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從八通線沿線一枝獨秀到老城區、運河核心區、臺湖等多板塊全面開花,從剛需聚集到改善融入,從住宅開發到產業、大型商業入駐,通州樓市近年來變化之快令人炫目。經過兩年通州樓市過山車式的鉅變之後,如今的通州已不再單純依靠CBD東擴、通州新城建設的概念炒作,通州樓市開發商與購房者以更爲理性的可持續心態對待通州發展,通州樓市成交與土地市場也開始強勢復甦。
京華時報記者邢飛潘秀林桂瑰
□規劃之變
新城建設起航
“未來的通州新城承載着北京發展的重任,是對北京城市功能的拓展和補充”。近日,北京市通州區副區長崔志成透露,通州新城建設目前已正式起航,將打造成爲立足首都北京、面向環渤海的區域服務中心。
據悉,2011年8月,北京市成立通州新城建設領導小組,從產業發展、區域配套和新城規劃三個方面全速推進通州新城的發展。這個小組的成立,成爲通州新城建設新的動力引擎,將通州新城的建設推向了更高的平臺。
從產業發展來看,通州因其“睡城”模式一直爲業界所詬病,按照通州新城的規劃,今後重大產業項目將會加大向通州新城的傾斜。目前,通州城區的高端產業項目已經上馬不少,包括央視創意文化產業園以及IBC產業高端服務區等。此外,已經簽約通州的國際航空城、國際金融論壇永久會址等也都將加快開工進度,總投資22.1億元,全部建成後將實現年產值160億元的中關村國家院所,通州產業園也已經正式啓動建設。
與此同時,通州區政府與北京中醫藥大學東直門醫院簽約,與通州中醫院合併爲東直門醫院東區,成爲通州區第一家中醫三甲醫院。通州新城還將在“十二五”期間構建四大區域醫療中心,並規劃建設定位於國際高端的通州國際醫療健康中心。目前,新城河東區域已經引入北京二中分校、北京小學分校,新城南部則引入了育才學校分校、史家小學分校,通州新城教育規劃佈局日趨均衡。整體而言,通州教育與醫療資源都將得到較大發展。
另外,隨着CBD東擴、通州新城運河核心區擴大、全球最大影城中影派格5D秀項目落戶通州、北京新東站的確定選址、彩虹之門、運河國際商務中心全部開工、8條軌道交通的規劃出臺,一系列利好因素正持續不斷地浮出水面,通州新城建設氛圍正在迅速呈現。
□交通之變
基建全面收官
憑藉距離國貿等區域較近的優勢,通州吸引了大量人口居住。與此同時,人口增長帶來的交通問題對通州來說是最緊迫的,通州交通擁堵的狀況也隨着規劃的逐一落實而有望緩解。在通州樓市的多項利好因素中,交通無疑是最受重視的,根據規劃,通州在軌道交通等方面多管齊下,推動通州交通發展提速。
目前,通州區內有一條軌道線路——八通線,日均客運量非常大。爲了緩解交通壓力,政府將加大對通州公共交通發展的扶持力度,倡導“綠色出行”、“低碳”的理念,規劃對外公共交通將形成“4321”的格局,即:4條軌道線路、3個客運樞紐、2條BRT、1條準快速有軌電車。
根據規劃,未來五年,通州運河核心區內在永順、東關等處修建29條城市支路工程。此外,還將對新華大街、玉帶河大街、通順路等重要道路進行重新設計和改擴建。未來五年,通州新城核心區還將充分利用地下空間,修建南環隧道、北環隧道、通燕高速下穿等地下交通設施,同時對通惠河上部分跨河橋樑進行改擴建,增強橋樑部分的交通通行能力。
與此同時,備受關注的地鐵6號線二期開通也指日可待。據瞭解,地鐵6號線二期工程西起一期工程終點朝陽區草房站,東至線路終點通州東小營站,二期工程的線路全部貫穿於通州區。在通州區域內的7座站點,分別是物資學院、北關、新華大街、玉帶河大街、郝家府、東部新城、東小營。
另外,廣渠路二期工程四環至五環段也取得較大進展,已進入橋樑吊裝階段。今年內,這條全程不設紅綠燈的道路有望通車,緩解京通快速路車流壓力。而隨着廣渠路二期的通車,配合軌道交通的八通線,通州將被再度激活,整個京東的價值潛力和對城市居住人口的吸引力也將得到大幅提升,並將沿交通線路向四環外發散,交通升級已成爲京東新價值的最大看點。
□商業之變
商業綜合體建設
如火如荼
