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國家統計局最新統計顯示,今年7月武漢新建商品房價格指數同比上漲8.9%,雖然相比北京等城市兩位數的漲幅,武漢房價漲勢相對“緩和”,但老百姓對武漢房價變化有何感受?今天,我們通過梳理江城的“萬元樓盤”變化,給出最直觀的答案。
5、6年前,單價超過1萬元/平方米的樓盤,在武漢老百姓眼中或許已是“天價”。但短短几年時間,單價過萬的房子,在江城已是“遍地開花”。
2007年,武漢的“萬元樓盤”一雙手就能數過來,2010年開始“萬元樓盤”突然增加到30多個。今年,記者粗略統計,整個江城的萬元樓盤已達90個(不含別墅)。
變化的不僅是數量。
3年前,在漢口購買單價過萬的樓盤,也許你能買在三陽路這樣的核心地段。但3年後,同樣在江岸區,單價萬元的樓盤已經“外擴”到工農兵路、二七路甚至後湖。
若畫出武漢“萬元樓盤”的邊界,3年前“萬元樓盤”集中在覈心區域,超過這個邊界的區域房價基本在萬元/平方米以下。但3年後,“萬元樓盤”邊界已大幅向城市邊緣外擴,其中“邊界”外擴最遠距離已達5.7公里(?口萬元樓盤從寶丰路“外擴”至漢西路)!
武漢“萬元樓盤”邊界不斷外擴或已成趨勢,由於城市基礎設施條件的改善,此前一些相對偏遠的區域如今已經成爲中心區,併成功帶動“萬元樓盤”外擴。
-購房者說
幸虧三年前在中北路旁安家
現如今只能在二七橋頭選房
3年前,在武昌上班的劉先生爲了住得離單位更近一些,在中北路復地東湖國際用商業貸款,購買了一套總價63萬元、64平方米的小戶型。當時購房單價已經接近萬元/平方米,朋友們都說劉先生房子買貴了,因爲當時中北路附近樓盤價格也就在8000多元/平方米。
但3年之後,朋友們都後悔了。
劉先生告訴記者,當時爲了能夠買到一套自己滿意的房子,他在中北路沿線看房達一個月之久。準備購買的備選房源有福星惠譽的國際城,價格9000元/平方米左右;徐東片區的萬科金域華府,當時單價已經過萬。但最終,他選擇了復地東湖國際。如今隨着楚河漢街的落成,這裏已經成爲武昌新的商業區,劉先生所在小區目前二手房報價都已超過1.2萬元。“現在想花一萬/平方米單價在武昌購房,根本不可能買中北路了,估計要到青山或者關山去,青山二七橋附近的新房如今單價都達到萬元。”劉先生說。
-樓市變遷
三年前萬元房處於黃金地段
現如今“金角銀邊”成現實
小董和劉先生的經歷並非個案,3年前在武漢單價過萬的樓盤鳳毛麟角,大多佔據這個城市最核心的地段。
外灘三陽金城單價1萬元整、航天雙城1萬、葛洲壩國際廣場1.1萬、菱角湖萬達1.05萬、?口·金利屋9600元、同馨花園9800元……這就是2010年漢口區域每平方米單價過萬的樓盤。從區域上看,全部集中於三陽路、寶丰路、中山大道、青年路、黃浦路等核心地段。如今上述多個項目都已售罄,而仍在售的項目價格已經“今非昔比”。以外灘三陽金城爲例,目前的單價在1.5萬/平方米,3年價格上漲了50%。
在武昌同樣如此。2010年,徐東商圈的武昌萬科金域華府1.3萬/平方米;司門口商圈的金都漢宮1.1萬元/平方米;中南路商圈的復地東湖國際1.08萬/平方米;光谷商圈的西班牙步行街2期1萬元/平方米;街道口商圈的未來城1.25萬元/平方米。從武昌地圖上看去,2010年過“萬元樓盤”全部集中在新建成的幾大商圈之內。由於地理優勢明顯,在商圈附近大多是老城區,教育設施、醫療設施、公共設施齊全,價格自然不低。
如今,在上述這些區域幾乎已經沒有萬元左右的樓盤了。以復地東湖國際爲例,目前該樓盤最新推出的房源,售價在1.3萬/平方米左右,3年價格上浮3成,平均一年漲一成。
-數據說話
每平米“萬元起步”存量房逾六萬套
武漢市房管局統計的數據顯示,3年前的2010年,武漢單價萬元以上的住宅,銷售總套數爲10636套,市場佔比爲9.41%,市場佔比不足10%。而今年1~7月同等價位房源銷售量已經達到7553套,按這個速度發展下去,全年成交套數可能達到1.3萬套。
記者粗略統計,目前武漢在售和年內即將發售的住宅項目中,單價過萬的樓盤大約有90個,在全部300多個在售樓盤中佔比接近1/4。根據知名房地產服務商仲量聯行的統計,武漢目前存量高端房源(均價接近1.2萬/平方米),年內將達到6萬套。
相比3年前,“萬元樓盤”已經從相對的“陽春白雪”,變成如今江城市民購房常見品種。從範圍上看,“萬元樓盤”的邊界也不斷向城市邊緣外擴。以漢口爲例,如今“萬元樓盤“的最遠邊界已經到了臨近三環線的長港路、後湖大道。相比3年前,萬元樓盤最遠的距離外擴已經達到5.7公里(?口2010年的萬元樓盤邊界在武勝路,如今已在漢西路)。
