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制圖司婉靖
現狀
高密度供應、同質化競爭、空置率居高、租金低位徘徊……城南寫字樓正歷經一場一線城市都走過的『成長的煩惱』。
功課
政府公共管理構建公共利益格局;開發商精准運營避開同質化競爭;租戶看准市場窗口期……最重要的是所有參與者都對市場充滿信心。
未來
經濟蒸騰、產業轉型、合理規劃、中小微企業橕起『中國夢』……城南寫字樓將用三至五年時間換成長空間。
@華西都市報:
成都作為『最具活力經濟城市』,正在經歷一線城市走過的『成長的煩惱』,但蒸騰的經濟氛圍不會讓城南寫字樓尷尬太久,用三到五年的時間,城南寫字樓需求會逐漸趕上供應,市場最終也會達至均衡真正迎來『濃春初夏』。
關於城南新區寫字樓供應過剩擺『大白菜盛宴』、空置率居高制造『黑燈傳說』一類的話題,已經不是成都樓市新鮮的談資了,在中國主要城市都在推進新中央商務區的進程中,大量商業項目的湧入必然帶來供應與需求短期不匹配的狀態,沒有一蹴而就的市場,市場胃酸的分泌也要符合肌體原理,更不用說此類情況發生在『未來十年全球發展最快的城市——成都』。
一些業界人士以及觀察者指出,中國整體經濟正逐步向第三產業轉型,對寫字樓的需求也將隨著逐步上漲,成都作為『最具活力經濟城市』,正在經歷一線城市走過的陣痛期,但蒸騰的經濟氛圍不會讓城南寫字樓尷尬太久,用三到五年的時間,城南寫字樓需求會逐漸趕上供應,市場最終也會達至均衡真正迎來『濃春初夏』。城市發展和經濟增長帶動城南寫字樓將被逐漸消化
據公開資料整理顯示:截至2012年6月底,成都市寫字樓存量達432萬㎡,同比上昇76.55%。就行政區域存量而言,高新區存量最大,存量佔了總量的40%,高達172.8萬㎡。
從一線城市寫字樓市場發展的軌跡來看,在不同的經濟周期寫字樓的供應都存在與需求不匹配的狀況,但最終都會被城市發展和經濟增長所消化。據世邦魏理仕近期發布的《中國辦公樓實情調查》顯示:在北京和上海浦東這兩個成熟市場,曾經出現過供應大過需求的情況:2005年至2008年間,北京寫字樓市場平均每年竣工量高達92萬平方米,但僅僅兩年時間市場便吸納掉此前供應高峰期出現的大量空置寫字樓,空置率迅速回落至3.2%的歷史低位,同時租金急速飆昇。在上海浦東寫字樓市場也同樣出現類似的情景,2009年第三季度該區域的空置率曾高達20.7%,但到了2012年年底,該區的空置率已回落至7.6%。
銳理數據郭潔認為:城南寫字樓需求要趕上供應只有再等上三至五年時間,她認為:從2012年開始,幾波集中放量之後,政府已經意識到城南寫字樓過剩的風險而開始控制賣地節奏以及項目審批,開發商也受到了教訓,源頭上控制了再次爆發式供應的可能,再過三至五年,當成都人均可支配收入超過1萬5千美金的時候,按照國際慣例,商業和商務將迎來飛躍發展,這對樓宇需求會非常強勁。
華西房產研究院首席研究員溫利陽認為:隨著3至5年城南產業的深入發展,寫字樓終將被逐漸消化,而資本有逐利天性,在這段時間內開發商的強力促銷,價格拼搶等也會促進投資者持有從而加快寫字樓市場復蘇。新興中小企業需求強勁將引發『商業南遷潮』
成都寫字樓信息網最新發布的公開招租信息顯示,一些城南備受關注的寫字樓租金維持在市場較低水平,這為許多新生的中小微企業入駐提供條件。
華宇地產成都公司營銷副總洪濤認為:大企業有實力自己蓋樓,他們都要找租戶,對城南寫字樓的消化作用不大,現在國家非常鼓勵年輕人創業,所以城南寫字樓的定位要更多關注新興的小微企業,而這些小企業成長期在前三年是最艱難的,城南寫字樓現階段低廉的租金可以減輕他們的壓力。洪濤預言,城南寫字樓在五年之後,租金可以達到80-100元/平米。
恩德集團營銷總監徐菲認為:如果城南寫字樓只是針對500強企業,那全國500強加起來也只有一千家,他就算需求1000平米那也只有100萬,那肯定是階段過剩的,現在這麼多的中小微企業需求非常強勁,城南的品質寫字樓應該向他們敞開大門,小微企業力量匯聚起來也可以是驚人的。
仲量聯行成都商業部總監張裕鵬在接受媒體采訪時曾提出『大南遷』的概念:目前成都高新南區的寫字樓多數是小業主、大量寫字樓物業散賣,加上產品同質化嚴重,租金普遍降低,低租金引來許多企業的南遷潮,這使得城南寫字樓的小業主迎來挑戰的同時,也將得到更多機遇。比照國際標准進行打造城南商業『內外兼修』
區域氣質、樓宇品質、建築美感……也是成都國際化面孔質感提昇的功課之一。第一太平戴維斯華西區助理董事羅元均認為:寫字樓的租金並不是最為重要的評估點,檔次和區域纔是吸引企業入駐的關鍵。
而在國際城南商業項目的建設中,開發商毫不吝嗇投入巨資打造5-10年不會過時的寫字樓高標准,新世紀環球中心、中海城南中心、奧克斯廣場、東方希望天祥廣場……都是比照國際標准進行打造。RET叡意德董事兼副總經理張建華認為:城南區域的寫字樓硬件標准可以滿足未來數年內各類企業的需求,這是城南寫字樓在未來承載城市多中心商貿最為重要的肌體功能,在未來贏得市場和客戶的基礎。
同時,在軟實力的提昇上,差異化競爭也是未來城南寫字樓突圍的『綠色通道』,世邦魏理仕投資物業部高級經理金靈認為:通過吸引知名度較高的租戶以令項目受到更多關注、改善該寫字樓租戶狀況,並引起其他租戶的興趣。第一太平戴維斯華西區助理董事長羅元均認為,針對性產業招商、售後返租等模式,在運營商做出多重努力,最大程度吸納市場。
此外,圍繞城市整個產業鏈,服務業,物業管理,營銷推廣,包括政府對企業的服務入駐,讓城南企業的生意可持續發展,也是當前解決階段性過剩的主要手段之一。
華西都市報記者羅傑攝影劉陳平