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上世紀八九十年代老房只要有學區資格無論戶型好壞每平方米的價格都鮮有低於5萬的。
2013年上半年北京學區房的掛牌均價同比去年平均上漲35%,高出了近10個百分點。
北京熱點學區房在哪兒
一套學區房買進就上戶口,待孩子一畢業再高價賣出,完成學業之餘又賺得盆滿鉢滿,下家也這般操作,如此擊鼓傳花,讓學區房的租與售始終保持着亢奮的狀態。
當前,畢業季和開學季的接踵而至,優質教育資源依舊緊張,“幼升小”、“小升初”的壓力,再次點燃了京城各大名校周邊的學區二手房交易熱潮。在不少家長“望子成龍,望女成鳳”的殷殷期盼中,即便面臨高昂的二手房交易稅,學區房的租售價格依舊水漲船高。《廣廈時代》走訪了海淀、西城、東城等名校聚集地段的房地產中介,發現即便是上世紀八九十年代的老舊房子,只要有學區資格,無論戶型好壞,每平方米的價格都鮮有低於5萬的。
在如此高昂價格的面前,爲了讓家長們明明白白地投資學區房,《廣廈時代》特意與中介機構聯合,以重點名校爲例爲您詳解所屬學區的房子,讓買房人瞭解“名校入場券”的真實租售情況。
學區房成爲只漲不跌的天價“黃金屋”
目前北京的“幼升小”、“小升初”的入學政策爲“就近入學”。因此,學校招生區域內戶籍下的房產即被定義爲學區房。
以往很多家長解決學區房問題的方式是,選擇跨區交贊助費,這樣就可以不必購置學區房而在學校附近租房,而今年北京市對於跨區入學收緊,這意味着學區房仍將持續火熱。不少家長認爲,在學校附近買房居住,將更有利於管理孩子的學習和生活,節約路上的交通時間,感受學區內的學術氛圍,提高孩子學習的效率。
市場的成交情況也反映了學區房需求對於二手房的促進。偉業我愛我家數據顯示,2013年上半年北京二手房成交均價同比去年上漲了25%左右,而學區房的掛牌均價同比去年則平均上漲35%,高出了近10個百分點,由於學區二手房已經連續上漲多年,即便在去年開發商以價換量的時候,二手學區房的價格也沒有過大的鬆動。由於教育資源嚴重不均衡的狀態短期內很難改變,所以學區房的緊俏預計仍將持續下去。
我愛我家集團副總裁胡景暉就表示,即便單價較高,學區房仍舊是搶手貨,不買的話可能轉眼就沒了。剛剛在華清嘉園花了350萬元買下一套37平方米學區房的周先生告訴記者,“這樣的價位聽上去高得令人望而生畏,對於它的升值空間,還是毋庸置疑的。只要學校不搬走,學區房就會持續升值,即使拆遷,補償款也是按市場價走的。”因此即便單價達到了9.45萬元/平方米,他仍認爲穩賺不賠。
學區房再差的房型
也是“皇帝的女兒不愁嫁”
此外,不管房齡多老、戶型多怪,只要是學區房,就是皇帝的女兒不愁嫁。
雙榆樹一套房齡近40年,面積僅30平方米的小房子,賣170萬元,單價超5.6萬元/平方米,只因爲對口知春裏小學。
增光路同樣一套房齡30多年的大一居,僅45平方米賣280萬元,比周邊同戶型房貴30萬元,只因爲對口是海淀實驗小學。
學區房賣得貴,是因爲剛需。望子成龍望女成鳳是父母的本能,在很多父母看來,重點小學是通往成功的第一臺階,有關係託關係,沒門路找門路,買學區房就是自力更生進重點。
中介經紀人在介紹學區房時也坦陳,不少學區房有房型缺陷,不少老小區不但不是南北朝向,而且房間的窗戶還朝着過道,採光非常不好。若非學區房,買家往往不屑一顧。
中關村及其臨近的五道口區域的學區房曾因出現10萬元/平方米的天價而在網絡上被戲稱爲“宇宙的中心”。如今,這裏的二手學區房依然搶手。
“這裏小學入學家長爭奪最激烈的就是中關村一小、中關村三小的學區房了。”在記者的探訪中,鏈家地產中關村店的經紀人透露,“10萬元/平方米的房子雖然只是個案,但能上這兩所名校的房子價格也都實打實的在8萬元以上。一些30至40平方米的小戶型一居室售價基本在9萬元/平方米。”
該經紀人還表示,想辦入學的家長還都要提前幾年就作準備。入學有一個前提,就是要提前3年落戶。“如果孩子6歲上學,那麼至少在3歲時就要落戶在學區房了,這樣纔有可能成功入學。”
記者探訪時注意到,中關村附近大部分的掛牌二手房都是上世紀80年代或90年代的老房子。且戶型普遍較小,40至70平方米的最爲常見。戶型越小的均價也就越高,經紀人表示,由於居住環境並不舒適,許多購房人都選擇了買30至40平方米的小戶型,可能出租也可能閒置,只是單純爲了獲得學區名額。
最大風險還是僞學區房
在房產買賣中,無論是自用還是投資,學區房都被認爲是“沒有虧本的可能”——記者在採訪中,幾乎所有的中介起初都這樣信誓旦旦,但補充一句:前提是你沒有買僞學區房。
所謂僞學區房,就是處在名校附近,卻不能進名校。周邊雖然有市區重點小學和初中,但所在小區不對口這些重點。一些中介爲了賣房仍不負責任地推介,把這些與重點學校相鄰卻不搭界的住宅忽悠成學區房。因此,在購買學區房前,買家應該到這些重點小學和初中去問個明白。
我愛我家的一位負責人就提醒買房人,每年北京市各大重點小學所屬的片區都有可能變動,不排除一些房子曾經是學區房如今已不屬於片區範圍的可能。學校每年都會在門口貼出所屬片區小區的名單,準備購入學區房的家長可以多加關注,注意學區劃片的變動。
此外,由於指望買房入學的家庭越來越多,一些重點學校的校方已經無力承受生源壓力,從而與家長“鬥智鬥勇”,例如,一些市重點小學要求,住房必須在街道派出所管轄範圍內,而且房主必須是孩子父母,不能是爺爺、奶奶、外公、外婆或是家裏的其他親戚朋友;必須落戶滿3年等。因此,打算購入學區房的買房人在下決定前一定要仔細甄別。小心那些離得近但並非學區的房子。
文/本報記者李桁