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別拿北京價格比較外地樓盤別被賣房氛圍渲染盲目跟風投資總價雖低但變現太難———
『衝動型買家』一詞出現在世紀之交房地產業第一次熱潮時期。由於沒有限購政策掣肘、首付低(甚至零首付)、容易轉手,那時的售樓處經常出現明明是陪人來看房、自己卻一時興起直接掏錢購買幾套的現象,相對於『買房應該看七次以上』的經驗之談,往往只看一次或者當場拍板的買房人,一般被稱為『衝動型買家』。本以為隨著房地產市場進入政策控制通道,投資者的絕跡會使『衝動型買家』一詞成為歷史,誰知在這個夏天,它卻又一次出現在人們面前……
陽光、沙灘、海岸、蟬鳴、鳥叫、日光浴、游艇、自助燒烤、海鮮……炎炎夏日,這對於城市空氣質量較差、悶熱桑拿天持續、工作壓力較大的北京居住者來說,是不是有不小的誘惑力?如果再被告知包括游覽周邊景點、三環附近車接車送等一切都是免費的,你是不是就更動心?正是因為這種心動,使不少北京居住者以旅游的名義踏上了看房班車,雖然多數『游客』起初並無購房意願,但是旅行結束後,名下卻多了當地的一套房產。
出去旅游帶回一套房子
說到衝動型買家,王先生就是其中一員。『本來只想帶著全家去海邊玩兒一圈兒,結果卻買了一套房回來。』王先生笑著說道。
據了解,從事貿易工作的王先生是地道的北京人,家住朝陽門附近。由於王先生平日工作較為繁忙、經常加班,所以少有時間陪家人游玩。近來北京天氣比較炎熱,王先生想趕緊抽時間帶妻兒出去轉轉,正巧看見北戴河某項目『免費游玩』的宣傳,王先生便趕緊撥通電話,順理成章地加入了『旅游看房』的行列。
『到了售樓處,剛開始只是隨大流聽沙盤講解、看樣板間,但後來感覺這裡的房子真是便宜,30多萬一套,包含精裝修,這樣的價格在北京三環以裡連衛生間都很難買到,加上項目周邊環境較好,離海邊較近,感覺是避暑的好去處,於是跟愛人商量,決定在這邊買上一套房,供以後休閑度假時使用。』王先生說道。
與王先生情況類似的,還有周女士等一行三人。據周女士介紹,該項目銷售人員比較熱情、態度也好,茶點、飲料、零食等准備到位,項目現場布置溫馨、浪漫,音樂舒緩,園區景致上乘……這些都讓周女士和與其同行的林女士、王女士感覺很滿意,決定各自買上一套,以後還可以分別與家人前來游玩。『不過當天我沒有帶夠現金,只是交了定錢,等過段時間還得和家人再過去一趟。』周女士表示。
房屋『白菜價』具有吸引力
從目前沿海地區的旅游地產市場銷售情況來看,像王先生、周女士這樣衝動型買家伴隨夏日增溫而增加,類似的購房情況在山東、海南等地也相繼出現。
談到衝動型買家紮堆購房的心理,亞豪機構市場總監郭毅一語中的:『愛佔便宜』。『開始只想跟著去免費旅游,但是到最後卻被「忽悠」花錢買房。』郭毅說道,『另外也是因為都市人口太多,一些中老年人想找一些山清水秀、空氣質量較好的地方養老,這種需求也有一定的驅動作用。』
此外,中原地產市場總監張大偉認為,這類買家形成的主要原因還有如下幾點:一是因為當地房價絕對值很低,北京新房價格起碼要在每平方米兩三萬元之間,而一些海景房的價格只要每平方米5000多元。二是因為當地的確有一些比較獨特的資源,加之房屋總價低,所以決定買房不需要考慮很長時間,往往買家對房源周邊配套等情況都不是很了解,類似於在買快消品。『就好比消費者看到廣告做得好就去買洗發水,但是對其實質作用並不是很了解。』張大偉說道。三是這種賣房的方式類似於傳銷,從購房者坐上看房班車開始,一些銷售人員就不停地說項目好,給購房者『洗腦』。
幾類房產受衝動型買家青睞
據專家介紹,除去海景房,商住房、商鋪、環首都房產及海外房產也較容易引發購房者衝動購房。
首先是商住房。由於北京受限購政策影響,『房票』趨緊,很多手上有閑錢但又投資無路的人想到了投資商住房,以使資產保值增值。從目前市場反饋情況來看,不少不限購的新盤一經推出便受到購房者熱捧,有些購房者一下買上兩套、三套,甚至更多,坐等昇值。
在張大偉看來,商住房原本是按辦公需求來規劃的,其居住舒適性要差一些,普通住宅容積率一般在2.8左右,而商住房容積率在3.5以上。另外小區配套也不是很完善,且商住房交易稅費比較高,首付款通常為50%。另據郭毅介紹,商住房日常維護成本很高,水電費、物業費等也都會比一般住宅收費要高。而且購買商住房還要考慮其50年產權的問題。雖然《物權法》明確規定居住用地70年使用權期滿的可自動續期,但是對商業公建類的產權續期問題並不明確,將來一旦商住房40年、50年的產權到期後,還要面對補交土地出讓金續租的問題。另外就是目前計劃出臺的房產稅,未來究竟是對商住房按何稅率征收還不好說,這也是一個不可控的風險。
