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“根據前幾輪週期的持續時間來看,歐元區房價已降至7年來的谷底,處於觸底反彈的區間。但房價會在該區間持續多久仍很難判斷,個人以爲把目前的市場稱爲謹慎樂觀的投資‘觀察期’更爲合適。”
上週,有一則投資界人士頗爲關注的新聞:有媒體透露,黑石房地產部門正悄悄募集一隻50億美元的歐洲房地產基金。
這則消息雖未得到黑石的正面確認,但其透露出的信號意義卻不容小覷。作爲一家總部設在紐約的另類資產管理機構,房地產業務部門是黑石的核心部門,也是最大的業務部門,管理着640億美元資金。二季度該部門營收6.485億美元,是黑石收入的一半。黑石的舉動,很難不引起世界的興趣。
但這並不意味着黑石的每次舉措都判斷準確,不過這次動作仍透露出一點頗具指標意義的選擇:歐洲地產已具有選擇價值,最起碼已具有“潛伏”價值。黑石集團總裁託尼·詹姆斯在7月份也曾說過類似意味深長的話:“交易活動似乎正在從原先的重點美國開始向經濟受困的歐洲轉移。”
儘管目前還很難判斷黑石的投資是進退有據還是“自我實現”,最起碼有兩點信息爲黑石背書。首先,歐元區的消費者信心指數確實在回升,8月份的數據顯示歐洲17國消費者信心指數初值爲-15.6,已創下2011年7月份以來連續25個月的新高並好於市場預期。市場認爲歐元區已走出史上最長衰退後正蓄勢復甦。
其次,部分機構預測因新興市場貨幣貶值和美國退出QE壓力,會引起資金流出新興市場,不排除流向歐洲市場的可能。法興銀行預測說將有1000億美元共同基金和ETF基金迴流歐洲。基金對新興市場的減配,會客觀上有利於歐洲股市和房地產等市場。
這兩點信息,一個是歐洲自身的經濟條件變化,一個是外部的金融環境變化。這兩點確實會成爲投資歐洲房地產的重要參照。但要想確切判斷目前是否已是投資歐洲房地產資產的最佳時機,仍需要做更深入的分析判斷。筆者認爲,最起碼有兩個問題需要深入探討:
其一,歐洲復甦的基礎是否牢靠,是曇花一現還是長期趨勢的起步?從近期的數據看,亮色不少。比如歐元區二季度GDP超出預期(季率+0.3%,預期+0.2%;年率-0.7%,預期-0.8%);又比如8月份PMI好於預期(製造業51.3,預期50.8;服務業51.0,預期50.2;綜合51.7,預期50.9)。分析人士認爲這些數據顯示歐元區已走出衰退,下半年有望溫和復甦。
在亮色的同時,筆者以爲據此判斷歐元區已走出危機仍有些爲時過早。略舉幾例:希臘等重債國的債務風險仍未解除;法國儘管二季度的0.5%的GDP增速超出預期一倍多,但其製造業PMI仍低於預期,7成民衆仍認爲危機籠罩;西班牙經濟儘管有望穩定,但復甦仍很遙遠,公共債務僅半年已逼近全年目標。歐洲仍忍受着高失業率、低增長率和銀行業危機等風險。儘管如此,情況看起來已比年初更爲樂觀。
其次,歐元區房地產是否已到大幅進場時。根據7月份的數據顯示,歐元區房價已下跌至7年來最低水平。一季度歐元區房地產價格連續四個季度下跌,較上一季度下滑1%,同比下滑2.2%。其中,西班牙(-12.8%)、匈牙利(-9.3%)、葡萄牙(-7.3%)、荷蘭(-7.2%)、意大利(-5.7%)等國房地產價格降幅較大。比如,荷蘭跌至10年最低水平,愛爾蘭的跌幅也觸及2000年來最低水平,只有德國、奧地利等少數國家房價仍然上漲。
從這些數據能得出歐元區房地產已進入新一輪週期的谷底了嗎?根據前幾輪週期的持續時間來看,歐元區房價已降至7年來的谷底,處於觸底反彈的區間。但房價會在該區間持續多久仍很難判斷,個人以爲把目前的市場稱爲謹慎樂觀的投資“觀察期”更爲合適。
再說句題外話。歐洲數據的好轉,恐怕也與近期以來歐洲各國“購房送居留權”的噱頭炒作有關。奉勸前去“抄底”的投資客們,在樂觀的同時,也多一點兒謹慎。
(作者系本報總編輯助理)