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70至120平方米戶型成交佔比最高120平方米以上戶型成交開始放量
三季度樓市開局平穩
根據最新的統計資料顯示,2013年7月,全國100個城市新建住宅平均價格爲10347元/平方米,環比6月上漲0.87%,自2012年6月以來連續第14個月環比上漲,漲幅比上月擴大0.1個百分點,其中61個城市環比上漲,39個城市環比下跌。總體來看,在宏觀經濟不確定性增強、調控政策收緊預期減弱、需求保持平穩的大環境下,7月百城價格繼續上漲且漲幅在熱點城市的帶動下略有擴大:100個城市的住宅平均價格自2012年6月起連續第14個月環比上漲,上漲城市個數繼續減少,但百城平均漲幅較上月擴大0.1個百分點;同比連續第8個月上漲,漲幅擴大至7.94%。
就本地市場來看,天津也表現得比較平穩。中原地產天津投資顧問部張曉穎表示,自7月第一週以來,本市新建商品住宅成交保持上升態勢,連續上漲三週,維持在較高成交水平,受政策收緊信號的影響,客業雙方交易意願逐漸變淡,買賣市場活躍度將穩中走低;而隨着9月份小學的開學,衆多陪讀租賃需求將紛紛入市,8月、9月將迎來租賃旺季。7月末,天津新建商品住宅共成交2549套,成交面積26.0萬平方米,環比前一週上漲18.5%,成交均價10177元/平方米,環比前一週上漲2.7%。二手住宅成交1343套,成交面積11.1萬平方米,環比上漲13.0%。一手住宅量價齊升,成交量環比前一週上漲接近2成。四大區域中市內六區和環城四區表現搶眼、上漲明顯,受到銀行貸款收緊,促使購房者積極入市。
從數據中不難看出,2013年上半年,天津商品住宅市場延續去年下半年以來的回暖趨勢,受到“國五條”政策出臺影響,經歷了升溫、火爆、降溫的幾大態勢,進入三季度以來,樓市依然呈現小幅震盪、逐漸趨穩的態勢。
購房結構發生轉變
2013年上半年天津商品住宅市場整體成交量略高於新增供應,其庫存量環比出現回落,在一定程度上緩解了天津住宅市場庫存壓力,且對應的出清週期與去年同期相比減少7個月,由29個月回落至22個月(出清週期=目前可售面積/往前推6個月的平均銷售面積),但天津商品住宅庫存壓力依然很大。另一方面,剛需依然爲市場主角,受政策出臺預期影響,2013年一季度市場成交火爆,同時開發商爲了趕搭搶購熱潮,也紛紛加快推盤節奏,多種刺激因素促使市場需求被最大限度地釋放,市場成交主力依然爲剛需購房者,改善性需求佔比逐漸擴大。隨着房地產限購政策常態化,消費者的購房方式正逐步從“階梯式”向“一步到位”轉變。從成交結構來看,天津商品住宅70平方米至120平方米麪積段成交佔比最高,120平方米以上成交佔比也有所擴大。
調控收緊預期減弱
進入7月,各地的一個明顯特徵爲,樓市成交開始有所收減。業內人士認爲,當前形勢下,宏觀方面經濟下行風險得到更多關注,房地產調控和貨幣政策收緊預期減弱;住宅市場方面,7月住宅價格下跌城市個數明顯增多,成交量漸趨平穩,不同城市分化加劇。而不久前即7月末,中共中央政治局召開會議,提出下半年“積極釋放有效需求,推動居民消費升級,保持合理投資增長,積極穩妥推進以人爲核心的新型城鎮化,促進房地產市場平穩健康發展”。由此可以預計,房地產調控政策還將趨於平穩,整體流動性和信貸投放保持在合理水平。展望下半年乃至更長時間,宏觀環境趨穩有利於住房需求進一步釋放,整體量價仍處於上行通道,但不同城市分化可能加劇,一線城市及重點二線城市房價上漲壓力依然突出,供應充足的三四線城市價格較爲平穩。