“通州現有的住宅規模和商業配套之間一直不成比例,尤其是日益升級的消費羣體,卻找不到對位的消費場所”。一位長期跟蹤通州樓市的業內人士如此說。
這樣的狀況正在得以改善。隨着萬達、合生、珠江、綠城、富力、華遠諸多品牌房企近年來的紛紛進駐,通州已經成爲北京品牌房企最密集的新城。在這些品牌房企的帶動下,通州住宅品質已經得到顯著提升。與此同時,商業配套建設也正呈現如火如荼之勢。
這些商業中心主要集中在九棵樹區域、北苑商務區、運河核心區等,以融合寫字樓、商場、高端住宅、酒店等於一體的城市綜合體項目爲最大的熱門,不僅在體量、數量上都有大幅提升,而且分佈也較爲廣泛,有向區域內各板塊蔓延的趨勢。
繼石景山和大望路兩座萬達廣場建成之後,通州將建成北京第三座萬達廣場。位於通州北苑商務區內的通州萬達廣場將於今年9月正式面市。據瞭解,通州萬達廣場是按照第三代萬達廣場標準設計,包括購物中心、百貨、影院等業態,寫字樓和底商將率先進行銷售,目前價格待定。
除了萬達廣場之外,未來通州還將推出多個重點商務區域。
位於九棵樹地鐵商圈的高端綜合體項目金成中心近期即將開盤,該項目從規劃之初就定位於可以供購房者終身居住的“一生之宅”。據悉,這一綜合體項目由高端百貨、通州高端影院、時尚商街、國際5A級寫字樓以及高端精裝修住宅金成府四大部分構成,其中,金成中心寫字樓已於2012年全部售罄,百貨、影院和商街整體簽約成功。
此外,位於通州新城的珠江悅公館南側將打造10萬平方米的大型商業綜合體,建成後將形成雙子座商業,成爲區域標杆。
另一個有望成爲通州地標級綜合體的是華業地產的新北京中心項目。這一項目位於通州新城運河核心區,其近300米的地標高樓和75萬平方米的建築體量,將進一步推升通州樓市。
事實上,通州商業配套亟須升級的問題早已得到高度重視,在北京市政府頒佈的《北京市主體功能區規劃》中明確指出,將在2020年之前,集中力量將通州打造爲國際一流的現代化新城。近期發展重點包括打造通州國際新城核心區等,力圖在通州建立起集文化商務休閒、會展綜合服務、高端商住爲一體的北京新商務中心區。
某大型綜合體項目的負責人告訴記者,從目前的開發規模來看,到2015年,通州預計將有不少於50萬平方米的商業面積交付使用。作爲北京最成熟的衛星城,通州有着發展城市綜合體所需要的人流、商流、交通、環境等各方面的要素,發展潛力巨大。
□市場之變
客羣升級
在本輪北京樓市復甦中,通州成爲回溫最快的區域。從2012年下半年開始,通州區的樓市成交量就開始不斷攀升,房價也呈現出一路上揚的趨勢。特別是今年上半年通州臺湖地塊的高價成交,進一步刺激通州整體區域價格擡高。從市場反映來看,通州的新房成交量不斷攀升。目前,通州樓市成交量與土地市場開始觸底復甦,成爲北京樓市最熱的區域。
相比於臺湖,通州核心區在區位、基礎設施、商業配套、綠化環境等方面都有一定的優勢,因此房地產價格支撐力也更強。比如京杭廣場集合了希爾頓酒店、購物中心、寫字樓等多功能爲一體。據悉,已經入市的京杭府銷售均價爲29000元/平方米,華遠地產董事長任志強認爲,在政府大力改善公共設施的前提下,通州房價一定是逐步上漲的,下一步可能漲至4萬-5萬元/平米。
除了價格與成交復甦之外,客羣升級成爲通州樓市近些年最大特點。從住宅市場來看,隨着限購政策的推行,很多改善性客戶開始了慎重選房的決策,而能夠滿足這些人羣“一步到位”的項目會受到市場青睞。正是在這樣的背景下,京杭廣場、新華聯運河灣、珠江東都國際等項目備受青睞。
“伴隨區域價值的提升,通州未來不僅僅是吸引剛需人羣,高端人羣來此投資、置業的吸引力正在增強。”某業內人士分析,而從京杭廣場之前的銷售業績也能看出投資者的熱情。據悉,項目在今年4月20日推出的56套寫字樓產品,當天即成交2.2億元,去化率近80%,開盤當月即售罄。
目前通州的改善型需求人羣主要來自CBD白領人羣,這個羣體一般是城市高知階層,有一定的事業基礎,並積累了一定的資產,對各類品牌消費和投資需求比較旺盛,通常對宜居性提出很高的要求。在區域選擇上,偏向於與CBD保持合適距離的區域,而通州作爲CBD首先輻射的地區,成爲該類人羣的置業首選;在產品選擇上,集中在高品質項目。
