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房山、通州、大興、昌平、順義五大新城的新開項目售價突破2萬元/平方米
開發商『不愁賣』對排號購房人『存款驗資』———
即便周一『錢荒』等多重因素導致地產股暴跌,銀行開始收緊房貸業務,但目前似乎並未波及房價。反倒是由於京城樓市整體供應失衡的局面,導致許多入市新盤態度傲慢,持房以待,對排號購房人『存款驗資』,要求有一定數額的存款證明纔能參與排號。
進入6月份,新盤紛紛入市,樓市的供應量達到了今年的頂峰。亞豪機構根據北京市房地產交易管理網的數據統計,6月份截至23日,北京市已經開盤或者已經取得預售證的項目共計29個,即將突破三十大關。在連續多個月出現供應不足的情況後,這次市場的集中放量也稍稍緩解了京城樓市頻頻下探的存量房紅線。
不僅如此,開發商的積極心態可能在盛夏的7月繼續。根據亞豪機構數據統計顯示,7月份北京預計將有25個項目開盤入市,其中包括珠江東都國際、金第萬科·金域東郡、北京城建·上河灣等10個純新盤,以及中冶·藍城、路勁世界城、金地格林格林等15個老項目後期。值得注意的是,新開樓盤在價格整體保持穩定的同時,或多或少地繼續上調價格。房山、通州、大興、昌平、順義這五大新城的新開項目售價已經突破了2萬元/平方米,紛紛觸及區域歷史的『天花板價』。
7月預計25個項目入市
6月份截至上周末已經有29個項目要麼已經開盤,要麼剛剛獲得預售證。包括金成府、中糧萬科長陽半島、金地格林格林、合生·濱江帝景在內的大多數樓盤均以剛需為主,中高端項目鳳毛麟角,僅有西山壹號院、保利東郡、招商嘉銘·瓏原推出了少量房源。在『限價令』以及『140平方米以上大戶型推遲發放預售許可證』的政策限制下,剛需樓盤跑量仍將是下個月樓市的主題。
根據亞豪機構的預計,7月份北京預計將有25個項目開盤入市,其中包括珠江東都國際、金第萬科·金域東郡、北京城建·上河灣等10個純新盤,以及中冶·藍城、路勁世界城、金地格林格林等15個老項目後期。
從供應區域特征來看,7月預計入市項目分布較為分散,其中入市項目最多的區域為通州區,共有5個項目,包括京洲世家、京貿國際城、UP生活等;另外朝陽區與大興區均有4個項目將要入市,而房山區與昌平區入市項目個數均為3個;除此之外,海淀、豐臺、順義、密雲等區域也均有項目入市。
另外從產品特征來看,7月預計入市的項目中,高中低端三個檔次均有囊括,既有香江別墅二期、世外桃苑三期、遠洋·LAVIE這樣的別墅項目,也有橡樹灣、一瓶·四和院、臻園、首創禧瑞都這類的公寓豪宅,其中首創禧瑞都的報價更是高達10萬元/平方米,成為繼6月份的龍湖雙龍原著之後,又一個上10萬元/平方米的豪宅產品。
但從供應總量來看,中低端的剛需產品和剛需改善類產品仍舊是樓市的主力:包括中建·國際港、中糧萬科·長陽半島、順義金寶城等,售價在15000-25000元/平方米不等。
五大新城房價衝上兩萬元
從新盤供應上不難看出,剛需新盤抓緊跑量成為了六七月份的主要形式,但由於樓市整體仍處於供需失衡的狀態,一些在售樓盤仍舊大幅提高價格,直接導致了剛需盤最為集中的房山、大興、通州、昌平、順義五個區域的新盤售價紛紛突破了兩萬元/平方米。無論是新盤還是老項目後期,新推盤的價格紛紛標齊區域最高價。
上周,記者在昌平的金科廊橋水岸了解到,項目在6月份推出了6棟樓,共計250套左右的房源,主要戶型面積為90-140平方米的二居到四居。扣除優惠後的均價也達到了23000元/平方米,即便如此,依舊在開盤不久後售罄。
該項目負責人介紹,樓盤的客戶積累用了約半年的時間,客戶以區域周邊為主,選擇在6月推新主要是工程進度的原因。由於一期在2011年開盤時的成交價格也達到了2萬元/平方米,因此新的定價仍舊維持穩健的策略。從銷量上看,目前樓市的剛性和改善型需求總量還是很充足的。
除此之外,大興的中建國際港也預計於7月份推出新樓座,由於臨近大興地鐵線棗園站,售價達到了23000元/平方米,相比該項目上一期在2011年開盤時的定價高出了24%。除此之外,在7月預計開盤的4個大興項目中,唯一一個低於2萬元的項目——明發廣場的報價為17500元/平方米,同樣是目前大興天宮院區域的『天花板價』。
