|
||||
【嘉賓】徐險峰山東省人大代表山東幸福世家老齡產業投資有限公司董事長
點擊查看原圖
孫大海同濟大學博士山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任
點擊查看原圖
【主持人】王珺珺《山東商報》房地產行業記者
點擊查看原圖2011年國家統計局公布的第六次全國人口普查數據顯示,截至2010年11月1日零時,我國60歲及以上人口佔比為13.26%,65歲及以上人口也已經達到8.87%。2011年以後的30年裡,中國人口老齡化將呈現加速發展態勢,到2030年,中國將成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2039年,我國將出現不足兩個納稅人供養一個養老金領取者的局面,這被稱為『老齡社會危機時點』;而預計2050年中國60歲以上老年人將佔3成,達31%……數據面前,人口老齡化的社會問題日益嚴重的同時,數目龐大的老年產品和服務需求似乎又帶來了老齡產業蓬勃發展的歷史機遇。越來越多的開發企業、保險企業及其它老齡產業相關企業投身到養老地產行業中來,本期地產大咖談,我們邀請到山東省人大代表、山東幸福世家老齡產業投資有限公司董事長徐險峰先生和山東財經大學房地產研究中心副主任孫大海博士一起探討養老地產的發展狀況。
Part1
您認為養老地產在我國是一個朝陽產業嗎?目前國內養老地產行業發展狀況如何?
徐險峰:養老地產目前在我國的確是個朝陽產業。從數據來看,我國人口老齡化現象越來越嚴重,2012年年底我國人口老齡化率已經超過14%。山東作為人口大省,截止到今年7月1日人口老齡化率已達到17%,到2015年可達到19%,而到2020年將高達22.3%。老齡化帶來的問題已經爆發,而更大的爆發點將是在2015年到2030年期間。
老齡化帶來的眾多矛盾是國家難以承受的,養老產業需要更多的社會力量、企業力量共同介入發展。從養老地產近些年的發展來看,各種投入到養老產業上的產品水平參差不齊,真正成功、成熟的案例不多,從產品形態、經營理念到盈利模式都處於探索發展階段。目前國內一些大型房企也意識到養老地產行業的重要性,也切入到養老地產中來,共同來探索養老地產產業的發展模式。
孫大海:養老地產追根溯源是中國快速步入老齡化社會的必然結果,根據最新的一組數字顯示,2009年全國60歲以上的人口已達1.67億,佔總人口的12.5%,到2015年這個比例預計會超過15%。因此不難預測,未來10-20年,養老地產在中國會有比較旺盛的市場需求。但從目前來看,養老地產是否是朝陽產業僅從需求角度看顯然是不夠的,養老地產配套設施是否到位、融資渠道是否順暢,運營模式是否正確以及政府在土地供應、政策、稅收等方面是否給予支持和配合都是影響養老地產生存以及持續發展的關鍵因素。
養老地產在國外已有較長的歷史,就國內情況來看,目前仍處起步階段。但我們可以看到,如今的房地產行業正經歷著從常規的住宅、商辦等領域向更為專業和細化的市場進行轉變的過程,而養老地產的產生一方面是行業重塑自身價值的嘗試,另一方面也是對老齡化社會的積極應對,因此發展潛力和空間不可小覷。
Part2
對於養老地產項目來說,產品開發和後續服務您認為更應該注重哪一個?
徐險峰:真正的養老地產一定是以後續服務為重點,項目企業在開發建設完成以後以自持或者租賃的方式進行可持續的長久運營。養老地產,不僅僅是地產,實質上涉及到更多的內容,比如老年護理、樂齡服務、醫療康復,這些纔是養老地產的核心。目前市場上也存在一些房企以養老的名義做地產,這是一種投資行為,後果就是產品賣出之後沒有後續的維護,導致出現『空城』,這不是真正意義上的養老地產。
我認為養老綜合體是未來養老地產發展的一個方向,不管是房企還是老齡產業企業,獨立開發也好,合作運營也好,所提供的一定不只是房子、床位,所提供的相關配套設施和服務纔是重中之重,最終實現『老有所養、老有所依、老有所學、老有所為、老有所樂』的五老狀態。
孫大海:如果我們把養老地產項目比作一個完整的人,那麼產品開發是人的骨骼,後續服務則是人的血和肉,二者缺一不可。對於一個成功的養老地產項目而言,產品研發自然是關鍵,這種產品的研發與常規的住宅有著很大的區別,不僅體現在表面的設計細節上,諸如入戶門的坡道設計(便於輪椅進出)、沿牆壁或衛生間設置扶手等輔助設施以及各餐飲、娛樂、醫療等功能分區的動線連接,還體現在整個項目的選址、周邊生態環境等等方面。目前我們國內許多大型的房地產開發企業對特殊產品的研發能力已經毋庸置疑,但是對於養老地產後續運營模式和服務體系配置的研究和探索卻相對較少。
Part3
『養老地產只是養老產業的一個載體』,您怎麼看待這個觀點?
