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北京房產調控出王牌——預售證。
房價越調越漲這已成爲不爭事實,然而預售證的出現,則讓北京的房產從限購轉變爲限價。通過預售證的限制,政府部門的調控價格將直接替代市場價格調控。
預售證的減少,很可能直接影響到市場預期。那麼,這一“殺手鐗”的出現將會給市場帶來什麼樣的影響?北京房價真的能因此而被抑制住?
預售證入市被卡
和其他城市相比,北京的國五條細則強化其行政特色。
北京市住建委在新國五條出臺後給出了新的限價方案,即:對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。商品房項目在銷售中,要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定,實際銷售價格不得高於申報價格。
據悉,北京市住建委如今已經扣押了近40個項目的預售證。在這些被扣押的預售證中,包括萬科、保利、龍湖、金融街等知名房企的項目,而在上述知名企業項目較爲集中的大興區,被卡預售證的項目就已去掉7至8個。北京市住建委稱其正就如何調整項目價格與開發商進行協調。
從北京市房地產交易管理網顯示的數據來看,從今年4月1日至5月31日,共有41個樓盤獲得預售許可證,而去年同期則有52個樓盤獲得預售許可證。
“我們在大興的項目,今年本打算進行二次開盤入市,但至今都沒能拿到預售證。據說是因爲價格未通過北京市住建委的審查。”某房產公司工作人員告訴中國商報記者。
那麼,住建委限制預售證到底是因爲什麼呢?
“住建委限制預售證的主要原因在於給地產商施壓,限制房價的過快上漲。這期間房企高價拿地,樓市成交量價回升,政府層面的壓力巨大,政府希望通過預售證來直接干預房價,從而減輕輿論壓力,遏制房價過快上漲。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛接受中國商報記者採訪時說,申報價格高於周邊在售商品房價格,確實難以通過住建委的審批,政府本質目的在於抑制房價,將房價限制在一定範圍之內。
國家統計局5月份發佈4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數據顯示與上月相比,70個大中城市中,價格上漲的城市有67個。環比價格上漲的城市中,最高漲幅爲2.1%。與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有2個,上漲的城市有68個。
從以上數據可看出,在這70個大中城市中,已有超過九成的城市房價上漲。市場的火熱場景,讓相關部門不得不使出殺手鐗——控制預售證。但是,這真的就能夠對市場產生影響嗎?
“沒有預售證,導致地產項目即使工程結束也難以上市銷售,在一定時間內或將減少可上市銷售的商品房,導致商品房市場供給減少,雖然政策意圖在於控制房價,但是依然影響購房者預期。”殷旭飛說。
中和世紀房地產研究員分析師陳琳認爲,限制預售證,從某種程度上延緩了新盤入市。雖然在新盤的價格上有所控制了,但是從另一方面也增加了二手房的價格壓力。
一場政府與開發商的博弈
如果拿不到預售證,開發商將如何去應對呢?房價將會出現怎樣的變化?
