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據經濟之聲《央廣財經評論》報道,在剛過去不久的7月份,不少城市出現住宅成交量下降的情況。在受到監測的43個城市中,將近60%的城市成交量環比下降。其中,深圳環比下降32.16%,也是重點城市環比下降最多的城市。北京新建純商品住宅成交環比下降27.6%、同比下降37.2%;但成交均價環比上漲9.6%、同比上漲21.6%,呈現出“量降價升”局面。同樣的現象也出現在廣州,受限售限價的影響,廣州中心六區推貨量已經連續三週表現低迷,8月份仍相當缺貨,只有大約10個項目會推出新貨。
據天氣預報,上海今天將迎來歷史上最熱的一天,上海的房價也不認輸,7月成交均價創下歷史新高,但成交量比六月份下跌了三成。針對這種情況,有人認爲,爲完成半年業績,通常情況下5月、6月開發商會加大推盤量,部分購房需求得以消化。而7、8月份開發商會放緩推盤、積蓄購房客戶,爲“金九銀十”衝擊業績奠定基礎。
回顧一下今年樓市的整體走向,1-3月,基本延續了去年年底成交活躍的走勢。其中,本該屬於淡季的2月因爲後市樂觀預期表現不俗。轉折點出現在3月初,“新國五條”的出臺間接刺激了新房市場,成交量達到上半年的最高點,但需求也被提前透支。4月成交量回落後,政府對市場加強調控和監管,使成交一直處於平穩狀態。如今的情況是,究竟樓市在金九銀十刺激和土地市場的熱度傳導下再次迎來"量價齊升"?還是成交量繼續萎縮,直到出現房價停漲和微跌?
經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就此做出評論。
7月全國多數城市成交量普跌,樓市沒有再次出現年初那種“淡季不淡”的情況。北京住建委的官方網站上,6月份的樓盤預售證發放了20個,但7月份只有15個。這種情況是因爲開發商新建樓盤的確少了還是監管方有意調控?7月份全國多個樓市出現新建住宅成交量下降的具體原因還有哪些?
楊紅旭:每年的夏季基本上是從6月到8月這三個月,因爲氣溫比較高,所以季節因素會導致成交量相比二季度,或者四季度有所下滑,這是一種正常現象,但今年的情況又略微不同。第一個不同是一月份、三月份的量都比較高,尤其是三月份的量比較高,那麼調控之後,從二季度開始,這個量就減了,就是從4月一直到7月,其實是在持續震盪,既有政策調控的原因,也有一月、三月量比較大透支之後下滑的原因。
還有就是供應量,一個方面因爲夏季高溫,開發區供應的積極性不高,等九、十月份之後再增大供應量;第二個是去年全國的購地量和新增供應量都偏低,是負增長,導致目前企業可以開的項目量並不是特別多;第三個原因是部分城市,類似北京因爲政府控房價的壓力比較大,所以它對於預售盤的定價卡的比較嚴,導致部分樓盤想上市,但是不能如期上市。
成交量的下降往往伴隨而來的是房價的下跌,但這次的數據並不是這樣。北京、上海、深圳的房價依然在節節升高,很多地方頻頻出現“日光盤”。那麼,7月成交量的下降是不是假摔?會不會持續?
楊紅旭:還不能這麼說,因爲本來就是一個傳統的淡季加上三月之前那個透支,另外現在雖然說成交量降了,但是供應量也沒有放量,導致在一線和二線其實供求是平衡的。在這樣的情況下,房價是不會下跌的,而且房價目前仍然處於一個震盪上行的通道當中,還沒有出現拐點,所以說量要持續跌了很長時間段之後,比如說跌半年甚至一年左右,纔會出現價格的一些波動,比如說由漲轉跌,所以今年下半年整體價格還是堅挺的。
目前土地市場的火熱還在持續,地價和出讓面積都在上漲,上半年全國土地出讓合同價款同比增幅達77.3%。接下來馬上就是樓市的傳統旺季“金九銀十”。土地市場的“熱度”會不會爲接下來的樓市旺季幫腔?
楊紅旭:一方面土地市場火爆是會影響人們的預期,覺得後市的房市還會繼續火爆,還會漲,它的傳遞效應是會存在的;而另外一方面土地市場的火爆,一般是每一輪樓市循序週期接近高位的一個特徵,所以兩個因素相互交叉,至少在9、10月份包括四季度還會推高房價,但是這種影響要到明年纔會出現降溫。
從當前政府表態來看,房地產市場投資拉動宏觀經濟“穩中有升”的角色還要繼續扮演。從市場基本面,應該怎麼判斷下半年的整體趨勢?“翹尾”的行情有多大可能?
楊紅旭:從這方面講,中央政治局的會議確實提了促進房地產市場健康平穩發展,而沒有提房價調控,說明下半年對樓市調控是一個基本平穩態勢,不太可能整體升級,也不會明顯放鬆。房價最瘋狂的時間已經過去了,就是三月份的時候,環比增幅最大,那麼第二輪幾個月的環比增幅可能會有所下滑,但整體上市場關係還沒有逆轉,所以年內還不會出現下滑的態勢。因爲三季度成交比較的低迷,四季度從9月份開始我認爲成交會有一個反彈,價格也是保持上漲,但是漲幅可能比不上三、四月份的態勢。