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對主營中高端項目的開發商來說,調整產品結構並非一日之功。
東地產傅一辰報道
日前,“華南五虎“之一的雅居樂公告稱,今年1-7月的銷售額爲182.6億元,儘管相比去年增長了12.9%,但和今年420億元的銷售目標相比仍有較大的差距。僅完成全年計劃的43%。
這一業績對於今年積極拿地和發債的雅居樂來說並不樂觀,也爲公司下半年的銷售帶來了不小的壓力。
或增加資金壓力
穆迪報告指出,過去7個月,雅居樂在收購土地方面的支出總計約90億元,假如該公司未能實現其銷售目標,上述支出將使其有更大的債務融資需要。
雅居樂在今年初發行了一筆7億美元的永久債券,7月則完成了一比56.28億港元的銀團貸款。若將7億元的永久債券視作債務,淨負債比率將由62%上升至82%。
獨立地產評論人黃太陽告訴《東地產財經週刊》(以下簡稱“《東地產》”),雅居樂目前存在一定的財務風險。未來需加強內部成本管控、適度讓利促進銷售,加速現金流的迴流,同時要考慮多渠道的融資方式。在雅居樂業績發佈後,摩根大通、招銀國際和瑞信均調低了雅居樂的目標價。
摩根大通的報告指出,雅居樂計劃下半年加推項目,故第四季合約銷售或回升,但距離完全復甦仍遠。雅居樂於2009及2010年購入過多昂貴土地,因此被迫開發高端項目,但目前的政策環境不利該等項目,因此增長緩慢。管理層曾提及降價以刺激銷售及清理庫存,但該行認爲,管理層對清理庫存的決心不大,相信焦點仍落在保存利潤上。
不過,雅居樂對於完成全年420億的銷售目標仍有信心。
雅居樂資本市場部相關負責人告訴《東地產》,集團下半年會從可售資源、產品結構及銷售策略等方面做出相應調整,以滿足市場不同需求以及應對市場的變化。
“集團計劃下半年推出11個全新項目以及30多個新組團,新增可售貨量共約300多萬平方米,整體較上半年充裕;剛需供應量將進一步提高,估總可售貨量將增加至6成左右。集團已調整戶型,增加中小戶型供應的比例;集團會根據實際情況調整銷售策略,如針對銷售表現好的項目考慮加快推盤節奏,針對去貨速度較慢的調整售價及交付標準。相信通過以上策略,能推動銷售,力爭完成全年銷售目標。”該負責人表示。
調整土儲佈局
事實上,今年上半年雅居樂便已經注意到了產品結構上的問題,在拿地時更注重補充一些一二線城市的地塊。
克而瑞研究中心分析師沈曉玲指出,上半年雅居樂在一二線的投入有所加大,資金投入佔比爲35.1%;且在三四線的投入,也以佛山(樓盤)、中山(樓盤)、揚州(樓盤)等經濟發達的城市爲主。如果剔除騰衝、陵水兩地原計劃土地,一二線的面積佔比將上升至34.2%。由此可見,企業正實施佈局多元化,並適當加大了一二線的投入。
此外,此前雅居樂大多土儲集中在華南地區,並將旅遊地產作爲重點。但今年雅居樂在華東地區佈局的意圖十分明顯。
今年以來,雅居樂在上海(樓盤)、蘇州(樓盤)、杭州(樓盤)、無錫(樓盤)、揚州、南京(樓盤)、鎮江(樓盤)、滁州(樓盤)等拿地,在華東地區的購地金額達到58.04億元。而去年全年,雅居樂在拿地上僅花費了26億元。
上述負責人告訴《東地產》,集團爭取補充華南區域的土地儲備、增加華東區域、華西區域的項目數量,輔以酒店、商場及寫字樓的營運,能有效分散經營風險及進一步優化集團在全國不同區域的發展佈局;並提高剛性需求產品的比例,以應付長遠的市場需求及確保項目的盈利能力。在旅遊房地產業務方面,集團會具策略地推出迎合該市場的產品及積極探索於海南(樓盤)及雲南進一步發展的可行性,憑藉集團於該板塊的豐富及成功經驗,有信心能取得令人滿意的銷售表現。
截至8月20日,雅居樂共有土地儲備4177萬平方米,其中華南地區1737萬平方米,佔總儲備的41.6%;華東地區565萬平方米,佔總儲備的13.5%;旅遊地產包括海南974萬平方米和雲南410萬平方米,佔總儲備的33.1%。
黃太陽向《東地產》指出,旅遊地產的資金佔用時間長,受外界市場環境影響,產品結構調整是明智之舉。不僅雅居樂如此,類似金地、佳兆業、恆大紛紛加大一二線城市的佈局,加大住宅剛需產品的供應,以滿足企業快速規模擴張和實現全年銷售目標的達成。
“華南五虎”擴張之惑
雅居樂和恆大、碧桂園、富力、合生創展被稱爲“華南五虎”,爲南方房企的代表。
近年來,政策導致市場情況不斷髮生變化,房企若不能緊跟政策進行調整很可能會在一輪發展中落後。華南五虎在數次轉型中,分化逐漸明顯,或受益於正確的決策和政策助力而增長迅速,或因錯誤的發展方向而在原地徘徊。
2012年,恆大、碧桂園、雅居樂、富力和合生創展的營業收入分別爲923.2億元、476億元、330.68億元、322億元和116.44億元。
合生創展與富力發展不溫不火,恆大、碧桂園則發展迅速。
碧桂園今年的發展順風順水,上半年的94%的銷售增長更是賺盡眼球。有分析認爲,注重高週轉、財務實力雄厚、全國佈局均衡的碧桂園成爲新一輪城鎮化浪潮中的受益者。快速開發和銷售的碧桂園策略顯然很符合目前的“國情”。而事實上,碧桂園“農村包圍城市”的佈局在樓市火爆的2009年曾被認爲是其銷售疲軟的主要原因。但隨着政策背景的變化,這樣的佈局在今年反倒促使其業績飛速增長。
恆大近年來在華南五虎中發展最爲迅速,即將邁入千億大關,但從去年起便被傳要“轉型”。然而,儘管上半年在北京(樓盤)、廣州(樓盤)等一線城市拿地,恆大的“主戰場”依舊是二三線城市。避開政策重災區,拿地動工流程“標準化”,也極少緊跟潮流做商業、養老地產或出海的恆大策略其實很“保守”,但在過了千億後,恆大能否保持前幾年的發展速度還需時間來檢驗。
反觀雅居樂,在海南的旅遊項目剛推出時曾經爲公司創造了很高的利潤,而今卻飽受質疑,不得不展開全國平衡佈局,提高剛需產品的比重。
黃太陽告訴《東地產》,“在調控大背景下,房企的經營策略有經營策略有:一,逐步放棄利潤型項目,追求快週轉制勝;二,產品佈局重回一二線城市;三,聚焦剛需產品。”