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大潮退去,誰將成爲遺留在沙灘上的貝殼?
曾經紅極一時的山東威海(樓盤)乳山市銀灘房地產開發正在面臨着困惑:喧囂之後,是平靜,還是死寂?
一線海景房空置率達八成
8月份,是銀灘最好的季節。
當很多地方在40攝氏度左右高溫下煎熬時,這裏的氣溫還在26攝氏度上下。
8月2日傍晚,在乳山銀灘的大拇指廣場,來自河北石家莊(樓盤)的劉先生一家4口正在準備“回家”吃飯。
前年,他們在這裏買了一處70多平方米的海景房,這兩年的7、8月份,都要過來住上一段時間。
劉先生當初買這套房時花了不到30萬元,當時覺得價格不高,畢竟是海景房,但兩年下來,他覺得當初的決策還是有點問題。
“因爲上班的關係,來這裏住的時間很短。而如果讓老人單獨來住,又不放心。至於退休之後,能否長期在這裏居住還很難說。”他告訴《第一財經日報》記者,“買房子遠不如租房子,7、8月份,像在銀灘這樣的房子,一個月的租金也不到2000元。”
現在,劉先生正在準備將房子出手。
像劉先生這樣的情況,還屬於利用較“充分”的。在他們小區,一線海景房空置率在八至九成。整棟樓黑乎乎的,看不到燈光。
劉先生的說法得到當地中介公司的證實。一家房產中介的張女士告訴記者,一線海景房空置率確實很高,超過八成的房子空置。但二線房子,也就是離開海邊五六百米的房子,入住率高些,大約在四五成。
普通房子還有入住率,沿海很多別墅幾乎是從建起來之後,就無人入住。記者在乳山的沿海別墅區看到,這些別墅周圍荒草叢生,牆體斑駁破敗,房間玻璃千瘡百孔。
據山東當地媒體日前報道,到了冬季,銀灘一線的房子入住率還不到2%。這是標準的空城。
突然想起銀灘還有一處房產
“我目前在中央一個部委工作,以前在地方工作時,在銀灘有置業,當時只花了十幾萬,但是基本不去,主要是因爲工作太忙。國慶期間在山東參觀考察時突然想到銀灘還有自己的一套房。”一位銀灘的業主去年在網上如是留言。
一個“突然”兩字,基本可以說明銀灘業主的購房心態。
爲什麼一線的海景房空置率如此之高?銀灘二手房交易中心一位工作人員分析道,這是因爲在沿海一線買房的人,基本都是以投資爲目的。
上述中介張女士稱,銀灘的房子在2007年前後賣得最火,一個客戶買三四套房子的,多得是。買了之後,就放在那裏等待升值。
買銀灘海景房的,幾乎無當地居民。銀灘的房子賣遍了全國,是乳山當地政府曾經引以爲豪的事。事實也確實如此。在乳山銀灘的高速公路下口,記者的車前面排了3輛車,一輛來自山東淄博(樓盤),另外兩輛來自河北。
但曾經的熱潮正在消退。現在,在銀灘房產中介門口,貼滿了二手房轉讓的廣告。張女士說,今年二手房的房價,可以說是近年來最低的。與去年相比,二手房價下降了一至兩成。現在準備出手的人比此前多了不少。
同時,今年新開樓盤與往年相比減少很多。張女士說,以前開發的樓盤大量空置,業主又準備出手,這個存量本身就夠消化的。過去開發的樓盤位置好,但因爲是二手房,價格遠遠低於新樓盤。很多沿海二手房的價格在每平方米3000多元,但位置好的新樓盤價格在五六千元。
張女士提醒說,如果想在銀灘買房,千萬不要相信所謂的購房團,他們都有加價,執行價很死。最好是到銀灘自己考察,能省好幾萬。
在銀灘二手房交易中心,記者遇到一位來自北京(樓盤)的李先生,他去年在銀灘買了一套面積40多平方米的海景房,當時價格是每平方米6000元。現在,二手房交易中心工作人員告訴他,如果現在出手,價格在每平方米4500元。
但李先生此時並不打算出手。從去年買了房,他就沒有來看過。這次是過來認認家門,也順便打探一下行情。
轉型養生養老
曾經紅火的房地產開發,最高時給乳山市帶來六成以上的財政收入。
近20年來,僅在乳山銀灘,累計開發房地產面積就超過1800萬平方米。
今年是乳山市撤縣設市20週年,當地領導談到乳山下一步的發展,一個關鍵詞就是:轉型。
轉型的方向,仍然離不開工業。
乳山市決定,把培育壯大金屬冶煉加工、裝備製造、安全食品、生物科技、新材料、新能源6大百億產業集羣作爲工業振興的重中之重,爭取用3年時間再造乳山工業。
房地產也面臨轉型,針對近年來銀灘房地產開發減緩、配套缺失、空置率高等問題,乳山市市長隋建波日前接受媒體採訪時說:轉型房產結構,就是適度開發、打造品牌、規範管理、拓展轉型,推動房地產市場持續發展、房地產企業拓展經營。堅持邊規範、邊開工,適度控制房地產開發規模,防止過熱開發和大起大落。
同時,乳山市也在探索如何使已建成的空置房產變活。這其中的一招就是引導其由投資型產業變爲養老型產業。
“由傳統地產邁向養生養老(地產),是開發方式的轉變、發展思路的創新,也是銀灘房產的"重生"。”隋建波說。
養老型產業的模式是,開發商引進專業養老機構,返租業主的閒置房屋進行統一改造,與專業酒店、健康管理公司、物業公司合作,打造新型度假養老經營模式。
但這一模式,能否改變銀灘的空城現象,現在還不得而知。即使按照50%的空置率計算,這些年來,銀灘的空置房也在千萬平方米。有多少老人可以過來消化這些存量,還是未知數。