|
||||
(1 /7張)
改善型樓盤和豪宅漸成主力地價推動房價始終呈現漲勢大型房企呼吁慎當地王———
持續至今的成交熱消耗了大量的庫存,再加上之前兩年土地出讓未達標帶來的後遺癥,使得大量房企對於增加市場供應『有心無力』。根據亞豪機構統計,下個月僅有包括泰禾北京院子、鴻坤·林語墅在內的26個新老項目入市,相比去年同期減少三成,供應量持續下滑。分析人士稱新增供應的銳減和土地價格的屢攀新高,讓9月新盤的價格繼續呈現漲勢。對於房價和地價在今年的持續上揚,包括遠洋地產控股有限公司董事局主席李明,綠地集團副總裁、京津房地產事業部總經理石文紅在內的多位開發商高層都表示了擔懮。為了預防風險,遠洋地產力求發展的多元化,試水的第一個養老項目椿萱茂下個月正式面市,而綠地則發展商業地產的同時,也定下了不搶地、不當地王的基調。
新盤預測『金九』只迎來了26個新盤純剛需小戶型項目僅5個
『金九』的到來似乎也難以緩解目前市場上在售項目少、買房人紮堆的現狀。根據亞豪機構數據統計顯示,9月份北京預計將有26個項目開盤入市,其中包括鑫苑·鑫都匯、通州萬達廣場、亦莊金茂悅、泰禾北京院子等在內的10個純新盤,以及包括京投萬科西華府、鴻坤·林語墅、金隅翡麗等在內的16個老項目後期。
與曾經9月份動輒四五十個新盤的入市量相比,即便處於旺市,北京樓盤的新增供應依然有限。不僅如此,今年9月的新盤分布還十分分散:朝陽、海淀、豐臺、昌平、大興等區縣均有所涉及,其中朝陽、房山、順義、大興幾個熱點區域的入市項目不分伯仲,均在4-6個之間。新盤的分散也可能會加劇熱點區域的排號現象。像大興、房山、通州過往幾個月裡都出現了千人排號搶房的現象,但在9月,這幾個區域的新盤數量卻並未明顯超出其他區域。
除了總量上的少,9月新盤的另一大特征就是主打小戶型的純剛需盤數量銳減。根據亞豪機構提供的數據,26個新盤中,包含有100平方米以下小戶型的項目共有18個,而這18個項目中,完全以剛需戶型為主,主打90平方米以下房源的項目僅有5個。
對此,亞豪機構副總經理高姍認為,造成這種現象的原因是房企土地儲備不足。基於今年北京房價持續攀昇,因此對於房企來說並沒有『捂盤惜售』的必要性。2011-2012年間,土地出讓稀缺帶來的存貨量不足,使得大量房企對於市場供應『有心無力』。即便開盤的項目也紛紛追求利益最大化,由剛需為主變為改善為主,更加注重高總價大戶型的銷售。
市場行情供需矛盾讓高端住宅迎來時機
開發商主打方向的改變也代表了市場行情的走向。9月份的新盤中,總數雖然不多,但改善型的大戶型樓盤以及別墅、豪宅項目卻比比皆是。
像昌平區的金融街·金色漫香苑此番推出的全是140-190平方米的大戶型;一直以剛需為主的首創·新悅都,也推出了170平方米的下躍戶型;以商住為主的亦莊,終於迎來了一個住宅項目金茂悅,但首期入市就全部是130-180平方米的三到四居。此外,單價6.8萬元/平方米的地傑·長安驛,1600萬元/套起的鴻坤·林語墅,也預示著高端市場的走熱。
據記者了解,不單是大戶型的改善樓盤開始佔據主流,一些堪稱天價的城市豪宅項目近來也達到了前所未有的高度。像位於東北四環的合生霄雲路8號,在8月最新成交了一套520平方米的戶型,單價達到了16.1萬元,加上稅費後總價近一個億,無論是單價還是總價都創下了今年北京市場的成交紀錄。對此,該項目銷售總監吳優告訴記者,今年多塊高價地的出讓,北京多個高端項目衝破單價10萬元/平方米的門檻,讓財富階層更看好豪宅市場。
