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(記者朱雪嬌)近年來,爲了讓房地產行業健康有序平穩發展,讓百姓住有所居,中央政府持續對樓市進行政策調控。在持續的樓市調控政策下,西安樓市和人居的現實情況如何?帶着市民關切的房價等樓市話題,記者採訪了西安市住房保障和房屋管理局相關負責人。據介紹,近幾年西安市認真貫徹落實國家有關房地產宏觀調控政策,房地產市場呈現健康穩定的發展態勢。
住房供需合理
羣衆理性置業
供需矛盾是左右房價漲跌的關鍵。不同於北京、上海、廣州等一線城市曾涌現的住房搶購熱潮,得益於西安住房供應與需求長期保持的合理狀態,西安的樓市一直是穩中微漲、健康發展。
商品住房供銷比(上市面積與銷售面積的比值)是判斷商品住房市場實際供應與實際銷售是否處在合理狀態的指標,一般情況下該指標不應小於1,其合理取值應在0.8~1.2。大於1表明供大於求,住房價格漲勢趨緩;小於1表明供不應求,市場可能會出現供應短缺,住房價格將上揚。數據顯示,西安市主城區住房2009年~2012年累計上市面積5592.01萬㎡,累計銷售面積5069.18萬㎡;供銷比爲1.103∶1,處在正常合理狀態,說明西安本地市場住房供需基本匹配,住房供應既能滿足市場需求,又能對價格的穩定起到促進作用。
多層次供應結構已經建立
住房需求仍具“剛性”
歷經近15年的住房市場化改革進程,目前西安市已經形成了兩類住房供應體系,一類是商品房供應體系,一類是包括廉租房、經適房、公租房、限價商品房和棚戶區、城中村改造爲主的“五位一體”的多層次住房保障供應體系。這兩類住房供應體系實現了對城鎮不同收入家庭、外來務工人員和城中村、棚戶區住房困難家庭住房需求的全覆蓋。近年來,受益於西安強力推進的保障性住房建設和有計劃分區域實施的商品住房建設,西安人可以根據自身情況和需要去挑選房屋的區位、類型和大小。
對比北京、上海等一線城市曾涌現的住房投資熱潮,西安人買房又是出於什麼目的呢?
有關機構的調查數據表明,近年來我市約57.7%的購房者年齡在26~35歲之間;其次是年齡在36~55歲的置業人羣,佔23.1%。約70%的購房者爲首次置業人羣和改善性置業人羣。首次置業人羣大多爲青年人羣,置業目的以首套房、婚房等自住需求爲主。通俗地講,上世紀80、90年代出生的龐大人羣,逐漸到了結婚生育年齡,房屋成了生活必需品。而上世紀60、70年代出生的人,多數有80平方米以下的房屋,但“換大房”的需求有增無減。展望後市,我市樓市將仍以“剛需”爲主。
數據顯示,西安市建成區面積451.38平方公里,常住人口(含流動人口)855.29萬人,按照關中-天水經濟區發展規劃,西安市到2020年人口將增長到1000萬人,人口機械增長約145萬人,住房市場發展仍有較大空間,市場需求仍具“剛性”。
數據顯示,2009年,我市城鎮人均住房建築面積爲28.4平方米,2012年增長到32.98平方米,三年時間城鎮人均住房建築面積增加4.58平方米。在國家實施限購政策的大背景下,無房、婚房等首次置業需求、中年羣體的改善性住房需求以及返鄉置業需求這些剛性需求的疊加,推動着城市人均住房建築面積的增加,也顯示出房地產業良性發展對城市的貢獻,更彰顯着西安國際化大都市建設的氣魄和魅力。
多措並舉
實現住房價格穩定
爲了力爭將房價控制在一個合理的水平,積極促進房地產市場健康穩定發展,近年來市房管局結合房地產市場情況,堅決貫徹執行國家“限購”、“限貸”、“限價”等調控政策,從市場房價、供求狀況、投資狀況等各個方面加強市場監測和預警,加強對開發企業和市民的宣傳和引導,營造良好的市場環境,穩定市場預期,確保市場穩定健康發展。 2013年3月,市政府對外公佈了全市新建商品住房房價控制目標,要求全市上下認真落實穩定住房價格工作責任,按照保持住房價格基本穩定的要求,堅決抑制投資投機性購房需求,增加普通商品住房及用地供應,加快保障性安居工程規劃建設,加強市場監管和預期管理,確保2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低於當年城鎮居民人均可支配收入實際增幅,促進我市房地產市場平穩健康發展。這一舉措,對進一步穩定市場預期、促進房價穩定起到了非常積極的作用。統計數據顯示,今年上半年,全市房地產業在強烈的震盪中實現了持續健康穩步增長的態勢,商品房市場供需兩旺、價格穩定。全市商品房銷售834.97萬平方米,同比增長42.29%;其中住宅銷售709.16萬平方米,同比增長44.11%。商品住房平均銷售價格6671元/平方米,繼續保持穩定。按2012年城市居民人均可支配收入29982元測算,商品住房房價收入比[指住房價格與城市居民家庭(3人)年收入之比]爲6.68,基本處於合理範圍。
產業良性發展服務重點工作
近年來,我市正確處理房地產調控和經濟穩定增長的關係,不斷調整和優化產業結構,形成了以高新技術產業、先進製造業和現代服務業、旅遊和文化等五大產業爲主導產業的產業發展格局。
數據顯示,2012年我市國民生產總值爲4369.37億元,其中農業生產總值195.59億元,比重爲4.5%;工業生產總值1340.75億元,比重爲30.6%;房地產生產總值爲192.36億元,比重爲4.4%。這表明近年來我市經濟發展迅速,城市化進程加快,人口流動加速,住房需求快速增長。以住房爲主的房地產業對於改善城市居民的居住環境和條件作出了積極貢獻,同時也對全市經濟的穩定增長起到了非常積極的作用,但房地產業在我市生產總值中佔比並不大。
去年7月,市委、市政府在充分調研的基礎上,提出了事關西安長遠發展的“五項重點工作”,即建設渭北工業區、漢長安城遺址保護、秦嶺北麓生態環境保護、“八水潤西安”和公路交通樞紐建設。“五項重點工作”對於完善西安產業結構、優化生態環境、提升城市品位、增強綜合競爭力意義重大,對於加快西安國際化大都市建設進程將產生深遠影響。一年來,公路交通樞紐建設取得突破性進展,渭北工業區已成爲西安工業的引領區域,漢長安城遺址保護建設正在探索一條文化遺產保護的新路,“八水潤西安”工程、秦嶺北麓生態環境建設正不斷提升國際化大都市應有的生態指標。
市住房保障和房屋管理局相關負責人表示,要擺正房地產業在經濟發展中的位置,服務地方經濟發展,促進“五項重點工作”;“十二五”期間,將進一步加大保障性住房建設力度,穩定和嚴格執行房地產調控,促使西安的房地產市場更健康、更“剛性”。預計今年下半年,我市商品房市場供應、銷售將會繼續保持增長;全年住宅用地供應將十分充足,普通住房的供應將有一定程度增長;年內保障性住房建設任務將按質、按量完成,房價將繼續保持穩定。