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繪圖:吳文鋒
2003-2011年,廣州10區一手、二手房分別年均增長16.0%和13.3%。其中受供求關系緊張的影響,2006年、2007年一手房價同比分別上漲24%和35.1%。近日,廣州大學廣州發展研究院發布了《2013年中國廣州經濟形勢分析與預測》。該報告中《廣州市住宅價格影響因素研究》(以下簡稱『研究』)分析指出,廣州從2011年開始步入了高房價時代,且2011年廣州房價與城市居民家庭總收入之比已達到9.502,超過聯合國和世界銀行的標准范圍。
南方日報記者彭文蕊
一手房價增長偏離GDP增長水平
研究顯示,2003年以來廣州住宅市場交易價格呈現穩步攀昇的態勢。2011年廣州10區一手、二手住宅交易登記均價分別為12725元/平方米和7142元/平方米,2003-2011年年均增長16.0%和13.3%,扣除年均3%左右的物價變動因素,實際年均增長13%和10%左右。
研究認為,地區生產總值和城鎮居民人均可支配收入是影響房價的兩大最重要指標。從市場情況看,2002年-2011年一手住宅市場交易登記均價年均增長11.67%,低於同期GDP的增速,但高於同期居民收入的增長。
值得注意的是,2006年以來一手住宅市場房價的增長已偏離GDP和居民收入增長水平。2006-2011年一手住宅市場房價GDP彈性達1.248,房價收入彈性達1.475。
房價在中高收入家庭接受范圍內
為了從社會角度對住房價格的合理性進行研究,該項研究還引入了『房價收入比』的指標來分析廣州房價,即本地區一套建築面積為60平方米的經濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。聯合國和世界銀行的標准為4-6倍。
但學者認為與國外相比,我國存在住房自有率高、區域不平衡、隱形收入高、儲蓄傾向強、親情援助力量多等特點,因此,適合西方國家的判斷房價合理性的『4-6倍標准』應調整為『4-9倍標准』,這樣纔能正確判斷我國房地產市場形勢。
按照此標准分析,2001-2005年廣州房價與可支配收入之比約在6以下,房價與總收入之比低於6左右,表明廣州目前的房價收入比在聯合國和世界銀行的標准范圍內。而2006年以來,隨著房價的進一步上漲,房價與總收入之比在7左右。
研究認為,廣州一手住宅市場的房價相對消費群體的實際購買力而言,雖然近幾年來廣州一手住宅市場價格上漲較快,2011年房價與城市居民家庭總收入之比已達到9.502,超過聯合國和世界銀行的標准范圍,但相對其主要消費群體(中高收入家庭)而言還算可以接受。
調控未影響房價持續攀昇
研究還指出,宏觀調控政策沒有改變廣州住宅市場房價運行的基本態勢,2003年以來房價一直在持續攀昇。
2003-2010年廣州十區住宅市場交易價格穩步攀昇,10區一手、二手住宅價格年均增長18.0%和10.5%,扣除年均3%左右的物價變動因素,實際年均增長15%和7%左右,同時商鋪、寫字樓的成交量和成交價基本保持了與住宅市場同步變動的趨勢。
可以看到,2007年9月以前,國家調控政策對廣州市場價格的影響是間接的、溫和的,市場仍按照其自身規律運行;2007年9月國家發布『房貸新政』,提高第二套房貸款門檻,對短期市場造成一定衝擊,促使市場階段性調整,並延續至2008年,但這主要體現為短期波動,中長期的市場運行軌跡並未受到明顯破壞。
2011年以來的限購限貸政策使市場致使需求減少並減緩了房價上漲的趨勢。2011年一手住宅市場交易登記均價12725元/平方米,同比上漲2.6%,低於2003—2010年年均增長速度15.4個百分點,2012年1-11月均價為12390元/平方米,同比下降3.7%。同時,受限購政策影響,部分投資者轉向商鋪和寫字樓市場,2011年以來這兩個市場成交價格均保持了穩步提昇態勢。