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上海樓市仍未走出淡季行情。
8月5日,金豐易居&;佑威聯合研究中心發佈監測數據稱,上週(7月29日-8月4日),上海市新建商品住宅成交面積爲19.12萬平方米,環比(較前周)下跌12.72%;成交均價爲23355元/平方米,環比下跌2.27%;新增供應面積爲13.78萬平方米,環比下跌62.49%。
佑威機構執行董事黃志堅稱,當下天氣炎熱,又是樓市傳統淡季,多數開發商並不急於推盤,成交量走低在意料之內。
某外資房企總經理介紹,8月以來,上海樓市仍未看到供應量放大的跡象。
“可能一直要到8月最後一週,供應量纔會有所放大。”上述外資房企總經理說,“據我所知,有一些項目正在加緊申請預售證,但工程進度往往很難達到。申請預售證最快也要2-3周時間。”
“成交量與往年持平”
上週樓市成交量走低,並未讓市場人士太感意外。
德佑地產研究總監陸騎麟認爲,8月的樓市成交量有望在7月基礎上有所恢復,但天氣炎熱、房價過高等因素,依然會對成交量產生限制作用。而且,眼下新房的新增供應量較小,也抑制了成交。
21世紀不動產分析師黃河滔的感受是,當前開發商更關注的是,“金九銀十”可能出現的市場機遇。他提到,在經歷今年上半年的一波集中成交後,7、8月份的市場環境較年初已有較大弱化。
話雖如此,上週的樓市成交量也與往年同期持平。
據21世紀不動產統計,上週上海市新建商品住宅的成交量爲近5周的第二高值,較7月首周成交面積上漲18.5%,與去年8月周均成交面積基本持平。從2008年以來的歷史統計數據看,近20萬平方米的周成交面積,在傳統淡季7、8月份屬於正常情況。
按照當下樓市的運行態勢,黃志堅判斷,8月份上海樓市的成交量將會略高於7月,但差距不會很大,且開發商提前在8月搶“金九銀十”跑道的概率比較小。預計下半年成交放量將從8月底、9月初開始,今年後4個月的平均成交量會高於7、8月水平,並最終跑贏上半年。
“下半年房價漲勢難改”
給予市場人士足夠信心的一個因素是,眼下房價依然高溫未退。
黃志堅稱,上海市新建商品住宅成交均價在前期2.5萬元/平方米的高位上,已連續兩週下滑,其主要原因還是成交結構變化所致——剛需成交的權重有所上升。
德佑地產的統計顯示,上週上海成交單價在2萬元以下的剛需房源,佔總成交面積的比例由前周的47.7%上升至54.1%,爲近3周最高值。
21世紀不動產昨日發佈的一份報告補充稱,上週上海單價在5萬元以上的新房成交面積爲0.7萬平方米,佔總成交面積的3.6%,較前周下降1.7個百分點,爲近6周最低值。
且不說,上週上海樓市23355元/平方米的成交均價,依然高於年化周均水平。
“剛需產品成交整體仍偏少,以及一些項目有所漲價,加上中高端項目行情未退,是近期樓市整體均價處於高位的主因。”黃志堅說。
據某外資房企總經理介紹,上週成交量靠前的嘉定某剛需樓盤,成交均價爲17457元/平方米,“已較去年同期上漲了3000元/平方米。”
黃河滔認爲,今年以來,因爲房地產市場持續回暖,房企資金的壓力較小,房價下行壓力並不大。儘管周均價會隨着結構性因素出現波動,但房價整體依然處於上升期。
陸騎麟還提到,近期,南京、廣州等地均傳出了房價控制目標難以完成的消息。由於調控加碼預期已大大降低,下半年房價恐面臨較大的上漲壓力,“如果地方不動用行政手段嚴控,下半年房價的持續漲勢將難以改變。”
備戰“金九銀十”
短期內,開發商仍無加速推盤的跡象。
“目前大家總體還是在爲9、10月份的市場蓄勢,做準備。”上海凱迪集團營銷總監陶偉說,一些客戶積累情況較好的樓盤,可能會在8月推盤。
在他看來,剛需項目蓄客週期短,市場接受度高;改善型、中高端項目眼下並不適合大範圍入市,還是要往9、10月份延一延。
據陶偉稱,想搶在9月之前推盤、搶跑的開發商是有的,但前提是要做好客戶積累,如果盲目推向市場,效果會很不理想,“長遠來看,到年底前,大家還是普遍看好的。現在雖然銷量降下來了,但價格沒降,甚至還在往上走,這就很能說明問題。”
陶偉認爲,目前不管是市場層面、政策預期,還是資金回籠情況,開發商都處於比較有利的位置。
某外資房企總經理同樣看好後市。他認爲,目前樓市仍處供應偏緊狀態,但成交量尚處正常範圍,只要有剛需的供應量出來,成交就會被拉昇。