|
||||
都市型產業如何發展?
禪城出臺征求意見對一些關鍵問題給予解答
翻遍近年禪城乃至佛山的政府工作報告和經濟政策,『都市型產業』是一個熱門詞語。但作為一個新興產業,如何規范發展一直是邊實踐邊不斷修訂管理法規。昨日,禪城區出臺《禪城區關於保障都市型產業建設用地實施辦法》的征求意見稿,對近年來頗為困擾都市產業發展的一些關鍵問題給予總體解答。
由於『工業大廈』的企業聚集特性,此前各家企業一直苦於無法單獨辦房產證。但在征求意見稿中,明確提出產業用房可以分割登記、預售、轉讓、出租,房屋買受人可以申請辦理共用宗土地使用證和房產證,並可再次轉讓。這就意味著,新政出臺後一棟樓分售多家企業後,每家企業都可以順利辦理房產證,並可轉讓或者出租。
1辦證難求解:可預售可分拆企業可單獨辦證
記者了解到,都市型產業在具體表現上多為『產業上樓』,常常有不少企業聚集於同一棟大廈內。禪城區政府有相關人員介紹,即類似於香港的『工業大廈』模式,資源集約利用,創稅卻很客觀。但在禪城區乃至大佛山,這種產業形態都面臨『辦證難』的大問題,極大影響企業的發展。比如張槎的歐洲工業園項目,用地性質為都市型產業用地,這在佛山乃至廣東范圍內都屬於相對較新的用地性質,對於此種用地,如何辦證,如何進行規劃審批,都沒有現成的路徑可循。
而在本次征求意見稿中,則提出了產業用房可以分割登記、預售、轉讓、出租,房屋買受人可以申請辦理共用宗土地使用證和房產證,並可再次轉讓。『相比以往,此次文件中最大的亮點就是允許工業廠房分拆出售。眾所周知,禪城土地開發強度大,資源緊缺,已無法提供大面積的廠房,唯一的解決辦法就是鼓勵產業上樓,但這樣的話,一棟樓往往集中了多家企業』,禪城區經促局負責人透露,這一方法雖然解決了土地問題,但由於一塊地只允許辦理一張房產證,因此多數企業面臨無法獲得房產證的尷尬,『這種情況下,許多企業往往不願意「上樓」』。而此次出臺的辦法,恰好可以解決這一難題,這就意味著,新政出臺後,一棟樓分售多家企業,而每家企業都可以順利辦理房產證。
另外,新規還明確產業用房可以預售,這對於開發商來說是一個比較大的利好。相關負責人介紹,產房邊建邊售,有利於開發商進行招商,同時,開發商還能根據招商項目要求進行規劃報建,『比如引入了一個百貨商場,那麼就可以根據商場的格局進行建設。』
2掃清障礙:集體用地、國有劃撥地符合政策
禪城發展都市型產業很大一部分用地靠村集體用地解決。意見稿明確,都市型產業載體建設可使用集體建設用地,土地基礎設施配套費還可按照先征收、再返還的方式予以扶持。而除了村集體自有土地,政府征地返還給村集體的國有劃撥用地,也可用於都市型產業載體項目建設,但需經集體經濟組織2/3以上的成員或2/3以上的村民代表同意,可補辦為國有出讓用地,也可保留原劃撥性質。保留原劃撥性質的,土地使用權可出租,但不能轉讓,出租辦法參照有關規定執行。
而作為開發一方,在以出租、出讓等方式取得集體建設用地使用權後,也可辦理相關土地權證,房屋竣工驗收合格後,可以申請辦理房產證。而在出讓、出租合同約定的年限屆滿時,集體建設用地使用權由土地所有者無償收回。其地上建築物、附著物,按出讓、出租合同約定處理;合同無約定的,無償歸土地所有者所有。
3嚴限地產:非居住用地建築不得設廚房
為了達到管理規范的目的,新規中還特別對於『打著產業旗號卻發展房地產』的行為進行了嚴格限制。
意見稿中稱,通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用於商品房地產開發建設和住宅建設,以商品住宅名義違規宣傳、銷售產業用房的要依法查處。產業用房也不得改為住宅用途。
同時,在載體建設方面嚴格限制在非居住用地和非居住建築上建設居住形式或居住功能的用房,建築內部不得設置廚房,同一層塔樓建築平面不得設置兩處以上的衛生間(酒店建築除外)。
另一方面,新規規定產業園區內可配套建設員工宿捨等,但也有嚴格要求,比如配套的員工宿捨不得分拆轉讓,只能出租給進駐的合法市場主體及其員工。但利用工業用地建設都市型產業載體的,配套用房建築面積不得超過總建築面積的7%,配套用房的施工、驗收、發證也不得早於產業用房。
新規還限定工業用地部分可出售的建築面積比例不得超過總面積的50%。
名詞解釋
都市型產業
指與禪城區中心城區城市提昇相協調,與產業昇級發展要求相符合,與生態環境相適應,技術、人纔和資金密集型,集約度和附加值較高的現代產業體系,具體重點發展包括高端裝備制造、生物醫藥、新IT、半導體照明、新能源、新材料、新電源等先進制造業以及金融、科技服務、電子商務、文化創意等現代服務業。 (記者張漲佔豪劍)