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270萬元的房子,175萬元到手,可能麼?完全可能,在用於納稅的購房合同中。“國五條”後,算稅賬成爲一些非免稅房交易的必修課。最低計稅價調整後,某些中介稅單的算法又如何呢?記者以朗琴園小區爲樣本調查發現,同一套房,實際賬本和過戶賬本,最高可差100多萬元。
實際賬本
底價270萬元
+
稅費39.22萬元
7月31日下午,臨近傍晚5點,西二環的手帕口南街上,打着不同LOGO領帶的經紀人,三三兩兩地站在街邊。晚高峯,行人來來往往,可駐足詢問者不多。
“58平方米一居,業主急售,底價270萬元。”緊挨街口的房源背板上,“底價”、“急售”的紅色字體,最先跳入記者視野。經紀人小高介紹,“底價”一居室位於朗琴園三期,業主剛買了一年,合同價190萬元,因着急換房,願意比市場價低10萬元出手,中等裝修,隨時可看房。唯一的缺陷是房本不滿五年,無法免稅。“免稅房也有一套,業主掛價290萬元,50000元/平方米是朗琴園的平均單價。”
不滿五年,意味着契稅、個稅、印花稅和營業稅,一樣都不能少。14.85萬元的營業稅、2700元的印花稅、8.1萬元的契稅,以及16萬元的個稅,一套房的稅費就達39.22萬元。
“這房子若加上稅費,就超過300萬元了。”看着記者用手機加減乘除一番後,小高立馬錶示,很多稅可以合理避掉,只要首付足夠,他可以把總支出控制在290萬元以內。
最低賬本
網籤價175萬元
+
稅費11.55萬元
小高拋出的第一個避稅法,是按照朗琴園小區的最低計稅價做網籤合同。
“雖然7月上調了最低計稅價,但比市場價還有20000元/平方米的差距。”按照30000元/平方米的網籤價,小高算了一個最低賬本:契稅1.75萬元,營業稅9.625萬元,印花稅1750元。個稅爲0元,因爲網籤價低於業主當初的合同價。四項稅費,比實際應支出少了27萬元。“11.55萬元是您必須交的最小稅額,加上房款才186萬元。算上與實際成交的95萬差額,總價也就281萬。”
不過,175萬元網籤價的另一面是房貸必須按175萬元的總額申請,銀行貸款只能拿到123萬元。所以,這份最低賬本就將首付款要求從100萬元提高到147萬元。
免個稅賬本
網籤價190萬元
+
稅費12.54萬元
小高拋出的第二個避稅法,則是略高於最低計稅價、和業主原合同價相同的免個稅賬本,網籤價可到190萬元。
免個稅賬本的稅費和貸款額度又變了個樣:契稅1.9萬元,營業稅10.45萬元,印花稅1900元,支付稅費總額爲12.54萬元。而可申請貸款額度就提高到133萬元,首付款變爲137萬元,比最低賬本少了10萬元。
“俗語說,‘魚與熊掌,不可兼得。’多貸款和少交稅,您肯定只能選擇一個。”小高告訴記者,房價這麼高,能省則省,努一努多付點首付,就能省出十幾萬元的稅費。
記者
手記
一套房,三個賬本,差了100多萬元。究竟是最低計稅價太低?還是市場成交價太高?是計稅價引導了避稅,還是成交價推動了避稅?恐怕,這就像“雞生蛋,還是蛋生雞”,是個見仁見智的問題。普通人過日子,盤算的是幾百、幾千的小賬,要做個合法納稅公民的背後,是一個個家庭踮起腳買房的艱難。
本報記者趙瑩瑩J201
標籤:底價賬本稅費最低計稅印花稅