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商品房買賣合同條款的缺失已經成爲商品房買賣糾紛的一大主因。《法制日報》記者近日從重慶市第一中級人民法院瞭解到,2009年至2011年該院共受理商品房買賣糾紛2900餘件,糾紛類型涵蓋小區配套及基礎設施、商品房交付、房產證辦理、房屋質量等。而引起糾紛的主要原因在於合同約定的缺失,導致權責模糊。
糾紛數量增多類型多樣
“小區的綠化率、容積率、游泳池和網球場等都和當初的宣傳不一樣,開發商應該承擔違約責任。”廖女士在法庭上說。
2007年,廖女士購買了位於重慶市北部新區某樓盤的一套房屋。交房後,廖女士發現,小區的配套設施與當初開發商宣傳的內容有很大差別。協商未果後,廖女士將開發商告上法庭。
法院審理後認爲,開發商宣傳資料中關於小區容積率、綠化率、網球場等內容具體、明確且對訂立合同和價格有重大影響,可以視爲要約。近日,重慶市一中院二審判決開發商承擔違約責任,賠付廖女士違約金4000餘元。
近三年來,重慶市一中院及其轄區法院受理的商品房買賣合同糾紛數量呈逐年上升趨勢,且類型越來越多樣化,傳統的一房二賣情形有所減少,而涉及逾期交房、逾期辦證、房屋質量、小區五通費及房屋面積計算等方面的糾紛則呈上升趨勢。
“2009年至2011年,我院受理的2900餘起商品房買賣合同糾紛案件中,涉及逾期交房、逾期辦證的有2200餘件,佔案件總數的78%。”重慶市一中院民四庭法官李穎表示,開發商逾期交房或逾期辦證已成爲此類案件的“重災區”。
據重慶市一中院分析,開發商隱瞞重大事實、延期交房、不履行協助辦證義務、房屋質量和麪積存在問題、配套設施與宣傳不符等六個方面是導致此類糾紛數量不斷上升、類型多樣化的主要原因。
李穎表示,如果能將實踐中易發、多發的爭議事項納入購房合同予以明確約定,是減少糾紛發生的有效途徑。
完善買賣合同減少糾紛
據瞭解,目前我國大部分商品房買賣合同一般以原建設部和國家工商行政管理總局印發的《商品房買賣合同示範文本》爲基礎,開發商再酌情調整部分內容形成格式合同。
現有的“示範文本”中對小區公共部分的基礎設施和配套設施一般沒有規定。一旦發生糾紛,這些條款的缺失不但難以確定開發商是否違約,而且即使在法院認定開發商違約的情況下,也難以確定賠償範圍,法院只能酌情確定。而且,開發商經常還會以宣傳內容不是合同約定爲由進行抗辯。
爲此,李穎建議,可以考慮將公共基礎設施和配套設施的平面圖納入“示範文本”,同時進一步細化對供水、供電、綠化等重大事項的規定,如明確具體完成時間及符合國家的相關規定要求。而對於開發商的宣傳廣告內容則可以作爲合同的附件予以規範,同時明確約定違約責任。
另外,法官認爲,進一步完善開發商交房的具體條件,也是減少糾紛的重要途徑。
據介紹,雖然“示範文本”中約定開發商交付房屋時應具備“兩書一證”(即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設工程竣工驗收備案登記證》),但是“兩書一證”僅是開發商對房屋質量合格的保證及房屋通過相關部門驗收,並不直接證明交付房屋質量符合雙方約定。
“引起商品房買賣合同糾紛的原因是多方面的,既有社會層面,又有個人層面的。但商品房買賣合同是直接確定雙方權利義務的文件,完善合同條款對減少糾紛,維護雙方合法權益無疑將起到重要作用。”李穎說。本報記者徐偉本報通訊員謝威利