在房山區,曾經的價值窪地也在努力『迎頭追趕』。繼6月份中糧萬科長陽半島推出紫雲庭項目,將均價拉到2萬元/平方米以上後,許多房山長陽區域的新盤項目都把心理預期提高到了兩萬元以上。記者走訪時發現,除了紫雲閣,首創芭蕾雨悅都的價格也達到24000元/平方米。另一個純新盤項目萬科金域公園,位於房山地鐵線籬笆房站附近,為精裝修現房,售樓人員給出的預計售價也在24000元/平方米左右。
通州區的K2玉蘭灣項目售樓處,售樓人員告訴記者,此次推出戶型為66-160平方米一居至四居,均價在2.5萬元/平方米,『與去年底2.3萬/平方米的價格比,戶型、位置差不多,價格漲了不少。市場一直是在漲的,我們也這樣賣了,但仍然有人買。』該工作人員稱,此次加推的房源,目前只剩下幾套大面積的戶型。除此之外,在7月份預計開盤的通州項目中,有報價的三個項目京洲世家、京貿國際城、UP生活全部都在2萬元/平方米以上。
順義區在7月預計推新的金寶城作為老項目後期,價格也達到18500元/平方米,而在售的北京方糖更是達到了29000元/平方米,同樣突破了兩萬元大關。
對於各大剛需區域價格的整體上調,某上市房企營銷總監表示,需要看到的是,這些樓盤在價格上調後,有的不但回到調控前水平,而且超出了調控前的水平。但即便如此,這些漲價項目在市場上仍然有很高的接受度,就可以很好地證明樓市供需失衡有多麼嚴重,由於新盤數量較少,與需求相比仍舊是一房難求,也造成了開發商對於價格的傲慢。
對於近期一些新興城區樓盤繼續上調價格,甚至突破了區域歷史最高位的現象,某北京房企總裁助理也提醒開發商應該謹慎對待。目前的形勢下,新城區大戶型、改善型產品如果定價過高,市場也仍然是不認可的。而剛需樓盤價格的漲幅目前已經有所控制,雖然整體突破了兩萬元的關口,但漲幅並不大,因此入市後的銷量依舊不錯。
新盤『傲慢』蓄客興起『存款驗資』
除去價格高位企穩之外,7月預計入市項目中還出現一個新的特點,即『存款驗資』現象的增多。像中建·國際港、金第萬科金域東郡、通州的珠江四季悅城等項目都對有意排號的購房人提出了需要提供『20萬存款證明』,或其他相應的資產證明的要求。
對此,亞豪機構副總經理任啟鑫認為,『存款驗資』原本多出現在中高端項目,用以篩選真實、有效客戶的需求,而上述三個項目則均屬於中低端的剛需樓盤,由此可見『存款驗資』在中低端項目中也逐漸形成風氣。而出現這種變化的原因主要有兩個方面,一是開發商對於目前這些針對於中低端的剛性需求項目『不愁賣』的心理,;另一方面則是由於『限價令』對於這些原本價格波動頻率較大的中低端項目影響較大,因此項目不得不通過更加精確篩選有效客群的方法來判斷市場需求,並作出相應的、更為合理的價格調整。
專家認為央行收緊流動性尚未影響到房價
這邊廂,房企對於高價開盤的信心依舊很足;那邊廂,央行意外地開始收緊流動性,一直以來依賴貨幣超發的房地產和銀行業被認為將受到抑制。
事實也確實如此,在周一,上證指數大跌超百點,跌幅達5.3%,創2009年8月以來最大日跌幅,而且一舉跌破2000點重要關口。其中,地產、金融等大盤股領跌,地產股整體下跌超7%,龍頭萬科下挫高達8.79%!除了股市大挫,收緊貨幣流動性對買房人來說更直接的影響是,購房貸款優惠的減少。市場上已經出現了購房人剛剛簽了買賣合同,卻辦不了貸款的現象。包括我愛我家、鏈家、鑫尊等多家中介機構向記者證實:6月最後一周,多家銀行都停辦了住房貸款審批,預計最早也要等到7月中旬纔能恢復正常。
偉嘉安捷企劃經理吳昊也表示,按照各大銀行對下半年的放貸額度的二次核對,6月份收緊放貸額度基本上成了慣例。但這次不同的是,不少銀行都收回了首套房8.5折利率的優惠,很多銀行針對首次購房商業貸款的優惠都提高到9折或9.5折。
對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,『錢荒』確實打擊了房地產市場,導致房企股票大跌,國內的貸款和融資形式加劇。但他認為這並不意味著房價會立刻出現大幅下跌,尤其是在供應依舊緊缺的北京市場。
有專家解釋到,早在房地產開始調控的伊始,不少大型房企就開始紛紛尋求境外融資,這次央行收緊流動性對於高度依賴資金的房地產企業打擊很大,但並非不能承受。再加上大型開發商多是全國布局,一旦需要回籠資金,可以在別的城市進行降價促銷。而像北京這樣本身購房需求旺盛,同時又連續兩年土地供應不達標的城市,開發商現階段對於降價的意願並不強烈。因此簡單判斷『股市大跌,房價也會大跌』,這一觀點在京城樓市並不一定成立。本版文/本報記者李桁