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“金九”臨近,滬上樓市成交量漸起復蘇勢頭。
8月19日,金豐易居&;佑威聯合研究中心發佈的監測數據顯示,上週(8月12日-8月18日),上海市新建商品住宅成交面積爲20.3萬平方米,環比(較前周)上漲36.16%;成交均價爲24203元/平方米,環比上漲8.28%;新增供應面積爲29.97萬平方米,環比大漲117.49%。
上海凱迪集團營銷總監陶偉稱,目前開發商都在爲“金九銀十”做準備,總體來看,樓市有效供應量還是少於成交量的,“一些大戶型、中高端樓盤獲得預售證後,較高比例的房源還是沉澱到了庫存裏。”
但他提到,由於過去兩年剛需房源消耗太大,目前總價在300萬-500萬元的房源也越來越被市場接受。預計接下來一段時間,一些中間價位的產品可能也會帶動成交,“光指望純剛需帶動,有難度。”
中端產品引領反彈
佑威機構執行董事黃志堅稱,隨着天氣逐步轉涼,開發商“歇夏”的現象將逐步結束,入市願望正在變強。
按佑威統計,截至8月18日,上海市新建商品住宅成交面積爲46.46萬平方米。若以8月前18個交易日的日均成交量推算,8月全月的成交量將上升至80.01萬平方米。7月的實際成交量爲77.67萬平方米。
黃志堅稱,8月上海樓市的成交量呈現先抑後揚很正常,預計實際的成交量水平在85萬平方米上下。
中高價位樓盤的表現尤爲搶眼。
據德佑地產統計,上週上海成交的單價在3萬元以上的中高端房源達4.7萬平方米,佔總成交量的23.1%,該比例明顯高於前周的19.8%;其中,單價在5萬元以上的高端商品住宅成交了51套,比前周增加了31套,止住了連續幾周的下滑趨勢。中高端樓市的回升,也導致上週的均價攀升到2.4萬元/平方米上方。
陶偉直言,中高端市場成交獲得提振的原因之一,是剛需樓盤的新增供應量不足。目前入市的新盤大多是去年拿的地,“由於地價高企,開發商建造剛需樓盤利潤越來越少,做不下來。預計接下來單價在2萬-3萬元的產品會領導市場。”
某外資房企總經理則分析,上週中高端樓盤銷售轉好,主要是蓄客時間較長。
單價20萬元豪宅又入市
短期內,中高端樓盤的入市步伐正在加速。
據德佑地產監測,融創綠城今年3月重金收購的香港新世界花園項目,在上週獲取了預售證,共有483套房源,最高報價達到20.52萬元/平方米,這是今年繼遠中風華園、臻園、蘇河灣華僑城後,又一個最高報價超過20萬元/平方米的住宅項目。此外,佘山東紫園、萬科翡翠別墅等高端別墅項目也在上週獲得預售證。
對於中高端樓盤的加速入市,陶偉稱,“現在大家對市場都是看漲的,中高端現在不跑,什麼時候跑?”
據他介紹,該公司旗下一個別墅項目,目前正在申請預售證,預計將在9月下旬開盤,“雙拼別墅的總價在800萬-1000萬元,獨棟別墅的總價在1000萬-1800萬元。”
“由於高溫天氣已經過去,從上週開始,樓盤的來客量明顯增加,我們也已經開始了推廣營銷工作。”陶偉說,“我們是總價千萬以上的項目,從客戶積累情況看,還不至於很火爆,但也較爲不錯。”
醞釀加速入市的不止中高端樓盤開發商。
據21世紀不動產上海區域市場研究部統計,8月前18天,上海市新建商品房住宅新增供應面積爲57.5萬平方米,較7月同期上漲41.2%,同比上漲39.2%。
21世紀不動產分析師黃河滔稱,隨着“金九銀十”臨近,樓市開始重新回暖。目前房地產行業政策環境比較平穩,下半年市場供求雙方穩定釋放的概率較大。
在他看來,9月樓市有望成爲未來幾個月的風向標。
剛需供應放量
“要等到9月”
受訪業內人士更爲關注的,仍是剛需市場的走向。
某外資房企總經理的觀點是,什麼時候剛需樓盤的新增供應量起來,樓市整體成交才能真正放量,“從近期獲取預售證的樓盤看,8月以來剛需樓盤的新增供應量並未出現放量。剛需樓盤供應真正放量,可能要等到9月。”
他認爲,眼下,中高端市場的表現只能算不錯,不能算火爆。只是剛需成交量較小,才使得中高端樓市的成交相對突出,“剛需市場對中高端市場有傳導作用,而中高端市場對剛需市場的傳導作用則不那麼明顯。”
黃河滔也說,7月以來部分剛需樓盤依然受到市場熱捧,表明購房需求依然比較旺盛,樓市降溫的部分原因是新房供應不足。隨着“金九銀十”的臨近,開發商供應節奏加快,市場有可能將迎來成交高峯。
據他稱,爲了抓住“金九銀十”的跑量契機,部分開發商已開始蓄勢。
上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏同樣認爲,成交放量要靠實際供應的放量。據她觀察,進入8月下旬後,氣溫漸降,房企已開始積極備戰“金九”。如果不出政策意外,未來供求都將呈現出放大趨勢。
黃志堅的判斷是,目前的市場環境總體上對開發商有利,7月、8月相對偏低的成交量水平,會導致開發商追求“補量”,因此“金九銀十”的成交量繼續攀升沒有懸念。但具體的成交表現,還要取決於新增供應量和漲價幅度。