|
||||
未來的新地標,江門萬達廣場正在緊張地施工建設。全澤超攝
近年來,傳統單一的商業地產模式已經無法滿足人們日益增長的消費需求,於是大規模、大體量、全業態,一座又一座的『城中之城』不僅落戶一線城市,還在二三線城市拔地而起。城市綜合體就像暴發戶般一夜躥熱,席卷大江南北,在城市中心土地資源日益稀缺、開發成本日益昂貴的背景下,它已成為高端商業地產開發的主流模式。各大媒體和業界人士異口同聲地呼出:商業地產步入了城市綜合體的時代。
近日,清華大學中國發展規劃研究中心發布的中國商業地產發展白皮書指出,商業地產的開發已普遍向二三線城市蔓延,二三線城市逐漸成為一些商業地產企業的主要戰場。在珠三角范圍內,東莞、佛山、中山、江門這些三線城市都相繼走在城市綜合體的建設道路上,三線城市緣何能夠吸引商業地產企業的進駐並發展城市綜合體?城市綜合體的建設又能為三線城市帶來一番如何不同的面貌?江門城市綜合體纔剛剛起步,需要向周邊城市學習,也需要借鑒港澳經驗,從而使江門的商業地產健康發展。
◎對比三線城市憑什麼發展城市綜合體?
城市綜合體是將商業、辦公、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,並在各部分之間建立一種依存共享的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的復合體。
高投資回報率是商業地產企業選擇一二線城市的主要原因,21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔接受媒體采訪時表示:『特別是對一些大品牌,本身有固定的人群和市場定位,對我們而言,選擇一二線城市更有市場競爭力。』而在三、四線城市,投資成本雖低,但投資風險卻很大。即便如此,在珠三角范圍內,東莞、佛山、中山、江門還是吸引到商業地產龍頭企業的投資目光,繼廣州後,大連萬達集團簽約東莞,成為萬達進入布局珠三角區域的第二個城市,隨後中山、佛山南海、廣州增城、江門都與萬達漸漸達成合作協議,目前除卻中山,這幾座城市的萬達廣場都已建成或處於在建狀態。
那麼這些三線城市緣何能夠吸引商業地產龍頭企業的青睞呢?業內人士分析認為,中小城市房地產開發具備一些明顯的優勢:一是土地、稅收等政策優惠,致使綜合成本低;二是機會成本小,有時依靠政府支持,一些重要部門和壟斷型企業單位的團體訂購就能消化掉可觀的銷售任務。智盟時代相關策劃人士就表示:15萬㎡的樓盤放到一二線城市並不起眼,但到了三四線城市裡就可算是大盤了,規模一大,就能得到很多優惠政策,就可以大大降低成本,利潤就相當可觀了。
江門VS中山:前者人多地廣,後者商業文化底蘊厚重
在江門萬達廣場首期商鋪2小時售罄的同時,中山人不禁迷惑起來:『萬達說好的到來呢?』前年6月,大連萬達集團與中山市政府簽訂了投資總額為100億元的萬達商業廣場建設項目,但至今尚未看出任何落戶跡象。
據了解,萬達集團在決定做一個項目時,一般會先考慮三個先決條件:一是當地GDP水平達到1000億元以上;二是當地社會消費品零售達到500億元以上;三是項目周邊5公裡范圍內人口規模在20至30萬。截至去年,江門人口445萬,GDP為1910.08億元,面積高達9541平方公裡;中山人口312.09萬,GDP為2441億元,面積1783.67平方公裡。江門勝在人多地廣,但中山的經濟綜合實力較強、工業基礎雄厚、商業文化底蘊厚重又是不爭的事實,遠洋地產、恆大地產、香港利和地產等都不約而同地落戶中山,行進在城市綜合體的建設道路上。而江門只是近兩年,纔有國翔時代廣場、益丞國際廣場、保利濱江新區項目,以及萬達廣場的進駐,並打出建設城市綜合體的強勢口號,至今都在建設中,所以相比於周邊城市,江門尚處於城市昇級的起步階段。
