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成都寫字樓林立。
@華西都市報:
截至2016年,成都寫字樓與商業零售在建面積分別超過500萬平方米,新增加面積為目前現有存量的50%。專家認為,只要明確成都寫字樓市場訴求,增加車位配比等問題,成都寫字樓市場需求量將會大增。
日前,世邦魏理仕發布了一份名為《中國辦公樓實情調查》的內部報告。該報告針對北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津等14個重點城市的調查顯示,這14城市未來4年的寫字樓供應增長高達80%,供應總量約4100萬平方米。
按照該報告分析認為,未來4年,天津新增寫字樓要花60年來消化。沈陽要25年。而深圳、成都、武漢、南京、青島等城市需要10年以上的去化周期,這些城市的寫字樓被列為中等風險城市。
對此,四川商業連鎖協會會長冉立春認為,衡量寫字樓是否過剩的標准,是開發商是否按市場規律出牌,對於符合市場需求的寫字樓,就不缺乏能消化的市場。
中等風險成都寫字樓市場過剩?世邦魏理仕指出,目前,國內二線城市幾乎都在開發或者規劃建設新興區域、新中央商務區,在這一趨勢帶動下,大量商業地產項目湧入市場,並集中在這些新開發區域內。在這一份名為《中國辦公樓實情調查》的報告中,其針對北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津等14個重點城市的調查顯示,這14個城市未來4年的寫字樓供應增長高達80%,供應總量約4100萬平方米。
基於過去3年的平均吸納率測算,世邦魏理仕將天津、沈陽、重慶評定為供過於求的高風險城市,如要消化未來4年的預期供應量,所需時間分別為60年、25年、20年;而諸如成都、深圳、武漢、南京、青島等城市,被世邦魏理仕列為中等風險城市,認為這些城市未來4年的寫字樓供應量,需要10年以上的去化周期。
世邦魏理仕:過剩現象都在城市新區世邦魏理仕分析指出,國內的許多二線城市寫字樓供應量快速增長,這一動力並非是由經濟增長拉動市場需求而直接推動的。很大程度上,這種快速擴張是受地方政府的決策引導所致。世邦魏理仕指出,很多地方政府熱衷於開發新區、建設新中央商務區,以便借此來推動土地的銷售、城市的發展、基礎設施建設以及房地產投資,二線城市商業地產過度開發令人擔懮。
以風險最高、吸納周期達到60年之久的天津為例,該市未來超過370萬平方米的寫字樓新增供應都來自濱海新區,佔全市供應的70%;同樣,供過於求、吸納周期長達25年的東北重鎮沈陽,多年致力於金廊區域的開發建設,也導致大量新增寫字樓項目將在未來幾年內密集入市。成都有相似情況,而這個區域就在天府新城。
2016年成都寫字樓新增超500萬平米此前,銳理機構總經理郭潔曾指出,目前大成都范圍內有150個綜合體項目在建,而僅僅是在成都市主城區就有近60個『知名項目』。一時間,曾一度點燃成都關於商業地產開發『過剩』的話題。不過,世邦魏理仕華西區副董事彭芳琪在接受華西都市報記者采訪時表示,截至2016年,成都寫字樓與商業零售在建面積分別超過500萬平方米,新增加面積為目前現有存量的50%。
在寫字樓市場,城南天府新區短期供應量太大,且散售狀況嚴重,許多資金承受能力較低的小業主出現低價招租、出售狀況,區域租金行情相對混亂,該區域未來的新增供應量統計將超過300萬平方米,為主要的新增供應壓力來源,是相對風險較高的區域。
而記者調查走訪發現,由於城南寫字樓業主產權零散,加上後期管理存在較大差異,因而租金參差不齊。同樣地處天府大道的寫字樓,租金卻有著天壤之別。部分區域哪怕僅僅一街之隔,每月租金每平方米竟然相差40元左右。在平均空置率這一指標上,天府大道以北的寫字樓只有天府大道南段寫字樓的一半左右,維持在22%左右。
寫字樓『泄洪』訴求和規劃是關鍵不少地產專家認為,除天府新區寫字樓可能存在過剩外,其他區域寫字樓並不存在過剩,尤其是中心城區的甲級寫字樓,甚至出現一房難求。但不可否認的是,大家一致認為,城南寫字樓過剩現象不可置疑。那麼,如何纔能解決城南寫字樓過剩這一尷尬?
四川商業連鎖協會會長冉立春認為,當前,開發商在寫字樓打造上,都一窩蜂地掙搶世界五百強企業入駐。『能引進五百強企業來橕門面固然是件好事,可是五百強企業哪有那麼多?』冉立春批評部分開發商在寫字樓打造上定位不夠清楚,他們不明白寫字樓要走大眾化路線。『如果能讓普通企業,甚至中小企業走進寫字樓內辦公,這不僅能有效遏制一直難以解決的「商住混住」等問題,還能有效拉動寫字樓市場需求量。』
記者實地走訪中發現一個有趣現象是,車位配比量較大的寫字樓,往往不缺租賃市場。而據相關機構統計顯示,城南大部分寫字樓車位配比集中在1:0.5到1:0.8之間,停車位數量與龐大的商務需求相距甚遠。而城南停車位難尋的問題,已經普遍存在。記者走訪發現,停車難情況在高新國際廣場、拉德芳斯廣場、奧克斯廣場等寫字樓密集的地帶同樣存在,區域周邊停車區通常都是『裡三層、外三層』,自己的車被擋或擋住別人車的去路都挺普遍。
冉立春對此也認為,一些大型企業在選擇辦公場所時,車位配比是其考慮的主要因素,甚至超過了對地段的要求。因此,如果寫字樓的經營者能明確自己的市場訴求,在車位配比上給予更多考慮,纔能讓城南寫字樓打破市場需求的瓶頸。華西都市報記者王仁剛攝影劉陳平