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萬科董事長王石昨日在演講中稱,“中國房地產泡沫令人擔憂,不過一線城市房價不可能下跌。”早在今年3月,王石在接受CBS《60分鐘》採訪時就有類似的表述。
昨日,萬科董事長王石在出席第二屆城市土地學會亞太地區峯會時再次警告了房地產市場的泡沫。不過,他並不同意CBS當時得出的中國房產泡沫很快破滅的結論,在他看來,泡沫將持續,短時間內不會破滅,房價也不會大幅下降。
對於京滬等熱點城市的房價,王石表示“不可能”下跌。“這並不意味着調控的失敗,調控不是讓房價下跌,而是讓房價漲得慢一點。”過去幾年中國房價上升比率低於收入上升,因此,“調控是成功的。”
在王石看來,中國市場非常大,需要分地區來分析,不能一概而論。中國樓市還蘊藏着巨大的需求量,“月光盤”、“周光盤”乃至“日光盤”並不罕見。他表示,教育、醫療、基礎設施主要集中在中心城市,這在中西部地區尤爲明顯,所以若在中西部地區投資房地產市場,省會城市可能是唯一選擇。
“一線城市房價與收入比可高達20倍以上,這意味着這些城市居民需要工作超過20年才能買上自己的房子。”王石介紹,該結果的得出是基於人均平均居住面積90平方米左右,“相比起東京、新加坡,中國人可以住更小的房子。”
他認爲相較其他亞洲國家,中國的房價收入比仍在可承受範圍,或許國人可以減少購買面積以適應高房價帶來的壓力——正如萬科產品線日漸小型化,最小的戶型僅14平方米,主流戶型爲60—80平方米。王石指出,房屋的小型化將成爲住宅市場未來的趨勢。從表面上看,王石的表態是在提醒房地產泡沫,但潛臺詞卻更像是在唱多房價,尤其是對一線城市房價的看法,可能更加堅定了不少買房人的買入決心。
中國地產是否存在泡沫,回答是肯定的。一般而言,房價收入比、房價租售比是判斷房地產價格是否合理的兩個重要指標,在目前中國大部分城市這兩個指標均明顯超過國際慣例。
如果從租售的角度,一般而言,國際標準的房產租售比爲1:100~1:200,被稱爲國際租售比警戒線。而在北京等一線城市租售比已經突破了1:500,也就是年投資回報率不足2%,甚至低於銀行定存利率,這些已經是非常明顯的泡沫表現。
整體來看,中國經濟的轉型必須要抑制房價上漲幅度,只有房價上漲被抑制,纔可能引導資金轉移到實體經濟。只有房地產、過度依賴房地產的經濟必然是泡沫經濟,破滅是遲早的事。但從中國經濟發展的角度看,沒有人希望見到泡沫破滅。