亞豪機構統計也印證了豪宅項目的供需矛盾,今年前7個月,北京四環以內新增供應395套商品住宅,同期銷量卻高達3641套,1:9.2的供需比創近8年內新高。嚴重的供應矛盾導致今年前7個月,北京四環內商品住宅的成交均價為42259元/平方米,與去年同期相比大幅上漲24%。
價格預判:土地因素導致新盤項目均呈現『漲』勢
從入市項目定價來看,9月預計入市的26個項目當中,僅有8個項目公布預計銷售價格,其餘18個項目售價均處於待定狀態。
據記者了解,目前北京住宅市場價格已明顯進入『明線』與『暗線』並存的階段。受到限價令的影響,項目取證價格已受到控制,但基於市場需求較大,各區域均出現供需倒掛的影響,項目實際價格仍一路攀昇。捆綁精裝合同就成為一條常見路徑,這種操作方式雖不一定違規,但畢竟與政府控制房價的意圖相背離。房企在執行過程中也多為謹慎,部分項目到開盤當天纔會公布實際售價與分拆模式。在巨大的供需缺口下,購房者能夠『搶到』一套合適房源都已成為奢求,對價格的關注度反而降低。
從已公布預售價格的8個項目來看,『漲價』仍然是目前的主題。其中金隅翡麗二期產品鉑爵郡首次報價39000元/平方米,而其一期最終開盤價則為30000元/平方米。位於房山區的長陽光和作用此次報價為18800元/平方米起,相比其年初開盤價高出了4800元/平方米。漲勢最為凶猛的當數潤澤公館,其去年9月的開盤價僅26000元/平方米,今年9月的報價則已飆昇至40000元/平方米。
高姍分析認為,房價如此上漲的動力,一方面是源自需求市場的追捧,供需嚴重倒掛的現象使得目前市場中再次出現『一房難求』的現象,購房者『追漲』的心理日益明顯;另一方面則是基於地價成本的高企,從近期成交的朝陽孫河及亦莊宅地情況來看,商品住宅部分的樓面價仍然居高不下,地價本身就直追目前區域住宅均價。受制於土地成本的影響,未來這些項目售價必將不斷再創新高,而這些高價地對於周邊區域市場的影響,則是從土地成交那一刻即開始。
業內聲音:應理性拿地不做地王,房企發展更加多元化
對此,不少開發商都擔心房價和地價的過快上漲,可能引發危機。近日,綠地集團副總裁、京津房地產事業部總經理石文紅就表示,當前土地市場成交熱情不減,各大開發商拿地積極性較高,北京、上海等地頻頻出現『地王』項目。很大程度上是由於當前土地市場供需矛盾比較突出,土地的供應遠遠不能達到區域發展的要求,所以不可避免地出現了一些『地王』。因此綠地的發展策略偏向了風險相對可控的商業地產。
據了解,當前綠地集團的商業佔比大概在45%左右,而在北京區域商業地產更是佔比90%。在今年綠地先後獲得的8宗地塊中,只有昌平有少量的住宅,其餘基本上都是商業項目。石文紅認為,除了發展商業地產外,由於目前調控政策並沒有放松跡象,市場仍舊存在不可控的風險,綠地不希望看到房價暴漲,因此不會去『搶地王』,因為『地王』往往對普通購房人的心理預期造成極大的影響。
除此之外,遠洋地產控股有限公司董事局主席李明在接受采訪時也表示了類似的觀點,李明認為目前北京的土地價格過高,出於風險控制的考慮,遠洋在今年的北京土地市場上始終沒有動作。
