|
||||
隨着今年房地產市場的復甦和“新國五條”的發佈,一直壓抑的房地產信託近期回暖明顯,用益信託數據顯示,5月份以來,在發行市場上,房地產集合信託持續位居發行量榜首。業內人士指出,隨着房企資金狀況的好轉,一方面目前存續信託項目的風險會有所降低,而另一方面,也將催生房企與信託更多的合作,預計房地產信託的回暖短期內仍將持續。
隨着市面上銷售的房地產信託日漸增多,投資者將面臨如何辨別項目資質的問題,業內專家建言,投資者可以通過了解信託公司及項目公司背景、抵押情況、項目當地房地產市場發展情況等幾個方面初步瞭解一個房地產信託項目的風險。
房地產信託迴歸
用益信託發佈的集合信託數據顯示,從5月初到5月26日的三週裏,房地產信託發行和成立規模一直佔據着榜首位置。
從成立角度講,房地產信託連續三週成立規模分別爲35.48億元、19.95億元、22.58億元,分別佔每週成立規模的38.09%、18.05%和37.43%,除了第二週成立規模稍遜工商企業信託外,其餘兩週房地產信託均位居各領域榜首。
發行市場上,房地產信託的表現更是一枝獨秀。數據顯示,房地產信託連續三週發行規模分別爲70.45億元, 29.7億元、51.67億元,佔各周集合信託擬募集總規模的比例分別高達64.92%、33.36%、50.78%,均爲各領域之首。截止到5月26日,今年共發行房地產信託362款,發行規模達975.97億元,佔總發行規模的29%,較去年全年22%-23%的佔比有所上漲。
與此同時,雖然信託產品整體收益率有所下滑,但是房地產信託仍然引領着集合信託產品的收益率,各周成立的房地產信託產品平均預期收益率均超過9%。房地產信託的募集資金規模反超基建信託,成爲信託公司重點佈局的產品。
“新國五條”利好明顯
業內人士指出,房地產信託今年來快速發展與“新國五條”以及房地產市場的復甦關係密切。
今年2月20日,國務院發佈的最新五項房地產調控措施,也就是“新國五條”,雖意在調控房地產市場,但有兩條將對房地產開發市場帶來利好。中國信託業協會專家理事周曉明指出,一是增加普通商品住房及用地供應,催生了新一輪的拿地熱,由此帶動了房地產的新一輪融資需求,給信託公司提供了新的市場空間;二是二手房交易繳納20%的所得稅,平抑了房地產二級市場的過度交易,卻利好於房地產一級市場的交易,而信託公司房地產信託業務的主戰場一直是在一級市場,而不是在二級市場,一級市場的活躍自然有利於信託公司的風險控制。
“再者,新一屆政府推行的“小城鎮”國家戰略,也爲信託公司開展房地產信託業務提供了新的機遇。實踐中,已有不少信託公司已經在研究、開發、實施與“小城鎮”戰略配套的房地產信託產品。”周小明表示。
事實上,不僅僅是信託,包括公募基金、券商、險資等各路資金也正在積極嘗試房地產“類信託”產品,希望分得市場一杯羹。業內人士指出,房企資金狀況的好轉,將一方面降低目前存續信託項目的風險,而另一方面,也將催生房企與信託更多的合作,預計房地產信託的回暖仍將持續。
投資者購買應注意以下因素
作爲銀監會批准成立的非銀行金融機構,信託公司發行集合信託項目之前往往都會經過嚴格的盡職調查,但是由於市場未來發展的不確定性以及信息不對稱等因素,信託公司的項目也會時常遇到風險。其中,近兩年房地產調控的大背景下,房地產信託遭遇流動性困境的案例時有發生。雖然目前信託公司通過自有資金墊付、第三方接盤風險資產等方式化解了這一風險,業內尚沒有未能兌付的案例。但是,隨着信託行業運用市場化工具處置風險資產這一趨勢的逐漸發展,預計未來,信託項目的風險將更多的暴露在公衆視野中。對於普通投資者來講,目前市場上銷售信託產品的機構資質良莠不齊,僅聽銷售人員的一面之詞以及閱讀繁雜的項目推介資料並不一定能夠客觀地瞭解到項目的風險。不過,有業內人士總結了房地產信託普遍的風險點,只要投資者能從以下幾個方面瞭解項目的信息,也能對該項目的風險情況有一個大致的瞭解:
1.應該選擇大型信譽好的信託公司和儘量選擇大企業背景的或是政府支持項目的投資;
2.貸款類產品需要看抵押物價值和貸款額之間的比例,抵押率控制在60%以下比較合理,抵押率越低安全邊際越高;
3.股權類產品如有結構化設計的要看結構化設計優先劣後的資金比例,比例越低越好,如果能達到1:1最好;在股權控制方面,受託人最好能派董事和監事,並外派監管人員若干名對項目公司的資金用途進行全程監管,實際控制項目公司的公章、法人章、財務章、開戶許可證等,並對項目公司重大事項具有一票否決權。
4.在風險控制中最好能有對工程用款、銷售回款等方面進行嚴格的監管措施,確保項目的建造和銷售;對於一些抵押物,最好先了解其他人有沒有優先受償權(如在建工程抵押,施工方就對在建工程有優先受償權),以及受託人最好是作爲第一抵押權人享受抵押權;對提供擔保責任的個人或企業,應對其資產實力和信用進行了解;保障措施依次增強的順序爲:承諾——連帶擔保——不可撤銷擔保——股權質押——股票質押。
5.看房地產項目本身地點,瞭解當地居民收入情況,對比當地房價是否相對合理,以及瞭解可能的銷售情況。