品質加速升級
通州樓市真正進入鼎盛時期是在2005年之後,這與品牌房企的進駐密不可分。隨着知名房企的紛紛入駐,如珠江、龍湖、合生創展、金隅嘉業、新華聯地產、首開、華業地產、K2地產等衆多房企在通州紛紛拿地開發,通州樓市的品質與商業配套日漸完善。
通州區域內的商品住宅產品出現了明顯的分層趨勢,彙集高、中、低端不同的產品。“類似通州這樣在同一區域內同期供應不同層級的住宅項目的現象在北京較爲罕見,顯示區域居住價值在不斷提升。”亞豪機構市場總監郭毅認爲。
除了區域外部環境的日益完善,包括綠城、萬達等知名房企紛紛進駐通州,在推動了區域產品升級的同時,也通過自身的商業、酒店等配套重新定位通州樓市。以位於通州新城核心區的京杭廣場爲例,項目總建築面積達28萬平方米,集合了住宅、酒店、寫字樓、商業等多個業態,已成爲區域城市綜合體的代表項目。
在通州新城規劃不斷落實的情況下,衆多高端服務產業開始相繼入駐通州。伴隨着高端產業的匯聚,相關高端產業從業者對於高端物業的需求開始放量,特別是在一系列基礎設施、生活配套完善之下,通州區域的房地產價值持續放大。目前,通州新城教育配套較爲完善,包括中國人民大學、北京工業大學等學校都在通州建設新校區,教育配套將成爲新城的一大優勢。
業內專家表示,通州正在從早期的“解困型”居住向“改善型”居住升級,價格已不再是改善型需求最看重的因素。如何立足需求,做好品質纔是市場爭奪的關鍵。
□觀點
房企看好通州前景
近日,京華時報聯合新浪樂居舉辦“新城、薪業、馨通州——北京通州新城區域發展論壇”,邀請到了多位城鎮化發展專家、開發商操盤手以及房地產營銷人士,共同探討通州未來樓市走向。
社科院工業經濟研究所區域室副主任石碧華通州不會走老城發展模式通州土地儲備充足,產業多,門類雜,北京把通州定位成北京未來副中心,承載了北京未來發展方向的功能。通州新城的開發絕不會重複以前老城區的發展模式,這裏是北京未來發展的重要樞紐和發力點。
華北珠江公司營銷總監劉芸岐
佈局運河金三角
近來珠江在通州地區積極儲備土地,現在整個戰略佈局到了發力之時,這點也是從董事局從上而下來講達成一致的。今年我們在運河核心區的金三角開始佈局三個項目,一個是珠江東都國際,一個是金融中心綜合體,另一個是珠江萬福家園,珠江在北京佈局的核心到了共同發展的時候了。
泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男
通州有很大的發展空間和潛力
從北京大區位判斷,北京發展基本上形成東擴南進態勢,西邊和北邊已經開發飽和,因此東擴機遇要抓住。站在北京的緯度上考量,我們可以看到整個五環邊上目前的市場情況、產品情況、銷售情況,到東五環來看,它是一個價值窪地,而且是一個最大的價值窪地,有很大的發展空間和潛力,加上政府整體規劃比較到位,這樣更有利於多家品牌開發商集中去打造、塑造這個區域,在這張白紙上畫出非常漂亮的作品。
北京萬科副總經理肖勁
通州開發要“三新”
對通州的開發並非重新開發,人新、產業結構新、服務新,纔有可能往下創造出來新的規劃、新的建築、新的配套,否則即使我們反過來有了很好的規劃,蓋出了很好的樓,也不可能有新人、新事業、新服務。
金成府中原北京住宅部總經理李麗
通州房價大起大落的可能性不大
目前通州無論是從產業的角度,還是從租住的角度、商務的角度等方方面面,通州已經有一個全新的概念。從通州整個市場來看,未來房價大起大落的可能性不大,通州區域未來不斷完善,包括當地就業機會越來越多,會讓區域人羣流動性相對趨於穩定,價格水平基礎也會趨於合理。
金地集團營銷總監丁勇
通州未來的發展可以期待
以前通州被稱爲是睡城,大家都認爲通州是北京的郊區,現在北京市政府已經把它作爲北京副中心,它承擔着北京CBD東擴的擔子,還分擔了北京商務、金融、醫療、教育的功能,所以通州未來的發展是可以期待的。不管是開發商,還是消費者,都將有很大的想象空間。