徐險峰:養老地產只是養老產業的一個部分,稱其為載體也只是部分載體。以幸福世家在泰安的泰山國際養老養生城為例,規劃用地1552畝,100多萬平米的建築面積,最多也就能提供2萬個床位。因為在這個綜合體中,25%到35%的面積是醫院、老年大學、休閑養老設施等等社區配套,養老綜合體是一個濃縮的以老人為主要生活人群的社會,居住只是其中的一小部分。
而山東目前1700萬的老年人群,假設90%以居家養老式服務為主,其它10%左右的人群需要養老機構這種載體,對於這10%也就是170萬人群來說,目前所存在的養老院養老機構也是遠遠不能夠承載的。這就需要更多的既能夠提供居住、又能夠完善各種配套服務的養老綜合體。
孫大海:雖然近幾年越來越多的企業開始嘗試向養老地產轉型,但試圖通過幾個項目就能夠一勞永逸的改變中國傳統的養老觀念,解決中國人養老問題的想法顯然過於簡單。養老產業是一個完整的體系,比房地產業的范疇要大的多,涉及到包括房地產、醫療、保險、社會保障、社會服務等多個行業,對於開發企業而言,承擔的更多的是項目開發、硬件設施建設以及進行資源整合的職能,因此從某種意義上講,養老地產確實只是養老產業鏈上的一環,是養老產業落地的載體。
Part4
養老地產項目較傳統養老院敬老院有哪些先進性?其盈利點和社會意義如何共存?
徐險峰:目前我國傳統養老院、敬老院經營狀態普遍很差,入住老人數量少,經營入不敷出,導致服務設施和服務條件下降,而由於收入低高素質的員工也很難留住,這就進入一個惡性循環。即使是定位非常高端的養老院,由於缺乏家的氛圍,加之傳統觀念的影響,入住率也很低。
養老綜合體所提供的不僅僅是居住條件,更多是提供老人健康生活方方面面的服務。比如,綜合體內部引入的醫院一定是當地最好的醫院,通過呼叫系統提供的醫療、服務方便的緊急呼叫,大大節省了老人突發疾病突發事件的救護時間,對於老人來說,突發急病,搶救時間就是生命成本,也是健康生活質量的保證。從營造氛圍來講,養老綜合體為老年人提供的是一個自己的老友圈子,通過老年大學、活動中心及生態種植園等活動場所形成自己健康的生活狀態和社交圈子。同時,養老綜合體費用未來是和養老保險、醫療保險相結合的,最大程度上為老人提供方便。孫大海:養老地產項目和傳統的敬老院在參與主體、運營模式、配套服務等方面都存在較大差異。狹義上的養老地產是指一種從建築設計、園林規劃、裝飾標准等方面都進行了適老化定制和改進的一種產品形態,同時,養老地產還將很多諸如護理、醫療、康復、健康管理、文體活動等軟性服務融入產品之中。而養老院則一般指為老年人提供養老服務的社會福利事業組織。西方的養老院通常由地方政府和慈善機構主辦,用來接濟那些依靠救濟戶和低收入的老人。因此,中國的養老院是在農村的『五保戶』的基礎上發展起來的。對於很多養老地產項目而言,出售或出租養老住宅或養老公寓確實是其回收資金並保證後續經營的保障,但如果只追求經濟利益,那麼這種項目的開發則成了打著做養老產業的旗號進行圈地或者純粹的房地產開發了。
Part5
目前濟南真正意義上的養老地產項目尚屬空白,您怎麼看待其未來發展?
徐險峰:目前濟南真正意義上的養老地產項目特別是養老綜合體發展空間還很大,也有些打著養老名義做地產的項目,但是並不是很成功。濟南未來有條件發展養老綜合體的位置一定是『離塵不離城』,既要是環境、水質、植被條件好的城郊,還得同時滿足交通便利、項目體量足夠大的條件。目前,我們的養老綜合體在濟南的項目還在選址中,重點從濟南南部、東部和西部高鐵三個板塊考慮。
對於養老綜合體這種新型養老模式,從國務院到各省都有明確的扶持態度。2012年12月5日,山東省政府就出臺關於加強社會力量參與養老服務設施建設的意見的文件,從土地、稅收到建設、床位補貼等都有明確的扶持,盡管力度相對開發運營成本還是比較小,落實也有時間周期,但從大方向上表明了一個明確的扶持態度。未來養老地產產業一定會被越來越多的企業重視,讓我們大家共同探索行業成熟可持續的發展運營模式。
孫大海:目前在北京、上海、深圳等一些城市已經有養老地產項目落地,濟南市場目前還沒有真正意義上的養老地產項目,當然這也與濟南房地產市場整體發展水平和發展階段有關,但我們不能否認,養老地產在未來確實有很大的發展潛力和發展空間,因為隨著人口老齡化進程的加快、人們消費觀念的改變以及對於生活品質和生活體驗追求的不斷提昇,這種需求是客觀存在且不斷釋放的。目前很多企業也在積極的研究和探索,並將養老地產作為企業未來發展的重要戰略方向,相信在不久的將來,我們也會在濟南看到真正意義上的養老地產項目。