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本期堂主:何師奶
人物簡介:
何師奶,年輕時候的老本行在某房地產公司裏做財務,精明幹練,對數字有天生的敏感。這幾年和老公一起經營一家物流公司,晉升“老闆娘”。經過了摸爬滾打幾年,目前公司業務穩定,何師奶又手癢想起老本行。何師奶說,家裏的數套物業基本上都是她敲定購買的,老公這個話事人只是個“擺設”,只在簽約時出現。
何師奶購房經歷頗爲豐富,但她非市區房不買,因此多在二手地鋪中淘房。何師奶說,購買二手房是傷神的活兒,事多且瑣碎,因此在購買二手房時,一定要“先小人後君子”、“有口齒不如寫落紙”(粵語,大意是口頭協議不如書面協議穩妥),什麼都要明明白白寫在合同裏。
不是教你詐,中介費要分批分筆給
由於何師奶多在二手地鋪中購房,因此接觸的中介經紀實在不少。何師奶感嘆,雖然不能一竿子打死一船人,但是一些毛頭小子還真是不靠譜。所以,何師奶建議去中介搵樓的買家,在接觸中介經紀的時候,要多留一個心眼,尤其是中介費,千萬不能一次付清。
“到籤合同的時候,很多中介經紀會要求你一次性交齊全部中介費,還說這是公司的規定,如果不交中介費自己會扣提成。”何師奶說,這時千萬不要同情心發作,假如你的中介費付清了,我不敢說是全部經紀,但膽敢說大部分地產經紀的態度就會立刻轉變,之前的態度是:“你是爺”,之後的態度是:“你是誰?”“我們不用別人把咱當爺,但是,要知道,交完定金,簽完合同,只意味着中介公司需要配合你的事情纔剛剛開始,而不是結束,何師奶說。
她建議,分期分筆交中介費是最合理的。第一筆款能儘量少給就儘量少給,“我建議‘警戒線’不要超過50%。因爲後面未支付中介費的多少,就決定着他們能有多少服務提供給你”。每次一筆中介費時,一定要中介公司出具蓋了財務章的收據。每筆費用最好刷卡,不要給現金。
簽約無難事,7個細節不忽略
如果劇情毫無懸念地發展下去,你可能會看中一套房子,接着就會敲定購買——恭喜你,你將要進入購買二手房的關鍵一步:“簽約”。到了這裏,也許中介經紀會告訴你說,網籤合同是政府管理部門負責起草的範本,不能修改。那超級無敵的何師奶在這裏就要告訴大家,網籤合同凡是有選項的地方,都會有個“其他”項。在這一項中,買賣雙方是可以發揮各自的想象力,盡情補充和約定各項事宜,“有口齒”不如“寫落紙”,不要因爲看着賣方看上去順眼、跟自己投緣,就糊里糊塗將就着簽約,尤其是有一些關鍵細節,一定要“白紙黑字”寫清楚。
在這裏,何師奶總結了七個小細節,她認爲,這些都是不可忽略的地方,一定要在合同有詳盡的約定:
1、寫清楚每個程序辦理階段的時間點,例如哪天之前辦完贖契、哪天之前辦完貸款、哪天之前完成過戶手續,避免交易被無限期拖長;
2、買學位房特別要注意,必須在合同裏寫上:在過戶前由賣方攜帶身份證和房產證原件,到戶口所在地的公安局戶籍管理中心,查詢戶口及學位是否佔用——這一點很重要,一定要在過戶之前查實,不然後面的手續就會很麻煩(這在後面會再詳細說明);
3、在違約賠償一欄,要求違約一方賠償房屋總價的10%,這樣賣方就不好隨便返價了;
4、寫清楚付款的時間點,而且,首期付多少、過戶時付多少,收樓時付多少。這裏需要注意的是,一定要至少預留1萬-2萬元尾款,等到順利收樓之後才付清,而不是過戶當天付清,中介費也一定要預留一部分在順利收樓之後才付清——地產經紀當然會用行規來反覆要求你過戶當天就要付清,但預留尾款這一條一定要堅持,避免收樓時出現不愉快的狀況;
5、物業維修基金卡可以看情況跟賣方協商,如果對方有,必須過戶後交給你;如果沒有,就要看看這個物業的維修基金賣方有沒有交,如果沒交,是否需要你承擔,具體金額是多少?這些一定都要問清楚,因爲很多人都不瞭解,比較容易忽視;
6、如果是帶租約買的房子,要跟賣方協商好怎麼交接租約,哪個時間點之前房租歸誰收、租客的押金如何處理?最好能在過戶之前就跟租客聯繫一下,多方面瞭解房屋的問題、租約的押金是多少。這一點很多買家都會忽略。何師奶說,有一次她就是買之前和租客接觸、聯繫了一下,無意中從租客口中獲知房子其實是有很多問題存在的;
7、所有手續都辦完了,過戶也辦好了,按約定時間收樓,此時要查清楚水電、煤氣、電視費、管理費有沒有欠費;帶租約買的,還要查清楚賣方有沒有扣留租客的押金。 (詹青)
本報記者正在多方尋訪散落在城市各個角落的“草根專家”,收集他們的金點子、購房必殺技和購房實戰經驗。這些,也許能對正在買房過程中的你,有一些小小的啓發;或許,這些“經驗”你也感同身受、深有體會;或者也沒那麼複雜,不過只是博君一笑。
無論如何,我們都相信,羣衆的智慧是無窮的!
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