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繼華家池寶地9月5日出讓的消息落定後,淡出人們視野很久的藍孔雀綜合體6宗地塊,近日也在杭州市國土資源網站上發佈了將於9月12日下午2:30正式掛牌出讓的消息。
印象中,華家池和藍孔雀都是杭州的老地塊,一直因“總價高”而曲高和寡。但即將到來的9月份,這兩塊總價高達約130億的寶地卻先後出讓。
因爲華家池和藍孔雀起步成交價分別達到97.3億和32.3億,之前市場一直猜測是幾大單位聯合開發的可能性較大。但據記者從相關人士處瞭解的可靠消息,這兩地塊都是商住混合的綜合體地塊,一家單位整體拿下的可能性也是蠻大的。
“雙驕”都是絕版綜合體地塊
總價數一數二
8月12日,藍孔雀綜合體6塊地的掛牌出讓公告出現在杭州市國土資源局官方網站。此次出讓的是杭政儲出[2013]62~67號6宗地塊,總建築面積共37.3萬平方米。
令人關注的是,藍孔雀地塊2010年3月就曾現身於讀地手冊。而華家池地塊更是誇張,2009年的讀地手冊它就“露過臉”。
今年,杭州的土地市場熱情高漲。相關數據顯示,去年,杭州主城區共賣地425億,而今年,僅1~7月,主城區的賣地額就輕鬆突破這一數字。華家池和藍孔雀地塊的出讓之所以惹人關注,是因爲這是兩塊大家熟知已久的綜合體地塊,也是今年至今單塊出讓金額較高的地塊。
根據最新一期的讀地手冊,藍孔雀綜合體總計有9宗地塊,佔地面積20.68萬平方米。本次掛牌出讓的是其中的6宗地塊,包含4宗住宅用地建築面積20.16萬平方米,2宗商業用地建築面積17.17萬平方米,加起來總建築面積37.3萬平方米,約佔藍孔雀綜合體規劃體量的一半。商業地塊容積率高達7,一看就是地標性建築。
同樣,華家池地塊也是綜合體性質。三塊地沿着艮山西路呈一字形排列,沿路的商業地塊容積率在5~6,也頗有地標之相。
從杭州已出讓的綜合體項目來看,很少拆分出讓,出讓總價基本在30億以上,如2006年出讓的杭汽發地塊,總金額爲36.3億;2007年出讓的遠洋CBD地塊,總金額爲43億;還有2007年出讓的寰宇天下項目,總金額也爲30.7億。
華家池地塊總價要創歷史新高,已是無疑,目前三塊地掛牌底價是97.3億,僅單宗地的起價也達到24.6~43.2億元。藍孔雀4塊宅地,兩塊商地,單塊地的出讓起價在2.7億~10.5億,應該說,單塊地的價格門檻並不高。但如果要6塊地一起拿,總價則高達32.3億以上。
有房企想一家通吃
黑馬型企業可能會出現
如此高總價的地塊,誰吃得消拿?
藍孔雀地塊地處申花板塊東北部,毗鄰汽車北站,經莫干山路直線連接市中心,該地塊定位爲綜合體,以城市居住爲核心,集購物休閒、商務辦公、文化娛樂爲一體,地塊內還將建設有工業遺存特色的創意產業園區,建成後將成爲申花板塊的地標之一。
目前,該地塊周邊主要有麗晶灣、廣宇西城年華、天陽美林灣等樓盤,目前在售均價都在1.7~2萬元/平方米左右;同時,申花板塊內的多個樓盤像賽麗綠城慧園、欣盛東方福邸等均價都在2萬元/平方米以上。
據做地單位相關負責人透露,目前,意向拿地者中,以境外開發商居多。其中,有首次進入杭州開發的大牌開發商。“這些境外公司的資金實力不可小覷,有公司一口氣報了6塊地。”
這位負責人還透露,相比較而言,有意向的本地房企非常少。“估計最後出讓結果,6塊地被兩家公司瓜分的可能性比較大,甚至一家公司拿也有可能。”
而華家池地塊,目前坊間傳聞,意向買家包括萬科、綠地、九龍倉、融創等全國性房產大鱷,也有綠城、濱江等本地龍頭,還有香港的兩位李先生——和記黃埔和恆基地產。但據知情人士透露,雖說華家池地塊總價高達97億元,令人咋舌,但也不排除一家單位連拿幾塊地的可能。“畢竟綜合體地塊,一家公司開發比較容易成氣候,或者即使實力不夠,有些公司也會採取聯合體方式,先以一家名義拿下地,再尋找合作伙伴共同開發,這種案例這兩年來比比皆是。”
如果說,這兩個絕版綜合體地塊最終都被一兩家公司整體拿下,那麼,這個公司很可能是從未在杭州市場上露過面的黑馬型房企。
資金壓力緩解
有錢的主多了
從華家池地塊和藍孔雀地塊的出讓看,9月很可能成爲杭州史上大地塊出讓月。據浙江土地網的數據顯示,2013年1~7月杭州主城區賣地額最高峯出現在3月,成交金額爲105.2億元,而據記者粗略統計,僅華家池三宗地塊起拍價就已經接近百億,再加上藍孔雀綜合體,其成交金額極有可能突破3月,成爲全年的土地出讓高峯。
其實,不僅是杭州,國內其他城市也是地王頻出。8月16日,華潤置地有限公司(01109,HK)以109億拿下深圳前海第三塊地,地塊編號爲T201—0078,成爲深圳新的總價地王。
高總價地塊爲何集中上市?某做地單位負責人認爲,其實,6月以來,高總價地塊便開始有人問津。“和前兩年不同,今年的房企銷售轉好,手頭資金還是比較寬裕的。而境外房企奔着各地方政府引進境外資金的目標前來,成爲高總價地塊的首要買家。”
中天集團副總經理金偉成則認爲,這種高總價地塊的出讓在全國都是一種普遍現象。畢竟近段時間,市場上的總資金量在放大。一方面,上市房企的再融資申請重獲批准。另一方面,房企的境外融資渠道也日趨多樣,而且成本較低。種種原因令房企不缺錢。