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空手套白狼
總經理善於包裝自己
據該案承辦檢察官秦慧介紹,這20套房子中有17套被索中林分別過戶給6名債權人,用於折抵其個人債務,還有3套被過戶給了潘某,用於向潘某借款。“他從潘某那兒借的錢並沒有直接還給賣房人,而是用作投資,投資賺的一部分錢還給了部分賣房人。他這屬於‘空手套白狼’。”
“在我們調查時,很多受害房主都認爲,索中林一定是因爲公司做不下去了,纔會詐騙他們房子的。”秦慧說,但事實上,直到索中林被捕,聚豐房產的二手房銷售依然正常有序。
據秦慧介紹,索中林今年34歲,江蘇連雲港人,他在網上的履歷表這樣描述自己:“2002年畢業於揚州大學,2003年毅然辭去無錫電信局國家幹部一職到常州創業,白手起家,成立聚豐房產代理有限公司”。
“如果不‘出事’,他在常州房產中介市場上,會是一個領軍人物。”常州市房地產中介行業協會一位瞭解索中林的人這樣評價他。
2011年,聚豐房產進入了快速發展期。20家門店在短時間內陸續開張,有時候同一天就開兩家。有幾個月,聚豐門店平均成交量位列常州第一。聚豐房產如此快速地發展,引起了該市房產中介行業協會的注意。調查發現,包括索中林在內,聚豐房產大多數員工都沒有房屋銷售經理人資質。
然而,半年後,索中林就將這些資質都給補上了。同時,協會調查還發現,索中林聘用的員工絕大多數是大專以上文化程度的年輕人,公司內部有一套嚴格的管理規章。他還多次從香港請來營銷專家給員工授課,鼓舞士氣。
在檢察機關調查時,很多瞭解索中林的人稱,“他很善於包裝自己,除了對友人一擲千金的豪爽,還特別願意花錢搞企業文化。某種意義上說,聚豐房產的‘正規’,是他包裝出來的”。
用房源套現
中介公司的慣用伎倆
據秦慧介紹,索中林以辦理過戶手續繁瑣爲由,極力勸說賣房人簽訂委託合同並公證,而委託權限是受託人既有權賣房,也有權代收房款。“正因有了這紙合同,索中林很輕鬆地就能把這些房子過戶給他想要過戶的人。在20名受害者中,有11人與索中林簽訂了委託合同”。
“很多賣房人擔心樓市政策變動,害怕影響房價以及購房貸款辦理速度,爲規避風險會急於辦理過戶,最後簽訂一份連自己都不放心的‘委託協議’。索中林這麼容易得手,正是因爲他抓住了賣房人的這種心態。”常州市房屋中介的一位業內人士分析說。
記者通過搜索梳理髮現,類似索中林的這一套路,在我國多個城市都有發生,且涉案的中介公司,都是當地數一數二的大型連鎖公司。
據常州市某大型中介公司工作人員告訴記者,早年的二手房買賣,主要是靠佣金來維繫公司運作的,比方說,買房人通過中介公司花100萬元買了一套房子,中介公司收取買房人1%的購房款。但是,由於中介公司需要支付員工工資、裝修門面、擴張店面等費用,這種方式很難維繫公司的運作。
“爲了擴大市場,中介公司往往會利用手上的房源套現,再度投資,用賺取的差價進行再擴張。具體的操作模式一般是以中介公司的名義把房子買下來(但不會付全款,一般只付首付),或者是先與賣房人達成協議,將房子先行過戶到中介公司員工的名下,然後將房子拿到銀行去抵押貸款。貸到款以後,再進行放高利貸。放高利貸收回來的錢,就用於支付賣房人房款、店面擴張等。”這位工作人員介紹。
他表示,隨着攤子越鋪越大,一旦遇到樓市或經濟不景氣,導致高利貸收不回來,極易發生資金鍊斷裂,最終受害者便是賣房人。
-鏈接
2007年,南京大型房屋中介公司“融衆房產”,被曝挪用房款500萬元,用於融資。與聚豐房產一樣,“融衆”在“垮臺”前,也熱衷於擴張門店,在很短的時間內開出40家門店,且盈利頗豐。此外,還有2003年的北京堅石事件,200多位房主到堅石房地產經紀公司來拿房租時,發現堅石公司已是人去樓空,420多萬元“蒸發”了;2005年的安徽桃園事件,擁有50家店面的桃園房產人去樓空,涉案金額6000多萬元,600餘名客戶的房款無着落;2006年的天津匯衆事件,當時通過匯衆買賣二手房受害的多達1300多戶,共1.424億元房款被挪用。
□說“法”存量房交易活動監管力度應加強
索中林案的發生,暴露出當前存量房交易主管部門監管不力、公證部門審查不嚴、房產經紀機構從業人員缺乏應有的法律知識、內部管理混亂等問題。存量房交易主管部門對相關規定執行不到位、監管不到位是導致上述問題發生的主要原因。對此,應進一步加強存量房交易活動的監管力度;進一步規範公證事項的形式審查。與此同時,還要做好房產經紀機構從業人員的法制教育工作,一方面規範從業人員的從業活動,另一方面引導房產經紀機構從業人員加強內部監督管理,提高服務質量。