江城“萬元樓盤”邊界向外擴大的趨勢背後,顯示的是武漢房價近幾年上漲的現實。2010年,武漢新建住宅的銷售平均價格爲6184元/平方米,而到今年7月,武漢新建住宅的銷售均價爲6894元/平方米,漲幅爲11.4%。
以今年房價上漲速度較快的後湖片區爲例,2010年左右6000多元/平方米就能買房,而如今這個片區的均價已經逼近9000元/平方米。如銷售多年的新地盛世東方樓盤,3年前的售價只有6300元/平方米,而如今單價已經達到8850元/平方米。
在這樣的背景之下,“萬元房價臨界點”向城市邊沿擴展已成趨勢。
今年40歲的老程在漢陽一家大型房地產公司幹了5年營銷,去年辭職自己創業,專門代理漢陽樓盤銷售。他見證了漢陽“萬元樓盤”從無到有的過程。
老程說,2011年前,漢陽比較高端的世茂錦繡長江的均價也只在9000多元。整個漢陽房價過萬的只有水墨清華別墅。現在,漢陽一些臨江臨湖的普通住宅,單價已頻頻破萬,“1萬元單價不再是別墅的專享。”如月湖橋邊的華潤悅府單價1.35萬/平方米、知音橋旁的寶安漢水琴臺1.1萬/平方米、而隨着月湖片地王九龍倉項目問市,預計漢陽即將出現首個均價過萬的片區。
-原因分析
萬元樓盤三大推手:基建完善商圈帶動品牌效應
值得注意的是,從2011年開始,武漢執行了嚴厲的房地產調控——限購、限貸。在這樣的政策背景下,2011年武漢房價漲幅僅有3.6%,而2012年房價更是出現了下跌,對比2005年—2010年年均兩位數的上漲速度,武漢房價上揚其實已經在被抑制。
在這樣的市場環境下,武漢“萬元樓盤”的外擴,更多源於武漢基礎設施的改善、商圈的成熟以及開發商品牌效應,讓一些相對偏遠的區域變身成熟片區,催生一批“萬元樓盤”。
一、基礎設施建設完善。地鐵二號線的通車,帶動長港路一帶樓盤成爲漢口最新萬元樓盤集中區域。而隨着江城大道、鸚鵡洲長江大橋通車和開建,又讓漢陽打造出一批萬元樓盤。
漢陽一家大型地產開發公司負責人認爲,部分具有住房改善型需求的消費者,對地段好、自然資源稀缺的住宅,明顯有強勁的市場需求。一線臨湖、臨江的大宅,如月湖、墨水湖畔都是搶購的熱門,而購買者也不再是僅僅漢陽本地居民。來自?口、沌口、漢南等地的置業者不在少數。進而讓漢陽,這個傳統房價窪地,逐漸開始縮小與漢口和武昌的房價差。
後湖一家房地產開發商人士認爲,武漢基礎設施建設不僅讓城市面貌改變,隨着如今輕軌和地鐵的通車,更改變我們對某些區域的“時空認知”。“比如後湖,以前到漢口核心區的距離很遠,但武漢大道和三號線通車後,這個片區已經徹底融入市中心。”
二、商圈成熟。近幾年武漢各個區域首個出現的萬元樓盤,多伴隨其所在商圈的成熟。如中北路商圈,帶動中北路沿線樓盤價值上揚;徐東商圈成熟後,周邊也遍佈萬元樓盤。而街道口、光谷,也是在商業形成氣候後,誕生首個萬元樓盤。“或許是武昌的商業氛圍不夠濃厚,不像漢口遍地是商鋪,導致武昌的商圈成熟一個,就帶動附近樓盤價格不斷上漲。”業內人士分析。
三、品牌效應。以武昌爲例,記者調查發現,保利、金地、萬科、綠地、復地、福星惠譽等國內知名的樓盤開發商,只要進駐一個區域,往往會對當地樓盤形成價格示範效應。如關山大道片,在新世界和保利相繼進駐後,將片區預計均價帶至萬元以上。
-新聞圖解
三鎮萬元樓盤“開疆拓土”
漢口:萬元樓盤邊界鄰近三環
3年前,漢口區域售價在1萬元/平方米的樓盤,主要集中在青年路、解放大道、中山大道,一直到三陽路區域。北至青年路與常青路交會處,南至中山大道,東至三陽路,西至寶丰路。
如今,漢口區域萬元樓盤的邊界,最北的已經到靠近三環線的長港路,西至?口區漢西路一帶,往東則一直到二七路和工農兵路交會處。以?口區爲例,3年前?口金利屋售價在1萬元/平方米,而3年後,萬元樓盤的邊界在漢西路的保利香檳國際(售價1.03萬/平方米),“萬元樓盤”邊界外擴距離已達到5.7公里。
武昌:從街道口擴至李紙路
3年前,以江南的洪山區爲例,2010年開盤的街道口未來城項目,價格接近1.2萬/平方米。而在武昌區,當時一些臨江樓盤售價也達到1萬元/平方米,這些項目構成3年前武昌“萬元樓盤”地圖。
但經過3年的發展,如今洪山區均價萬元的樓盤邊界,已經延伸至南湖花園往西的李紙路上,該區域開盤在售的金地聖愛米倫二期,均價達到1.08萬/平方米。如果往南延伸,在關山大道上,正在銷售中的保利時代均價爲1.03萬/平方米。這些項目成爲武昌“萬元樓盤”的新邊界。
漢陽:萬元樓盤三年“從無到有”
相比武昌、漢口,漢陽3年前尚沒有單價超過萬元的樓盤。如今,漢陽過萬樓盤主要集中於月湖橋頭、墨水湖旁、王家灣以及知音橋等區域。漢陽當前幾個萬元樓盤呈三角形結構,最北面的是寶安漢水琴臺,位於三角形的頂部。最南邊到了江堤中路的廣電蘭亭瓏府。而最東邊的一個角則是月湖橋邊的華潤置地中央公園。