來自一部分業內人士的聲音表示,如果政府也像卡住期房價格一樣死卡現房價格,則很可能導致開發商“無房可售”,對於原本供應緊缺的市場來說更是雪上加霜。
儘管北京新盤出現供應缺口,但住建委對樓盤價格依然是分毫必爭。面對此現象,北京的開發商便採用“房款和精裝修款項分開繳納”的方式與其博弈。於是,一場政府與開發商的博弈就此拉開。
“據我說了解的,有的企業爲了能夠拿到預售證,採用‘精裝拆分’的方式去應對。” CRCI研究中心分析師沈曉玲告訴中國商報記者說。
所謂的“精裝拆分”,即是開發商在住建委批覆的房價上每平米單加上三五千元的裝修費再賣給購房者。這樣不僅能夠給足“限價”的面子,開發商也能獲得預期的利潤。如此一來,假如以一套一百平米的房子來看,那麼,開發商將能夠從中獲利幾十萬元。
“市場經濟體制下,行政手段或許可以取得一時的效果,但是難以抵擋市場供需的嚴峻不均衡。隨着時間推移,市場必然會尋求各種方法來擺脫政府‘這隻看得見的手’。”殷旭飛對中國商報記者表示,如地產商可以壓低價格來獲取預售證,然後通過房屋裝修費等方式來提高購房者實際支付的房價,這種行政手段確實沒有觸及到樓市的供求關係,甚至催生“尋租行爲”。
顯然,從表面看起來,開發商這樣的應對方式很符合“限價”規則,但實際上開發商用裝修款變相漲價。然而,這對於購房者而言,購房時需付出房價和裝修費兩部分費用,總支付價格變相提高了。
“限制預售證,這對於高端項目的房企影響比較大。”沈曉玲說。據悉,在漲與控之間的相互僵持中,使得原本是高端樓盤銷售旺季的5月略顯冷清。然而,去年同期均價4萬元/平方米以上的項目共有三個入市,而今年僅有一個。
目前,北京市昌平區的某別墅項目終於獲得預售證。該開發商原計劃把二期項目入市的價格上漲10%,但最終定價還是與一期幾乎持平。經過四輪談判,最終開發商只能妥協。
那麼,在這樣的“限價”背景之下,開發商採取的“精裝拆分”方式是否與價質相符合呢?中國房地產學副會長陳國強認爲,其實“精裝”質量和價格是否相符的問題一直都存在,目前出現的“精裝拆分”,本質上是爲了應對價格審批,是規避政策的一種方式,主要是爲了得到預售證。因此,“精裝拆分”有可能出現質量和價格不相符的情況。
據悉,北京市住建委正在調研“精裝拆分”的現象。但有消息人士透露,住建委並不會進行一刀切的否決,會有具體的規範性辦法出臺。
然而,目前也有很多的開發商並不願意就價格問題做出妥協,與政府一直處於僵持狀態。那麼,這樣的僵持狀態會持續多久?我們不得而知。
一如既往的治標不治本
一直以來,針對房地產市場的調控政策,政府部門可謂“五花八門”。然而,問其調控效果怎樣?卻總是難以令公衆滿意。
沈曉玲認爲,限制預售證看起來似乎是控制了價格,但這只是表面現象,且不足以對價格形成明顯的調控,影響只是暫時的。
殷旭飛指出,住建委採用預售證的方式來抑制房價的過快上漲,其初衷是好的,但是政策的實際執行效果則難以讓人保持樂觀的想法。執行此規定,首先政府與開發商之間必然存在一定的博弈,開發商可以選擇死扛;也可以選擇先低價申報,然後通過其他渠道高價售房。
“政府難以規避更多的漏洞和市場‘高明的手段’,因此僅靠一張‘預售證’恐怕難以對房價產生實質性的影響。”殷旭飛說。
有業內人士指出,政府定價的行爲,不但傷害了開發商的熱情,在某些程度上違背了市場規律,限制新房入市,讓剛需者無處可選,只能是購買二手房,二手房放量,勢必帶來價格的上漲。
CRIC研究中心分析師楊晨星曾接受中國商報採訪時表示,倘若要想真正地調控房地產價格,不能單純地從政府給預售房定價開始,應該從土地供應、區位規劃、解決剛需等多方面入手。否則,所有的調控都是短期效應。
然而,在陳國強看來,現在需要認真考慮的是,如何釐清政府與市場的邊界。政府要做什麼,企業要做什麼?兩者之間不是沒有界限。政府要做的是制定合理規則並做好監管,至於建什麼樣的房子、賣什麼樣的價格,都是由市場決定,政府不應伸手過長。
同時,中國消費者協會副會長、中國人民大學商法研究所所長劉俊海表示,限購就已經是不對的做法,現在又升級到限價。政府與市場的邊界如果不清晰,就會帶來市場的傷害,最終吃虧的還是普通百姓。見習記者向勁靜