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-兩個月內三度刷新
-萬科聯手張江集團48.7億摘張江商住地塊,溢價88.6%
短短七天,上海今年以來的總價地王紀錄再遭打破。
上海市規劃和國土資源管理局網站昨日公布的信息顯示,浦東新區商住綜合用地——張江高科(行情, 資金, 股吧, 問診)技園區中區C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地塊,當天以48.7億元總價成交,成為上海年內新的總價地王。該地塊成交樓板價為21415元/平方米,溢價率為88.6%,競得人是上海萬科盈江投資管理有限公司、上海張江(集團)有限公司(下稱『張江集團』)。
這已是近兩個月內,上海今年以來的總價地王紀錄第三次刷新。
此前的6月27日,徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)以47.21億元成交,打破了長寧區新華路街道71街坊地塊5月29日創下的上海年內總價地王紀錄。新華路街道71街坊地塊的成交總價為46億元,系商辦、文體用地。
『成交樓板價偏貴』
出讓公告顯示,上述張江地塊東至規劃哥白尼路,南至規劃環科路,北至規劃中科路;出讓面積為79548.0平方米,容積率為2.8-2.9;規劃用途為商業和普通商品房用地。
一名參與當天競拍的開發商直言,上述張江地塊21415元/平方米的成交樓板價『稍貴』,雖然這塊地就在張江中環線旁邊,且旁邊沒有其他項目可類比。張江園區此前出讓的土地一直以研發辦公為主。
『容積率很高,2.8、2.9可以造80米高樓了,大概26層,一般的房子都是18層以下。』上述開發商補充說。
另一央企開發商也認為,上述張江地塊的成交樓板價偏貴,『周邊的住宅纔賣3萬元/平方米出頭。』
據21世紀不動產統計,上述張江地塊位於張江板塊的核心區域,且該板塊內近3年來新建住宅供應主要來自張江湯臣豪園、廣蘭麗園兩個樓盤,少有其他新增項目;今年上半年,整個張江板塊新建商品住宅合計成交4.6萬平方米,成交均價約為3.25萬元/平方米。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為,張江核心區域住宅地塊的稀缺性,以及較低的起始價,是該地塊成為年內新地王的主因。此外,黃河滔提到,該地塊本身住宅用途的土地佔比近七成。
前述央企開發商指出,最近土地價格都偏高,也沒什麼奇怪的。『上半年開發商房子賣得差不多了有錢沒貨,這就是搶地的原因。』
他透露,該公司近期將計劃在寧波拿地,『和政府已有過溝通,價格相對固定,出讓條件可以操作。』
萬科大手筆拿地
眼下尚不清楚萬科和張江集團采取何種方式合作開發。
官網資料顯示,張江集團成立於1992年7月,是推動上海張江高科技園區發展的主要載體,系全資國有企業。萬科則是國內規模最大的房地產開發企業。
按萬科(000002)公告統計,今年前5個月,萬科共拿下38個項目,約合總佔地面積476.2萬平方米,合建築面積1336萬平方米,萬科須支付地價款250.14億元。
6月27日,萬科剛剛聯合保利斥資53.72億元,摘得今年以來重慶總價地王。據估算,萬科2012年全年的拿地總金額約為430億元。
值得一提的是,前述張江地塊的出讓門檻極高。
答疑紀要提及,除了要求配建5%經適房、采用張江高科技園區實施的集中供能方案,出讓方還要求該地塊所建住宅,全部為裝配整體式住宅。所謂裝配整體式住宅,是指采用預制構件或部件,在施工現場裝配而形成的住宅。裝配整體式住宅應滿足:外牆牆面面積50%以上必須采用預制牆體或疊合牆體,住宅單體的預制裝配率(牆體、梁柱、樓板、樓梯、陽臺等住宅結構中預制構件所佔比重)應達到15%以上。
有開發商指出,國內目前能建設裝配式住宅的開發商並不多。萬科即是其中之一。
對此疑慮,出讓方給出的回應是,目前,除了萬科,上海城建、上海建工(行情, 資金, 股吧, 問診)、中建八局、綠地、瑞安企業都已開發或落實裝配整體式住宅項目。
7月上海土地出讓起始總金額超百億
短期內,土地市場仍無降溫跡象。
21世紀不動產統計稱,7月份,上海有至少12幅經營性用地(剔除動遷安置房用地)計劃出讓,合計出讓面積為66.1萬平方米,累計起始出讓金額超過100億元,4月以來單月出讓金收入破百億元的勢頭或延續。
黃河滔認為,經歷了火爆的6月後,目前上海的土地市場顯然還沒流露回落跡象。
但受訪開發商對下半年市場則有顧慮。
『下半年不好說,很擔心錢荒,這個對樓市影響很大。』前述央企開發商說。