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目前,本市房屋買賣租賃中的失信、違規等問題時有發生。但打官司卻要花極大的時間和精力,成本很高。鑒於此,朝陽法院公布了一批典型案例,提醒當事人,無論買房還是租房,不要完全依賴中介公司;對於買賣、租賃應當辦理的手續都要有所了解,對中介公司要求簽署的文件要詳細閱讀,避免因疏忽大意造成麻煩;二要注重細節,對雙方權利義務及履行方式明確約定,減少因合同約定不明確導致的爭議。
案例1
中介漏報信息
張先生有一個剛兩歲的女兒,一家人急切希望結束租房生活,有一套自己的房子。張先生通過房屋中介公司與秦小姐簽訂房屋買賣合同後,就向中介提供了夫妻兩人和女兒的戶口本、身份證等材料,用於申報購房資格審查。
但最後審核材料時稅務部門發現,中介公司漏申報了張先生女兒的信息,導致未成年子女的購房資格未通過審核,稅務部門要求重新進行購房資格審核。
受此影響,之後的貸款手續、網簽等都要重新辦理,房屋無法按合同約定的時間正常交易,還增加了相關手續費用。秦小姐因遲遲不能辦理過戶及拿到貸款,堅決要求解除合同。
等所有手續都辦完以後,張先生卻發現房價已經上漲,他無力再購買相同條件的房屋。於是張先生將中介公司訴至法院,要求中介公司退還中介費,並賠償相應損失。
法官評析:在二手房買賣交易中,因為資格審核是以家庭為單位進行,中介公司在上報時由於工作疏忽或有意規避限購規定,往往只申報購房者夫妻雙方的房屋所有情況,而不申報其未成年子女的房屋所有情況,導致在辦理交稅和過戶手續時,提交的戶口本等家庭關系證明與審核結果不一致,使交易無法順利進行而發生糾紛。
本案中,張先生已經提供了其所能提供的全部材料,因中介公司的疏忽造成資格審核出現問題,中介公司應當承擔責任。
經過調解,中介公司同意退還中介費,並支付了一定數額的補償。在此需要特別說明的是,實踐中存在為了規避限購政策,有的家庭在購房時故意不提供未成年子女的相應資料,向中介公司及賣方隱瞞有未成年子女的情況,主要是因為未成年子女名下有房。在此情況下,如果因為資格審核問題發生無法交稅和過戶的問題,責任應由買方承擔。
案例2
業主錯寫房號
王先生想買房,通過中介尋找到合適的房源後,委托中介公司約業主商談。中介看到交易有望達成,於是打電話約業主周女士來門店,當天便要簽合同。周女士稱因到店簽約倉促未攜帶房產證,中介公司卻表示,可以先簽合同,房產證等材料後補。
於是,在中介公司的主持下,雙方當場簽署房屋買賣合同。在填寫房屋地址時,中介公司經紀人按照周女士的口述內容填寫了房屋地址,因為雙方就首付款時間、過戶等問題都未談妥,因此這些條款中介公司均未填寫。
合同簽訂後,王先生支付了定金和中介費用,雙方約定周女士次日攜帶房產證辦理其他手續。
第二天周女士未如約到場,並答復稱家人不同意賣房,要求取消交易。無奈,王先生將周女士訴至法院,要求繼續履行合同。
庭審中,周女士稱,合同約定的交易標的根本不存在,並提交了房產證原件供法庭及王先生核對。法庭核查房產證原件發現,房產證登記的地址與雙方所簽合同的房屋地址不同。後法院查詢,買賣合同所載房屋根本就不存在。
合同無法繼續履行。王先生只能在法院的調解下與周女士解除了合同,收回了定金。
法官評析:居間方在促成買賣雙方交易時應當認真核查雙方交易信息。實踐中,為了促成交易,中介公司常常在業主未提供全部房源材料的情況下促成雙方簽訂合同,此時買賣合同中有關房屋的所有信息均按照業主陳述填寫,有的信息與房屋產權證的登記信息不一致,甚至出現樓號、房號錯誤的情況,導致買賣雙方無法辦理相關過戶手續,同時也給違約方可乘之機。中介公司應當對此承擔相應責任。
案例3
租房合同設陷阱
趙小姐畢業後在北京暫時租房居住。今年1月,她與某中介公司簽訂房屋租賃合同,當天便交了三個月房租和一個月押金。業務員告訴她,房租每三個月一交,4月1日前交下季度房租。
但剛到3月1日,趙小姐便接到中介公司的催款電話,於是她找到中介公司理論。中介公司向趙小姐出示了雙方簽署的《補充協議》,該『補充協議』第2條上寫著:『乙方在入住前必須以『付三押一』的支付形式交予甲方作為房屋租金。以後按季付』。可第4條上又寫著『乙方必須提前30天到甲方營業部的財務科交納房租。延緩交款,每日加收滯納金100元,如3日後仍不交納,甲方視為合同終止和乙方放棄房屋內所留物品所有權,甲方有權開啟房門,接納新住戶入住。所造成的後果,由乙方負擔』。
趙小姐認為,中介公司明目張膽地設立合同陷阱,因而將其訴至法院,要求解除合同,返還押金及剩餘租金。
法官評析:與中介公司簽合同時,一定要細心推敲合同條款,對於合同上的不合理規定可以拒簽。一旦發生糾紛,要及時向有關部門投訴,力爭把損失降到最小。
根據《合同法》的規定,對格式條款存在兩種以上解釋的,應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。對於《補充協議》第4條『延緩交款,每日加收滯納金100元』的規定,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
本報記者張蕾
通訊員李享劉奇琦J009
紀晨攝B149