與綠地側重發展商業類似,為了多元化發展,除了住宅和商業以外,遠洋正在嘗試做養老產業。9月份,遠洋地產的第一個養老項目椿萱茂將正式面市。業界普遍認為,『養老地產元年』已經到來。但也有分析人士表示,養老地產前期投資大、運營難度高,利潤可能只是普通地產的二分之一。對此李明坦言,養老產業運營的最高境界是實現養老業務實業運營與地產金融的良性互動。前提是業務規模必須足夠大,以便降低成本,分散風險。
文並制表/本報記者李桁
泰禾·北京院子
所在區域:孫河
價格:待定
地址:朝陽區孫河京密路與順黃路交叉口往西500米
主力戶型:230-250平方米獨院;220平方米聯排別墅
鴻坤·林語墅
所在區域:大興西紅門
價格:1600萬/套
地址:位於地鐵四號線西紅門站東800米
主力戶型:260-280平方米疊拼與360-370平方米聯排
亦莊·金茂悅
所在區域:亦莊
價格:待定
地址:亦莊經濟開發區博興西路與泰河三街交叉口
主力戶型:130-180平方米三至四居
金融街·金色漫香苑
所在區域:昌平北七家
價格:24000元/平方米
地址:昌平區北七家天權路
主力戶型:140-190平方米的三至五居精裝准現房
鑫苑鑫都匯
所在區域:生物醫藥基地
價格:待定
地址:大興地鐵4號線生物醫藥基地站B口北行150米
主力戶型:82平方面兩居、89-110平方米三居
眾美城
所在區域:天宮院
價格:待定
地址:大興龐各莊鎮龐各莊橋西
主力戶型:75-90平方米以內的兩居,90-123平方米三居
『院子』加入孫河高端之爭
去年以來,孫河板塊從去年龍湖的2萬元/平方米左右的樓面價,到泰禾2.9萬元/平方米的樓面價,再到7月23日,中糧超5萬元/平方米的高樓面價,孫河土地價格節節攀昇,業內和購房者對區域的房價也都產生了進一步的猜想。
6月,雙瓏原著拿下預售許可證,超過6萬元/平方米的均價、最高10.3萬元的預售價格讓人替泰禾也松了一口氣。而中糧拿下孫河HIJ地塊後,泰禾的拿地價格就已經不值一提。連泰禾集團董事長黃其森都表示,『原來大家覺得我們拿地貴了,現在就看出我們值了。』
此前,泰禾集團在北京僅有一個項目——運河岸上的院子,開發周期已持續多年。與運河岸上的院子不同,泰禾·北京院子選擇高周轉的開發模式。黃其森表示,北京院子將在一年半實現清盤。雖然北京院子的價格還未確定,但超越雙瓏原著初期的售價已經成為業內的共識。
據了解,『泰禾·北京院子』項目借鑒了北京胡同和福州三坊七巷,規劃了三街五巷八坊,巷道融入當代水墨筆法作坊巷布局,由坊巷、宅門圍合而成為獨立院落、獨門獨院,不僅體現了中國傳統大戶人家的門第感,更造就了良好的私密感,是中央別墅區少有的中式院落別墅。
據了解,北京院子一共280套,項目主力產品為地上3層地下2層的別墅產品,分為獨院和聯排兩種。預計樣板間將於近期對外開放。文/門庭婷
五環內新增的別墅項目
傳統上講,大興並不是京城別墅的主戰場,但8月份一期開盤的鴻坤·林語墅卻以收金7億的成績成為別墅市場的一顆新星。究其原因,除了項目自身主推的室內新風系統和全精裝交房以外,其所在的大紅門區域也使林語墅成為目前少有的五環內別墅新盤。
不僅如此,根據鴻坤集團營銷策劃中心總經理彭艷的介紹,項目不僅臨近在建的大興宜家旗艦店,還屬於大興新機場輻射范圍內。參考首都機場為例,曾帶動的中央別墅區至今仍是北京高端別墅的代表,而新機場的建成也很可能催生新的別墅區域。
