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本市中心城區最大一處“都市裏的村莊”初步完成房屋徵收
“城中村”拆遷難如何破解?
要拆了!如一石投入湖面,這一消息在即將動遷的“城中村”的新老“村民”心中泛起波瀾。
拆除“城中村”並不容易,居民與外來務工人員的利益,環環相扣,錯綜複雜。記者走進本市中心城區最大的一處、初步完成房屋徵收的“都市裏的村莊”――高家浜、喬家塘基地,瞭解“城中村”在拆遷中是如何解決難題的。
上萬租戶如何出“村”
數十倍於戶籍居民的外來租住人員的“出路”問題,是“城中村”改造繞不過去的難題。
走在喬家塘曾經的商業街上,放眼望去只見一處處廢墟,這裏曾經佈滿各類無證小店、黑診所。而今只有殘留在牆頭上的種種小廣告,能依稀推想出過去的熱鬧景象。這些曾經熱鬧的小店,幾乎都是外來人員開的。他們服務的對象大多也是外來羣體。這裏的外來人員大多從事着小攤販、清潔工等職業。
高喬基地“城中村”由高家浜、喬家塘兩個自然村演變而來,被田林路、蒼梧路、桂林路、漕寶路包圍,佔地6萬平方米,戶籍人口1600多戶,約12萬平方米建築物。這裏的本地住戶大都早已搬出,空出的老房子用於出租。因爲租金低廉,吸引了很多外來務工人員落腳。“安徽的、四川的、山東的,他們拖家帶口,又介紹老家親友過來打工、居住。最多時住了4萬人。”
徐彙區第二房屋徵收服務事務所入駐高喬基地,首先面對的是,那麼多流動人口租住,怎麼疏導出去?事實上,從去年起,事務所就開始了各項鋪墊工作。
據一些老居民回憶,“城中村”裏曾經黑網吧、無證商店林立,短短一條街上甚至還開過幾十家遊戲機房,門口有長相兇猛的大狗看門,裏面還有賭博機。
疏導首先從整治入手。整治黑網吧、黑旅館,取締無證攤點、無證診所、無證飲食店。“這些無證營業場所存在治安、食品衛生、消防等隱患,居民本就意見很大。”高喬基地項目組負責人說。
更深一層的考慮,因爲這些經營場所很大程度上維繫着“城中村”的日常生活運轉,通過不斷整治,不法商販感到做不下去了,一些外來務工人員也對食品安全、環境衛生、健康等有了新認識。就此,1/3的外來租住人員主動選擇了離開。
“停租行動”如何深入
“城中村改造,表面上看,就是拆拆建建的粗活,但其實它是項細緻活。”徐彙區第二房屋徵收事務所負責人章立新感慨,停租就是其中一項。
雖然外來人員只是租戶,在此地並沒有產權,但有些人居住在此處十幾年或二十幾年,要一下子解除租約,也不是簡單的事。“有的租戶長期承租,合同都找不到了,有的甚至根本沒簽過合同。”
另一方面,一些村民也不捨得那筆豐厚的租金。隔成十幾間甚至幾十間房出租出去,每月收入幾千至數萬元不等,這是一些居民的重要收入來源。
一位老居民說,上世紀七八十年代,高家浜、喬家塘開始陸續徵地建廠。2002年起,村改爲居委,隸屬於徐彙區虹梅街道。土地徵收後,土地上的住房既沒補償,也沒拆除。“徵而未拆”的局面,造成了這裏“有房可租”的局面。
“要給房東們把道理講清楚。”在另一個即將開展徵收的“城中村”,居委會開始行動起來,告訴房東“停租可避免引起不必要的麻煩”,他們告誡房東們,即將到期的租約不要再續簽,未到期的也要儘早通知房客,讓房客們提前有所準備。
“我們這裏的租金,很多都是每月付清的,其實只要房東不看重眼前的一點利益,事情不難解決。”一名居委會幹部告訴記者。看到如今還有居民掛出“有房出租”的小牌子,他們也會做居民的工作,“早點完成徵收,早點住進新房,對大家都是好事。”
在高喬基地,隨着徵收工作的展開,大多數簽約居民租約到期後,不再續租,將房子交給了項目組。但也有四五十戶居民和項目組還在協商過程中時,租約就將到期,續租,會給下一步的房子徵收帶來麻煩,不租,租金豈不落空?再三權衡後,由項目組出面將房子租下。通過這樣的方式,數月下來,大多數無房可租的外來人員自然也離開了村子。
居民利益如何釐清
解決了外來租戶出村問題,居民利益如何釐清,也擺上檯面。
徐潘基地是佔地80畝、戶籍人口414戶的一處“城中村”。徐潘基地徵收項目負責人鮑增榮認爲,保證“城中村”基地平穩、有序徵收,不僅要有充足的房源和資金,更主要的是給力的方案,公平、公開、公正的程序。
“高喬基地”項目組辦公室旁邊,正在建造幾棟樓房。章立新說,考慮到居民“離土不離鄉”的情結,項目組爲每戶徵收家庭至少準備了一套就近安置房。“告別搖搖晃晃的老房子,住上窗明几淨的電梯房,一些老居民盼了幾十年,進一步改善生活,是他們心心念唸的事。”
每個人都盯着徵收方案。徐彙區今年“城中村”改造雖延續了以往農民宅基地徵收“拆一還一”的政策框架,由於“徵而未拆”的時間久了,不少家庭情況有了變化。要做出切實可行的方案,前提必須弄清近二十年來各家各戶的家庭人員變化情況和房屋面積變化情況。爲此,兩個項目組前後各召開了近20次居民座談會,聽居民把想說的話、想提的要求全部擺出來。項目組負責人管這個做法叫“矛盾前置”。
“孩子結婚用房,怎麼算?”按照農村宅基地的相關規定,成年子女結婚時,符合條件的可申請新宅基地。一些人提出,現在時代不同了,婚房不能按照“男女補償只能算一頭”的農村“老規矩”,還有人提出“家裏未婚的大齡青年,能否適當增加補償”,也有居民提出“家裏某人,在上次徵地後、這次徵收前故去了,怎麼算?”形形色色的問題擺在檯面上,在居民討論作出決定後,寫進補償方案,不再搞個案式的補充協議。
今年徐潘基地已簽約的300多戶人家,未出現一份補充協議。鮑增榮說,“如果個案多了,大家到處亂猜疑、亂比較,‘他家能補充,我家爲什麼不能補充’,如此一來,哪怕補得再多,心裏都會覺得自己少了。”只有公開、公平,每戶的家庭情況、補償方案、評估公司選聘、安置房源等全部上牆公佈,“大家的心纔會平”。
“有了居民認同的方案,是成功的一半,另外還要看項目組能否堅守方案。”項目組有時會遇到金錢的誘惑、人情的籠絡。鮑增榮說,協商過程中,有居民拿着一沓百元大鈔放在面前,讓他在面積上增加一些,被斷然拒絕。也有個別居民請熟人當說客,讓他提供好房型,也被拒絕。“只要開一個口子,整個徵收方案就會崩潰。”
目前,高喬基地初步完成了房屋徵收,已有近95%的戶主簽了徵收協議,並搬出了“村子”。與此同時,徐潘基地隨着90%的住戶簽了徵收協議,人流如退潮般地不見了。(記者張駿通訊員袁昭宇)