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讓經濟適用房業主期盼多年的經適房上市交易政策,終於在最近有了《實施意見》。這也讓2004年9月1日前購買經適房的業主心裏一塊石頭落了地。
據透明售房網統計,目前可上市交易房源約38598套,其中約12865套房源是在2004年9月1日之前購買的,只需補繳土地出讓金,其餘房源,則需要繳納55%的增值費用。
對於想賣房的經適房業主來說,最關心的還是自家的房子到底能賣多少錢?而對於想買二手房的買家來說,又多了選擇的空間,畢竟早期的不少經適房,地段、配套、戶型什麼的都是挺不錯的。怎麼買怎麼賣?且聽記者幫你分區域探討一下。
丁橋、九堡:量大、房新
多數要繳增值費用
據透明售房市場研究院統計,在可上市交易的經濟適用房中,江乾區的佔比最大,爲38.71%,共計14943套房源。
在可上市交易經濟適用房小區套數排名中,排在前三位的均處在江乾區,分別是後珠辰秀嘉園、丁橋蘭苑、新江花園,這些小區多數不符合免徵條件。
其中後珠辰秀嘉園和丁橋蘭苑都位於丁橋板塊。丁橋最初定位爲大型生活居住區,其實就是在這兩個經濟適用房項目帶動下發展起來的,伴隨着這兩大經適房項目,有一系列政府配套。
目前丁橋板塊的一手房價在1.3萬~1.5萬元/平方米之間;二手房價在1.2萬~1.3萬元/平方米之間。像廣宇上東城,二手房掛價約在12697元/平方米;冠宇雋園掛牌價13174元/平方米;天陽觀築爲12518元/平方米;聯合格里12539元/平方米。
以新江花園、藍橋景苑、藍橋名苑爲代表的九堡大型經適房居住區,也帶動了九堡商品房的興起。眼下的九堡,早已經脫胎換骨,再也不是當年城郊結合部的模樣。新江花園、藍橋景苑周邊,早已被商品房包圍。而這幾年隨着九堡客運中心站、地鐵1號線、四季青服裝市場的進駐,使這個區域的入住率越來越高,購房者對此區域的認可度也越來越明顯。
目前此區域在售二手房的掛牌價格約在1.2萬~2.1萬元/平方米。最便宜的樓盤像九月庭院、晨光綠苑,單價約在1.27萬元;像九洲芳園、左鄰右舍、香檳灣、中外公寓,掛牌單價約在1.4萬~1.6萬元/平方米;最貴的,當然就是綠城的麗江公寓,掛牌平均價格在2.15萬元/平方米,其實這已經比前兩年有較大的跌幅了。
北景園、東新園:
周邊配套基本成熟
北景園、東新園,是杭州較早的經適房小區,當時看起來是比較偏遠的,但是十多年過去,他們的區位早已經算是杭州的中心區域。
據透明售房統計,可上市經適房中,下城區以25.95%的佔比排城區第二位,共計10015套房源,其中房源量較多的小區有北景芳洲苑、東新園新湖苑、東新園望景苑。
而東新園和北景園,也是免繳差價55%套數最多的小區。據記者統計,北景園系列項目和東新園系列項目,免繳差價55%的套數達到6643套,佔總免繳差價套數的一半以上。因此,我們預測,東新園和北景園的經適房,在短期內有可能對周邊一二手樓市有一定影響。
目前周邊在售一手房不多。像樺楓居,售價約1.7萬元/平方米;萬泰新語,約1.55萬元/平方米;萬家星城、中鐵建國際城,價格在2萬元/平方米以上。
周邊二手房的價格約在1.5萬~1.6萬元/平方米。像都市楓林,掛牌價約1.6萬元/平方米;祥和人家,約1.56萬元/平方米。
聖苑小區:
學軍小學學區概念
拱墅區有一個最大的經濟適用房組團都市水鄉。除都市水鄉水秀苑屬於西湖區外,其餘均屬拱墅區。拱墅區共6546套房源,除了都市水鄉,還有三墩的幾個經適房項目,比如可上市套數爲208套的長青嘉苑以及可上市套數138套、其中4套免徵差價的田園河畔居。
城西三墩板塊最大的經濟適用房小區——都市水鄉,除水映苑有501套的房源是在2004年9月1日之前簽訂購房合同以外,其餘房源都需繳納增值部分的55%。這樣一來將大大降低該批房源流通的積極性。
另外,像聖苑、政苑小區,有部分也屬經適房性質,但因爲還未滿5年,因此不在可上市交易的範圍之內。但是因爲聖苑有學軍小學的學區概念,未來一旦滿5年“解禁”,對周邊的一二手房仍然會有影響。
目前周邊的二手房不少,掛牌價格在1.4~1.6萬元/平方米。像親親家園1期,掛牌價約1.45萬元/平方米,美都公寓的掛牌價在1.59萬元/平方米。在售一手房不多,協安紫郡售價約1.6萬元/平方米。
近江家園:
地段好,學區好,基本免差價
上城區最大的可上市經濟適用房組團爲近江家園一、二、三園,共有620套,房源都免徵差價。這些房源從面積上來看,有七八十平方米的小戶型,也有130平方米的大戶型,有較大的可選擇餘地。最重要的是,這些房源都是勝利小學學區房概念,同時,又處在錢江新城的豪宅區地段,因此,只要出手,這些經適房業主手裏都會擁有不少的充裕資金可以換房。
近江家園附近的一手房不多,有待售的望江府,主力戶型面積爲90平方米,單價估計在4萬元以上。周邊的二手房卻不少,掛牌價格在2.2~2.9萬元/平方米。例如居安坊2.2萬元/平方米,錢江苑2.8萬元/平方米。
下沙、濱江、西湖區:
人才房、專用房居多
這三個區域的經適房,其實不算是真正意義上的經適房,各種人才房、專用房等佔比較多。像下沙的銘和苑、清雅苑、金沙學府、西湖區的翰墨香林、濱江區的濱文苑等。因爲這些都是2004年9月以後建的樓盤,因此,都需要繳納55%增值差價,對周邊樓盤影響較小。
值得一提的是西湖區的嘉綠苑系列組團,包括嘉綠西苑、嘉綠名苑、嘉綠南苑、嘉綠蓮苑等,其中有600餘套是2004年9月前的房源,在寸土寸金的城西,這幾百套也可能會爲周邊二手樓盤帶來影響。
銘和苑附近一手房不多,德信早城的尾盤價格在1.5萬元/平方米左右。二手房在1.1萬~1.2萬元/平方米之間。例如,新沙家園1.1萬元/平方米,高沙小區1.2萬元/平方米。
濱江區的經適房並不多。可上市的最大組團爲中興花園,共702套,都免徵差價。新洲花苑共405套,需徵收差價。錢塘濱和花園、仁苑、濱文苑等還暫不能上市。
附近二手樓盤很多,掛牌價在1.8~2.3萬元/平方米之間,星耀城2.3萬元/平方米,風雅錢塘2萬元/平方米,江南豪園1.9萬元/平方米。在售的一手盤,欣盛東方福邸約2.5萬元/平方米,明月江南3萬元/平方米。