據亞豪機構統計,林語墅二期可能在9月份入市,主打260-280平方米疊拼與360-370平方米聯排,單套售價1600萬元起,均價約為5萬元/平方米。
根據記者實地探盤發現,盡管是高端的別墅項目,但5萬元/平方米的售價仍創下區域內的新高。周邊比較高端的住宅類產品如順馳領海和華潤·翡翠城,現在的二手房售價最高也不過26000-27000元/平方米。而轉為精裝現房售賣的華潤公元九裡,洋房售價約為43000元/平方米。
據項目的銷售人員介紹,所有戶型均贈送小院、底層車庫和頂層陽光房。在現場看到,由於定位城市別墅,實際樓宇間距不大,中間間隔一條寬約3米多的人行道,贈送的小院面積相對偏小,約為8-10平方米。而在設計上,林語墅戶型采光性較好,各功能區間清晰獨立,體現了居住的品質感。缺點是由於進深較大,南北通透上略微欠缺。
文/本報記者李桁
金茂『悅』系進入亦莊
在業內人士看來,亦莊已經成為下半年北京樓市的主戰場之一。區域內的老項目中信新城、國銳·金嵿等預計在下半年都將有新品推出,而去年起拍出的一些熱點地塊也將在三、四季度集中推出,保利與融創聯合開發的楓丹壹號、金第萬科金域東郡、亦莊·金茂悅等項目都計劃在年內入市,其中最令人期待的項目之一,莫過於金茂『悅』系新作——亦莊·金茂悅。
去年,方興地產首次推出金茂『悅』系作品——亞奧·金茂悅,項目一推出就受到了市場的熱捧,兩次開盤均當日售罄。
亦莊·金茂悅位於亦莊新城河西區,周邊路網發達,毗鄰南海子公園、博大公園等生態公園。與傳統亦莊核心區相比,該區域目前配套還略有欠缺。但該區域內目前已聚集了北京城建、萬科、融創等多家一線房企,樓面價也已站上3萬元/平方米的大關,區域發展潛力被看好。另外,方興地產也將在亦莊·金茂悅中引入從幼兒園到高中的『16年一體化教育』,並引入優質醫療配套,提高項目的附加值。
據項目相關負責人介紹,亦莊·金茂悅依然延續金茂『悅』系產品全家庭宜居的定位。主力戶型為130平方米至180平方米的三、四居,獨創回形空間布局,采用三重全套房設計,同時延續了亞奧·金茂悅的『N+1』靈動空間設計、收納體系,以增加室內有效空間。據了解,亦莊·金茂悅項目售樓處將於8月31日開放,預計今年年底正式開盤。文/門庭婷
未來科技城內的花園洋房
根據亞豪機構提供的數據顯示,曾經主打150萬元起剛需價的昌平區金色漫香苑項目,預計於9月開盤,但此番入市,項目已經成為准現房,售價也由18200元/平方米上漲到24000-25000元/平方米。考慮到項目新推房源主打140-190平方米的精裝修大戶型,單套最低售價也接近340萬元,成為名副其實的改善型樓盤。
金色漫香苑所處的昌平區北七家鎮,位於天通苑以北,昌平未來科技城的規劃內。而金色漫香苑項目是科技城內唯一的純住宅項目,因此前兩期開盤均已售罄,將要入市的部分全部為大戶型的花園洋房。
據了解。金色漫香苑項目分三期開發,總共23棟托斯卡納風格的建築,1320套房。全部為6至8層的電梯洋房,每層高約層2.9米,1梯2戶。作為科技城內唯一的花園洋房,項目還鄰近300畝的海青落湖公園。所有戶型均做到了戶戶有面積不等的入戶花廳,項目的整體容積率在住宅類中較低,僅有1.5。
