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-降至14.91萬平方米,部分開發商提前布局『金九』
持續的高溫天氣,使上海樓市成交再度縮量。
8月12日,金豐易居&;佑威發布監測數據稱,上周(8月5日-8月11日),上海市新建商品住宅成交面積為14.91萬平方米,環比(較前周)下跌22.02%;成交均價為22352元/平方米,環比下降4.30%;新增供應面積為13.78萬平方米,環比基本持平。
佑威機構執行董事黃志堅分析,上周上海樓市成交量創下近25周新低,僅高於春節前後的兩周,系年內第三低點。加上新增供應量連續處於低位,顯示出高溫之下市場各方均無心『戀戰』,歇夏現象越發普遍。
黃志堅預計,8月上海樓市的成交量會呈現『先抑後揚』態勢,下半月成交量會明顯高於上半月。主要原因是最熱的天氣已過,需求過度消耗的情況有所緩解。8月上海樓市的成交量高過7月的概率很大,9月以後樓市將真正進入『補量』進程。
高溫打壓推盤熱情
『一天下來,售樓處來客就一兩個,甚至一個沒有。這叫開發商怎麼做營銷、推盤?』某上市房企副總裁昨日直言,眼下樓市供應量、成交量雙雙萎縮的原因只有一個:天熱。
佑威數據顯示,截至8月11日,8月上海市新建商品住宅累計成交面積為26.16萬平方米。若以8月前11個交易日的日均成交量推算,8月全月的成交量約在73.71萬平方米。7月上海市新建商品住宅成交量為77.67萬平方米。
德佑地產研究總監陸騎麟認為,近期市場成交低迷的情況,固然有天氣因素的影響,但近期新增供應稀少,尤其是剛需樓盤的供應量十分有限,以及居高不下的房價也是成交低迷的重要原因。
陸騎麟說,開發商顯然在暑期並未投入足夠的營銷力度,更多的是為『金九銀十』做熱身。目前這種供銷低迷的局面恐怕要等到8月下旬纔會得到改善。
眼下開發商推盤動力依然維持低位。
據21世紀不動產上海區域市場研究部統計,8月前11天,上海市新建商品房住宅新增供應面積為27.5萬平方米,較7月同期上漲42.5%,同比上漲24.2%,但依然遠低於今年5月一周的33.6萬平方米的平均供應水平。
但21世紀不動產上海區域分析師黃河滔判斷,隨著氣溫下降,開發商推盤入市的節奏將加快。
『盡管當前樓市供應節奏正逐步加快,8月至今新房供應量已出現回暖跡象,但供應絕對量依然較低。』黃河滔說,隨著『金九銀十』的到來,8月新房供應有可能再次低開高走,屆時市場有可能將迎來推盤的高峰期。
『剛需入市仍堅決』
至於上周房價的下跌,受訪業內人士多將其歸結為『結構性』因素。
黃志堅說,上周上海樓市成交均價創下了5月27日以來的近11周新低,同時跌破年化均價,表明中高端市場總體『歇夏』的情況相對更嚴重。他強調,上周房價的下跌並非項目均價的下跌,主要是成交權重變化的結果。
德佑地產的數據顯示,上周上海市單價在2萬元以下的剛需樓盤成交面積,佔總成交量的61.8%,大大高於前周54.1%的佔比。
『成交結構的變化』,在成交面積排名前十的樓盤中,體現得更為明顯。
據21世紀不動產統計,上周上海成交面積前十的樓盤合計成交了4.6萬平方米,佔上周總成交面積的30.6%。其中,7個樓盤的成交均價在2萬元/平方米以下,合計成交了3.9萬平方米,佔前十樓盤成交總量的85.6%。而之前一周,這一比例僅為60.5%。
黃河滔認為,剛需購房者始終是市場主體,該群體對價格敏感程度很高,只要有合適房源入市,即使天氣炎熱,看房熱情依然很高,入市也比較堅決。
某外資房企總經理進一步說,近期樓市成交量持續走低,主要是因為剛需供應不足。不過,目前上海140平方米以下的房源,庫存去化周期僅為5.4個月,屬『正常偏緊』,『在今年上半年房價一再上漲,供應還能維持偏緊的狀態,說明樓市並沒有因為房價上漲而滯銷,而剛需產品的價格上行趨勢也並沒有改變。』
剛需產品供應缺口明顯
『2013年以來,市場存在明顯的「供小於求」。』黃河滔說。
據21世紀不動產統計,2013年至今(截至8月11日),上海新建商品住宅新增供應面積為600萬平方米,成交面積為709萬平方米,新房市場存在109萬平方米的『缺口』。
剛需產品的『缺口』尤為明顯。
21世紀不動產的統計顯示,截至今年8月12日,上海市新房庫存面積約為943.3萬平方米。按今年前7個月的月均成交面積來計算,該庫存消化周期為10.6個月。其中,單套140平方米以下房源的庫存去化周期為5.4個月;而200平方米以上房源的庫存去化周期則高達35.8個月。
某上市房企副總裁認為,眼下的市場總體而言仍比較健康,『就算大戶型庫存量較大也沒什麼。以前市場好的時候,這類產品去化周期也很長。而對於一些稀缺性的產品,開發商可以慢慢賣,不著急。』該副總裁說,真正的危機在於,主流產品的庫存不足和去化周期較短。
某外資房企總經理的擔心是,如果9、10月份新增供應量並未如外界預期的那樣爆發,那麼房價上漲的壓力會比較大。如果新增供應量能大幅增長,那房價上漲的壓力會緩解不少。
房企布局『金九』
部分開發商已開始布局『金九』。
浦東新城碧翠相關負責人介紹,該樓盤已在上周獲取新預售證,『這是整個項目的最後一期了,都是140平方米以上的大戶型,雖然獲取了預售證,但實際推盤要到8月底或9月,均價在4萬元/平方米,和此前基本持平。』
浦東綠城葛洲壩臻園副總經理李公傑也說,該樓盤已在上周獲得了預售證,預計本周末正式開盤,『這個項目是去年7月融創、綠城合作後,在上海拿的第一塊地,此次是首次開盤,但由於和綠城玉蘭花園緊挨著,也可以把它看做綠城玉蘭花園的第二期。』
據李公傑介紹,該樓盤首次開盤將推出100套毛坯平層房源,『單價5萬元/平方米,總價在800萬-1500萬元,最大的優惠是「8萬意向金抵30萬元房款」。』李公傑說,他們原本想趕在上半年入市,但工程進度沒法做到,現在推盤一是工程進度達到了,二是積累的客戶數量也較多。『目前意向度較大的客戶有500-600組。估計100套推出來很快就能賣完。』
按他的說法,這批房源的戶均面積在190-220平方米。
前述上市房企副總裁說,對於大多數開發商來說,旺季推新盤,淡季搞續銷是常用的營銷手法,但也有一些激進的公司,越是淡季越要推盤,『別人不敢推,正好給了他們推盤的機會,但能做到這一點的開發商比較少。』