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『中國房地產市場有沒有泡沫?我說是有泡沫的,而且泡沫不輕。』6月6日,在上海舉行的第二屆城市土地學會亞太地區峰會上,萬科董事長王石重申『中國樓市存在泡沫』的觀點。不過,他強調,短期內泡沫不太可能破裂,尤其是北京和上海等特大城市的房價不會下降。
作為中國最大房地產企業的掌門人,王石昨日稱,他不認同美國CBS電視臺『60分鍾』節目得出的中國樓市將破裂的結論。去年12月,王石接受該節目采訪並提出中國樓市存在泡沫的觀點。該節目播出後,王石的上述觀點一度引發討論。
『京滬房價的問題
是如何漲得慢一點』
『在中國,樓市泡沫派是不大受歡迎的。尤其是作為一個房地產商,談中國的房地產市場有泡沫是更不受歡迎的。作為一個有一定知名度的房地產發展商的董事長講中國房地產泡沫,不但不受歡迎,還讓人家不大理解。』王石6日在上海重申,自己屬於『樓市有泡沫派』。
在昨日舉行的會議上,王石展示的PPT中,列舉了一些中國樓市『鬼城』的案例。包括西南地區的一個省會城市,周邊有一大片住宅建好了卻沒有人住。內蒙古康巴什,原來為鄂爾多斯(行情, 資金, 股吧, 問診)煤礦主和100萬煤礦工人建造的住宅,至今仍空空如也。
不過,王石強調,存在『鬼城』,並不意味著中國樓市的泡沫就會馬上破裂。尤其是京滬穗深四大一線城市。
他舉例,2010年萬科北京長陽半島開盤,均價1.5萬元/平方米,推出900套房源,登記購房者3000人,最後搖號決定。今年深圳翰鄰城項目,推300套房源,登記購房者2000組,均價2萬元/平方米,也是通過搖號決定。
王石認為,『目前這些城市的泡沫破裂是不可能的,北京上海的房價降不下來,它們現在的問題不是如何跌下來,而是如何漲得慢一點。』
『一線、二線城市人口基數和增長數都很大,北京、上海等一線城市每年常住人口新增數十萬計,代表了城市的發展方向和未來的主流需求。萬科進入每一個城市都要進行慎重選擇,不冒進,一般一年進兩三個新城市,市場規模達到100億元的纔考慮。』王石解釋。
在他看來,大城市的優勢非常明顯。『京滬穗深不僅是全國的政治、經濟和就業中心,也集聚了最為優質豐富的教育、醫療資源。同時,這些城市相對公平開放的社會環境,帶動了剛性需求和房價的理性提昇。』王石援引數據稱,北京、上海兩個城市僅佔全國人口的2%,但擁有全國30%的『211』大學,11%的三甲醫院數量和43%的軌道交通裡程,而部分三四線城市基本沒有優質公共資源,由於規劃超前、基建過度,樓市遭遇泡沫風險。
『土地供應多的城市,
房價水平較低』
不過,王石並不否認中國當前房價偏高的問題。
『目前中國平均的房價收入比(房價/城市居民家庭年收入)目前在全國大約是20倍。其他國家的房價收入比一般不超過10倍。2011年,北京和上海分別為29.4倍和27.8倍。這是普通家庭所無法承擔的,那為什麼暫時可以承擔呢?因為父母資助,甚至親戚借錢。』王石說。
不過,王石也強調,中國的市場非常大,分地區來看,不少城市的房價收入比尚在可承受的范圍。
因為房價連年上漲,中國近年已推出數輪調控措施,最新的『國五條』地方細則,在3月底陸續落地。為適應調控,中國主要城市開發的住宅戶均面積已現小型化趨勢。
『上海樓市成交的套均面積已由2007年的126平方米降到2012年的113平方米。大部分一二線城市目前144平方米以下的住宅佔成交套數的90%左右。我曾說過,中國人沒有資格住大房子,其實說的就是這個趨勢,可惜被錯誤理解並受到攻擊。』王石說。
據他介紹,萬科也在適應這一趨勢,並開始了中小型住宅產品的研究。2012年,萬科成交的住宅中,144平方米以下的戶型佔到了90%,這保證了萬科開盤當月去化率達到60%。
『限購政策下,改善型人群失去購房資格,大戶型產品銷售速度必然緩慢。盡管我們推向市場的產品中大面積的產品已非常少,但目前萬科的庫存中仍有一半是144平方米以上的產品。』王石說。
王石當天也提到了土地供應對房價的影響。『過去幾年,我們發現土地供應量大的城市,房價水平較低,上漲也較慢。比如重慶,過去三年主城區商品房成交面積與公開市場土地成交建面比是0.7,供需矛盾較小,房價上昇不明顯。而京滬穗深過去三年的商品房成交面積與公開市場出售的土地可建面積的比例高於1.5,上海更是高達2.2,供小於求,刺激房價,出現地王也就不奇怪了。』
『跟著移民客戶』
去海外投資
雖然認為中國樓市存在泡沫,但王石強調,萬科赴美投資的原因,並不止於此。
王石6日稱,萬科到美國投資有三點原因:
第一,中國現在是世界最大的房地產市場,城市化的速度前所未有,但這種速度有放緩甚至停滯的一天。萬科到國外主要是去學習,為中國城市轉型做儲備。萬科是中國房地產市場領跑者。領跑者就是要解決未來會遇到的問題。北京上海都在從高速經濟增長轉向成熟市場,那麼美國的這類城市是怎麼走過來的?問題是怎麼解決的?
第二,萬科98%的投資是在中國市場,赴美投資,有平衡性上的考量。
第三,跟著消費者走。美國是中國主要的投資移民市場,我們有些客戶移民去美國了。
王石對萬科的國際化思路早已醞釀。早在2011年初,赴美國哈佛大學開始游學計劃的王石即已直言,自己游學海外與萬科的國際化有關系,萬科計劃3年內打入國際市場。此後的2012年,王石游學歸來,重回公眾視野的同時,也對萬科的發展頻頻指點江山。
今年2月,萬科宣布,與美國頭號房企鐵獅門成立合資公司(萬科持有70%股權),共同開發美國舊金山富昇街201地塊(201 Folsom Street)的高層公寓項目。這是萬科在北美市場的首次投資,項目總投資約為6.2億美元。
此後的4月,王石對外披露,今年年底前萬科有望進軍紐約地產,萬科還會將版圖拓至波士頓等美國大城市,也會考慮加拿大。其優先考慮到合作對象還是鐵獅門。
在6日的峰會上,鐵獅門總裁兼聯席首席執行長Rob Speyer披露,他初識王石,是2年前在紐約舉行的一次會議中,在酒店吃早餐時與王石交換了名片。那時母語不同,後來開了好幾次會議,逐漸確認伙伴關系。
據Rob Speyer介紹,雖然鐵獅門是一家美國公司,但鐵獅門75%的投資人都來自美國之外。『我們和萬科在舊金山合作的項目有700多套住宅,這可能在中國不算大,但在舊金山是至今最大的項目。