教育配套方面,未來科技城內規劃有公立教育配套,已與北京師范大學簽訂合作辦學協議,引進涵蓋北師大第二附屬中學、附屬實驗小學、實驗幼兒園的全系優質教資。此外,首師大附中也已入駐金色漫香苑學區。
文/本報記者李桁
紐交所上市房企北京第一盤
眾所周知,大興天宮院-生物醫藥基地,由於集結了金融街、保利、龍湖等品牌房企而熱度劇增,再加上區域內多數樓盤主打剛需產品,因此,成為剛需購房人最為關注的熱點板塊之一,多個項目購房人排起了大隊。
事實上,當人們普遍矚目於金融街、保利等品牌房企所開發的樓盤時,一些不太著名的房地產開發商也都在這一板塊有所開發,鑫苑鑫都匯便是其中之一。
據了解,鑫苑鑫都匯位於生物醫藥基地,並有望於今年9月首次開盤,預計將推出400餘套房源。與該板塊內多數樓盤一樣,鑫苑鑫都匯同樣坐享地鐵4號線帶來的軌道交通優勢。從實際探盤來看,該項目步行至地鐵4號線生物醫藥基地站不過幾分鍾。該項目公開資料顯示,項目距離地鐵站的距離僅150米。
從戶型產品來看,不難發現鑫苑鑫都匯與板塊內的多數樓盤一樣,也以剛需戶型為主,其中佔比最多的為82平方米的兩居、89平方米的緊湊三居。除此以外,還涵蓋了少部分的100-110平方米三居。業內人士表示,鑫苑鑫都匯瞄准剛需的產品設計,使得該項目盡管沒有太高的知名度,也取得了較好的蓄客量。
據了解,雖然鑫苑鑫都匯的開發商鑫苑置業知名度並不高,但該企業的開發經歷與實力也可圈可點。鑫苑置業實際上是在美國紐約證交所上市的首家中國房地產企業。值得一提的是,該企業旗下擁有一家專業物業服務公司。有購房人表示,現在買房子認品牌開發商,就是因為品牌房企往往有自己的物業公司,可以避免未來長期居住時,物業公司與開發商互相踢皮球。
文/張蛟
剛需小盤期待價格攬客
天宮院板塊鏖戰的開發商當中,除了有鑫苑置業這種首次進京的上市房企之外,也有在二線城市打拼多年的地方企業。據悉,由首次進京的石家莊房企眾美集團所開發的眾美城就將於近兩個月開盤入市。
作為眾美集團進京的首個樓盤,體量較小,僅有291套房源。不過,眾美城同樣瞄准了剛需購房群體,在戶型設計上,75-90平方米的兩居產品佔全部房源的一半以上,即使是三居產品也不乏100平方米以內的產品。值得一提的是,該項目全部規劃為花園洋房,戶型設計方面實現了全明格局。
從區位上來看,眾美城雖然位於天宮院板塊,但其更靠近龐各莊。距離地鐵天宮院站還有兩至三公裡。對此,眾美集團相關負責人表示,考慮到給未來業主提供盡可能便利的出行條件,開發商目前已經決定在小區與天宮院站之間開行社區巴士。『事實上,雖然項目目前尚未開盤,但是社區巴士已經到位。』眾美集團相關人士說。
據了解,首次進京的眾美不僅考慮到了後續服務的跟進方式,在眾美城開盤價格方面,或許也將以低價吸引購房人。『目前雖然開盤價格還沒有最終定下來,但是,差不多可以肯定的是眾美城幾乎將是區域內的最低價。因為眾美城毛坯交房,不存在目前市場中的精裝加價拆分銷售等情形。』眾美集團相關人士說。
盡管眾美城可能擁有價格優勢,但考慮到配套方面,還是有購房人表示擔心。實際上,眾美城雖然不靠近天宮院板塊的核心,但眾美城也並非孤懸一隅。據了解,眾美城與日前已經售罄的富力童話時光相比鄰,未來眾美城入住之際,目前在售的富力童話時光商鋪也將投入使用。文/張蛟
(2 /7張)
(3 /7張)
(4 /7張)
(5 /7張)
(6 /7張)
(7 /7張)