也提醒我們,各地政府對本地的供求狀況必須要有更強的預見性,要有“疏”、“堵”結合的政策措施。
要解決穩定“預期”問題
記者:很多專家和業內人士呼籲“儘快研究制定房地產市場健康發展的長效機制”,您認爲建立這一長效機制的突破口在哪裏?
秦虹:我認爲,建立房地產市場健康發展長效機制的關鍵,是要解決全社會對住房政策有個穩定“預期”的問題,就是要讓城鎮各類人羣都知道他們面臨的住房政策是什麼。比如,低收入家庭知道將享受的住房保障政策是什麼;沒有住房的年輕人知道解決住房問題的途徑是什麼。
現在由於對住房政策的預期不穩定,很多人在尚不具備購房經濟基礎時就急於買房,既加大了當期的市場需求,透支了未來需求,也增大了生活壓力,產生抱怨情緒。所以,長效機制的政策應是一整套穩定預期的政策,其核心應是構建一個覆蓋全體居民居住需求的供應體系,並附以配套政策堅定落實。