郭毅認為,如果選擇投資商住房的話,應該重點注意兩個方面:第一,應該選擇離主城區相對較近的房源,這類的房源日後較容易轉手、變現。第二,房源附近軌道交通要便利,這樣的話,即使房子是在五六環的位置上,也比較容易出租及轉手。
其次是商鋪。對於經濟實力較好的人群來講,投資商鋪也是其所考率投資的又一重點。另外,一部分人也容易受投資商鋪回報率較高的宣傳影響,衝動購房。
郭毅認為,商鋪投資是一種很專業的投資行為,考量投資者的專業眼光。普通投資者要自主學習商業地產經營方面的一些專業知識,確保投資之後能有回報。總的說來,購買商鋪,要重點考察商鋪周邊的人流量及其人群的消費能力,然後選擇一個位置較好的鋪位。『雖然與位置較差的鋪位相比,位置較好的鋪位價格可能要高出三四倍,但是這有利於以後出租及出售。』郭毅談道。
其次是環首都房產。受『大七環』概念的影響,近來河北省的廊坊、涿州、香河、固安一帶的房產受到購房者的關注。一些在北京工作,但是暫無買房資格,經濟狀況『捉襟見肘』的購房者開始考慮購買這些區域的房產。雖然這些地區的房屋總價相對便宜,但是受交通條件制約,往返北京主城區時間往往在4-6小時之間,購房者要想清楚其所付出的時間成本是否劃算,想想是否能忍受每天把這麼多的時間浪費在路上。更為真實的情況是,一些在這些區域置業的購房者,仍會在主城區租房居住,供工作日居住使用,而其購買的環首都的房產也就無疑成為『周末房』。
最後是海外房產。相比於對國內某些城市房地產市場狀況及項目周邊配套不了解,海外置業所要面對的這些問題尤為凸顯。
郭毅表示,投資海外房產一定要對該國及其房產具體所在板塊的經濟情況有所了解,其經濟狀況處於上昇趨勢,纔有一定的投資價值。另外還要考察海外房產項目周邊的商業、教育、醫療等配套,方便孩子上學及家人居住。如果購房者有移民需求,應該向了解當地移民政策的專業律師尋求幫助。另外,張大偉認為,如果購房者真的是喜歡某個國家的居住環境,那麼出資該國房產則無可厚非。如果純粹是為了投資,那麼從目前全球范圍來看,房價漲幅最大的就是中國,所以還是國內的投資機會要多一些。
總體來說,不管是『衝動購買』哪種房源,郭毅建議,最重要的是針對自身的經濟情況量力而行,千萬別因一時衝動,購買超越自身經濟實力的房產。另外,在房產投資中,要針對不同類型的房地產投資品,掌握相關專業知識,了解項目本身以及項目周邊的基本情況,做到有的放矢,把投資風險降至最低。
買不了解的房產當心『衝動的懲罰』
消費者在旅游氛圍下買房,後續滿意度是否會持續?『反悔要求退房的情況也時有發生。』張大偉說道。那麼,濱海度假型房產究竟有何不足之處?郭毅表示,這類房子對於北京購房者來說,年使用率較低,遠一點的地方,往往一年也就能飛過去幾回,交通成本較高。自住的話,這些房源一般都不在景區核心地帶,且周邊配套設施相對缺乏。出租或出售的話,該類房源周邊有大量的空置房,二手房屋流通市場變現能力較差,想租、想賣都不是很容易,未來昇值空間也較小。除此之外,受海濱氣候條件影響,房屋比較潮濕,冬天取暖也較為麻煩,不太適合有風濕類疾病的中老年人長期居住。靠海房屋裡的家具也容易受損,房屋日常維護成本較高。
『購房者很容易被吸引到當時的銷售氛圍當中,衝動買房,等把房子買下來之後,纔發現會面臨很多問題。』郭毅說道。
此外,針對這類買家總會將當地房價與北京房價相比的行為,張大偉認為,這沒有什麼實際意義。如果是以北京房價來做比較的話,那麼會發現全球的房價都不貴,當地的房屋價格還是要與當地居民的收入狀況相匹配。比如山東省居民月平均收入也就在2000-3000元之間,這樣來看,5000元/平方米的房價就不算低了。對於很多北京人來講,買一套二三十萬的房子就如同買一輛車一樣容易,他們往往認為買車還會磨損,但是買房起碼不會跌,總覺得這筆錢比存銀行好,但實際情況不一定是這樣。外地三四線的房產,其二手房市場還沒有完全成熟起來,價格比新房市場要低很多,投資者很難變現,不像北京的二手房源掛牌之後可能在一個星期內就可以賣掉,但是三四線城市的房子掛牌半年可能都沒人看。
文/劉佳