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正在徵求意見的《北京市房地產經紀管理辦法》,引發市場關注。
5月14日,滬上多名中介人士稱,北京此次擬出臺的管理辦法中,關於中介公司不得包租賺取差價是最重要也是最引起關注的,主要原因是包租賺差價的現象在北京較爲普遍。目前上海還沒聽說會推類似的規定,都是按老的辦法執行,但遇到問題也會立即糾正。
此前一天,北京市住建委公佈《北京市房地產經紀管理辦法》徵求意見稿,擬叫停中介代收代付房租業務,禁止中介隱瞞信息低價買房高價賣等。
北京擬叫停包租
漢宇地產董事總經理施宏叡說,房屋包租的業務,北京大的中介目前都在做,甚至發展到整片區、整棟樓上百套房子全部包租下來,統一裝修後再分隔出租,賺取差價,利潤一般是其支付房東年租金的10%~20%。
據施宏叡稱,對包租,上海目前並沒有明確規定不允許,因爲上海的包租現象遠沒有像北京那麼普遍。“如果日後上海這類做法愈演愈烈,不排除也會出臺類似政策。”
他解釋,包租的做法屬於北京當地中介的“原創”,但上海的大型中介中,港資背景企業居多,“他們沒有做包租、代租服務的傳統,並認爲這種做法和做房屋買賣賺取差價是同樣性質的,偏離了中介行業的服務範疇。”施宏叡說,目前的上海中介市場,包租所佔的利潤也相對較少。
滬上一名中介人士還提到,包租會引發風險。北京此次擬要求租金在租客、房東之間直接劃轉,也是爲了防止中介公司截留租金。“可能是當地政府看到了這一做法的嚴重性,才叫停的。上海暫時沒叫停可能是由於不普遍,但也不排除上海會跟在北京後面叫停。”
“如果是中介業務員轉交給房東,那屬於服務行爲。如果是截留到中介公司賺差價,那就是另外一種性質了。”該中介人士說。
《北京市房地產經紀管理辦法》徵求意見稿還提出,中介業務員不得打電話、發信息騷擾客戶。對此,施宏叡稱,騷擾很難定性,“上海暫時沒有這方面明確的規定,但交易中心有市場處,也有行業協會等部門,客戶如果覺得受到騷擾可以向這些部門進行投訴。”
而對中介費的支付時點,施宏叡說,上海也“沒有規定得那麼死,而是按照雙方的協議來的”,“如果客戶願意,可以在交易環節先付一半,交易完成後付另一半。”
對於中介幫客戶避稅、騙貸行爲,施宏叡說,“最近上海也在嚴查,一些協助客戶騙貸的中介受到了處罰。”
“管的都是大的公司”
事實上,關於規範房地產經紀行爲,幾乎每次大型調控都有涉及。但北京針對該行業專門出臺管理法規,並不多見。
北京我愛我家房產經紀公司副總經理胡景暉稱,他們已看到徵求意見稿了,“從規範市場的原則上,我們是同意和歡迎的,但意見稿中有些具體的舉措,能不能落地,能不能起到作用,還有待討論。”胡景暉說,像房屋託管這種形式,市場是有這個需求的,如果大的中介公司不做了,由於市場需求始終存在,那麼由小的中介公司、一些個人搞起來,可能會令市場更不規範,“應該通過合理的方式、漸進的方式來解決,不能管來管去都管大的、規範的公司,讓不規範的公司和個人得利。”
施宏叡指出,其他城市未必會像北京那樣,出臺專門的針對房產經紀行業的一整套法規,有關各部門一直都在各自職權範圍內管。
上海合富置業副總經理沈彥進一步說,目前上海的相關行業協會對經紀人的行爲規範有一個星級評定,並設立黑名單,一旦發現有違規行爲,評分就會降低,對相關經紀人進行警告甚至禁止繼續從業,“但行業協會畢竟不是政府部門。”
沈彥說,其實房屋託管這種有利於專業服務的做法,在國外已經很普遍了,“如果不允許企業做,個人去做恐怕會更不規範。‘禁止’有些操之過急。”