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今年以來,房地產市場回暖及“新型城鎮化”等利好背景下,房企整體表現出色,其中陽光城(000671,sz)更是業績排名大幅攀升。中國房地產信息集團(CRIC)和陽光城季報數據顯示,陽光城一季度銷售簽約39億元,業績排名大幅攀升至全國第41位,營業收入同比增長達88%。陽光城的高速成長和盈利能力再次被市場關注。
模式優化,玩轉高週轉高收益平衡術
蘭德諮詢總裁宋延慶此前表示,房企開發策略方面主要採取高溢價或者高週轉兩種模式,高溢價和高週轉往往是矛盾的,很難兼得。近年來,絕大多數一線房企都是採取高週轉模式,策略是推行產品標準化和管理標準化。
實際上,從陽光城總裁陳凱此前的多次表態看,陽光城無疑選定了高週轉開發策略。陳凱表示,對處於成長階段的陽光城來說,“跑得快已經不再是一種選擇,而是一種必須。”就在此前發佈的2013年“中國房地產上市公司百強”榜單中,陽光城也在“發展速度五強”中排名全國三甲。
同時,陽光城努力平衡高週轉下的高收益因素。2010年,陽光城淨利率一度達到45.32%的高峯,週轉加快之後,淨利率相應下降,不過2012年依然取得行業領先的27%.3%的淨利水平。
另一方面,陽光城努力平衡着資產負債率,小心翼翼地謀求安全下的盈利水平。陽光城最近三個季度末資產負債率看,去年9月底以來分別爲74.67%、76.4%、80.78%,基本在70-80%間上下浮動,與萬科、保利地產等行業標杆企業資產負債率水平大致相當。
另外,陽光城通過信託等多種方式,融取了超過20億元的資金,有效地支持了高速成長時的資金需求。“它的融資渠道較通暢,融資成本和融資的數額都不是問題。”有券商分析師此前接受媒體採訪時表示。
利潤率行業領先,盈利能力明顯提升
其年報顯示,陽光城2012年實現高速成長。其主營業務收入54.52億元,同比增長68.88%;歸屬於上市公司股東淨利潤5.58億元,同比增幅78.85%。
規模成長同時,陽光城盈利能力取得明顯提升。數據顯示,陽光城房地產業務2012年毛利率爲38.86%。整體來看,房企2012年利潤率增速普遍低於營收等規模性指標增速,延續“增收不增利”的趨勢。行業標杆萬科、恆大2012年毛利率分別爲27.4%、27.9%,而一直以盈利能力著稱的保利地產和中海外毛利率分別爲35.24%、38.3%。
淨收益方面,陽光城淨資產收益率爲27.3%,這一指標遠高於行業龍頭萬科、保利地產的19.66%、21.67%,也高於龍湖地產的24.3%;只落後於房企盈利能力最強的中海外兩個百分點。研究報告顯示,上市房企整體利潤率下降已經成爲趨勢。平均淨利率從2009年峯值的15.65%逐步下降,2010、2011年分別是15.6%和14.85%。不過,毛利率、淨利率等指標橫比表明,陽光城盈利能力實現了明顯的逆勢提升,利潤率達到行業領先水準。
三大優勢戰略,助力實現均衡發展之道
種種跡象顯示,陽光城已經啓動從內部運營到外部產品、營銷等方面的全面變革。陳凱此前曾將陽光城變革後的核心競爭力歸納爲“精準投資,高效運營,適銷產品”三大優勢戰略。
從近期陽光城多次拿地情況來看,其“精準投資”策略和成本控制得到了嚴格的貫徹。2013年以來,陽光城已在上海進行兩次拿地。3月20日,陽光城競得上海外高橋E06-03商業用地,樓面價9742元。據漢宇地產研究人員分析,外高橋區域此前缺乏大型商業生活配套,而金地、中冶、仁恆等先後在區域內開發大型住宅地塊,人口快速導入。陽光城獲得上述商業地塊無疑符合規劃方向和市場需求,有良好的前景。4月3日,陽光城再次競得外高橋新市鎮G03-17地塊,樓面價4267元。在寸土寸金的一線城市上海,上述地價已屬難得。
此外,陽光城一季度還先後在太原、福州、石獅拿地,計容面積84萬方,樓面價約每平米1500元左右。相對較低的土地價格也爲未來陽光城的持續盈利預留了較爲充裕的空間。
從今年土地市場走勢來看,國五條細則陸續公佈之後,全國土地市場4、5月持續升溫。以一線城市爲典型,土地出讓價格持續走高,高單價、高溢價地塊頻現。土地市場升溫之前連續拿地,陽光城對市場週期的準確預判和精準投資能力再次得到印證。
項目從取地到開盤的短週期運作則充分反映其“高效運營”策略。目前主力銷售的廈門翡麗灣就是一個“快”的典型。陽光城於2012年中取得該地塊,6個月後即推售160套聯排別墅,今年4月26日,翡麗灣再次開盤,當天售出1115套公寓,連續刷新廈門市場記錄。至此,該項目拿地後不足一年已實現近18億業績。此外,其在福州老城區的項目從拿地到開盤也只用了七個月時間,陽光城之“快”已體現在旗下的諸多項目中。
在市場定位層面,陽光城則面向真實自住需求提供“適銷產品”。其產品多集中在中小套型普通住宅、家庭改善型的聯排別墅等主流產品,獲得充分的市場支撐。通過推進產品標準化,形成四大系列產品線,“成熟產品、快速複製”,經市場驗證的產品保障了適銷對路,也有力支撐其高週轉模式,同時開發週期的縮短,也降低了外部風險機率。
以此前連續熱銷的廈門翡麗灣爲例,首次熱銷的是200至250平的改善型聯排產品,今年4月熱銷千套的是70至126平的剛需型、改善型住宅。均緊扣自住型適銷產品。另據瞭解,其福州陽光凡爾賽產品集中於100多平的兩居、三居中小套型,截止4月份累計熱銷10.9億,排名福州樓市第一。在蘭州,陽光城林隱天下將高品質的低密度產品引入這一西北市場,主推240至400平米的改善型產品,截止今年4月熱銷2.6億,也使陽光城首次進入蘭州樓市即排名當地市場十強。
從其2012年的業績表現看,這三項優勢戰略的貫徹已經明顯提升陽光城的規模、盈利等持續成長能力。