江門VS佛山:前者主打僑鄉文化,後者核心商圈優勢明顯
江門地域雖然佔據了珠三角總面積的約四分之一,但商業發展緩慢,作為中國第一僑鄉,頻繁的對外聯系造就了江門人『外向』性格,不僅多在外打拼,也多在外消費,而外來人口增長緩慢,也讓江門商業的發展失去了一個重要支橕點。正如北新區某商業地產項目有關負責人表示,江門商業地產發展水平遠落後於城市發展水平。截至去年,佛山人口723.1萬,GDP為6709.02億元,面積3868平方公裡,地少人多的佛山與廣州地緣相連、歷史相承、文化同源,共同構建了『廣佛都市圈』,是『廣佛同城』、『廣佛肇經濟圈』、『珠三角經濟圈』的重要組成部分,人多消費能力強,在廣東省經濟發展中處於領先地位。
據佛山合富輝煌不完全統計,去年佛山在建或將建的城市綜合體項目超過32個,總建築面積超過1481萬平方米。廣州在建或將建的統合體至少為20個,總建築面積1400萬平方米;深圳約16個,總建築面積約1044萬平方米。佛山竟然在這方面追平甚至趕超了廣深,其實力可見一斑。
江門VS東莞:前者外來人口增長緩慢,後者暫住人口龐大
東莞有825.48萬人口,GDP達到5010.14億元,面積為2465平方公裡,東莞較之佛山,面積更少、人口更多。2011年東莞外來暫住人口為413.62萬人,而江門總人口纔445萬人,商業消費需要大量的人氣支橕,而江門若是消費人口不足,勢必不利於江門城市綜合體的發展,也根本無法支橕起日益增多的商業地產,繼而無法再吸引商業地產大型企業的進駐。
而人口流動會逐漸形成地區性城市中心化的形式,也就是說縣城的『有錢人』會漸漸走向地級城市生活、學習、工作。據調查,中國10年內,地級人口將每年有8%-10%以上的增長速度。這一流動,使地級城市人口迅速擴大,這是中國流動最快的人流導向,也是農村人口演化成城市人口的標志。人口重新聚集,必然會形成新的地區商業中心,形成新的商業需求,從而使地級商業布局重新洗牌,商業街、商業中心、購物廣場、文化生活廣場就會應運而生。
一般而言,在1000萬人口的城市裡,建築綜合體的數量在5-10個之間,如果在600萬-1000萬就減半。在東莞,總面積55萬平方米的萬達廣場,與體量35萬平方米的萬科廣場,相距僅有數公裡,而在建和擬建的綜合體數量,達到了20個以上。將東莞人的消費留在東莞,是使城市更具活力,改變單一經濟結構的重要手段,隨著一個個商圈的興起,『消費』將被打造成一張東莞新名片。
雖然打造城市綜合體是現今商業地產的發展趨勢,但是三線城市甚至其它一二線城市都曾出現過運作失敗的例子,而江門纔剛剛起步,江門城市綜合體的明天的確引人深思。面對萬達廣場的進駐,『那邊廂盼君君不至,這邊廂懮君吃不消』,江門不少業內人士都對江門萬達廣場未來之路充滿擔懮迷惑,恐怕江門沒有那麼大的胃口來同時消化益丞國際廣場、國翔時代廣場、萬達廣場三座『巨無霸』,而這樣的擔心並不是沒有道理。但是如若排除對城市綜合體吃不消的擔懮,這些龐然大物又能為三線城市帶來什麼呢?江門城市綜合體的未來會是怎樣,這是許多市民渴望得知的真相,也是我們需要探討的地方。因為近乎所向披靡的萬達集團也有失手之時,開業一年的上海寶山萬達商場部分工作日客流稀少,毗鄰的萬達金街甚至有近半商鋪空置待租,由於人氣不足,這座曾被寄予厚望的約13萬平方米購物中心正陷入門庭冷落的尷尬,這不得不讓人擔懮起江門萬達廣場的未來。無獨有偶,佛山業界人士也擔心,萬達的進入會讓已經飽和的千燈湖商業空間更加難以為繼,而過於密集的MALL布局也可能令佛山商業發展陷入惡性競爭的困局。
劉燕芬
標簽:江門佛山三線東莞地產