|
||||
“新國五條”引發樓市買氣膨脹,如今時過境遷,有人在抱怨,3月不“購房”,4月徒感傷。也有人在感慨,最厲害的20%個稅政策雷聲大雨點小,着急買房賣房,白折騰一回。
總之,對買賣雙方來說,各種情緒蔓延,估計稅收部門、中介公司、開發商,只有一種情緒:狂喜,一月收了或掙了一年的錢,對政策,焉能不歡喜?
-買房囧事:
倉促下手有點後悔
段小姐是今年3月“購房一族”。她對記者說,本來打算花大半年時間慢慢看房、挑房,可是“新國五條”及細則出臺後,她看着買氣“嗖嗖”地上去,擔心房價會大漲,就匆匆忙忙地簽了購房合同,買了套朝東的房子。房子其他方面倒還滿意,戶型方正,靠近軌交,周邊也有不錯的教育資源,但就是朝向不太滿意。
買完房子後,段小姐經常跟親戚朋友嘮叨,下手有點倉促,現在有點後悔,這套房子最大的缺點就是不朝南,採光有點受影響。親戚朋友勸慰她說,世上哪有十全十美的房子,如果房子啥缺點都沒有,人家爲啥要賣掉呢?
-買房貸款:
單子已批款項難放
今年3月,趕在“新國五條”上海細則出臺後第二天,萬女士買了一套二手房,用了商業和公積金組合貸款。因爲公積金貸款利率低,還可以每月用公積金賬戶餘額衝還貸,萬女士感到比商業貸款更加划算,於是貸足了40萬元的公積金額度。沒想到,今年“五一”節過後,萬女士收到賣家催款函,說公積金貸款沒到賬,萬女士一下慌了神兒。
一查才知道,原來是公積金中心的房屋貸款餘額不足,批下來的貸款沒錢支付,需要等待。等多少天呢,不知道。這又讓萬女士一家上火了。萬女士諮詢了中介公司,得到的結論是:“根據購房合同,萬女士並未違約,因爲合同簽訂的最後付款日期是銀行放款日期,所以賣家的催款函可以不用理會。 ”
但也有朋友給萬女士建議:“也不能拖賣家太長時間,在房屋貸款不到位的情況下,買家有義務另籌資金,補足缺口。 ”萬女士表示:“現在只好跟商家協商,拖延時間,希望公積金貸款能儘快到位。早放款、早交房,耽誤一個月,就少了1萬元租金。 ”
-買房資格:
包裝不靈資格難混
同樣在今年3月購到一套房的李女士,最近苦不堪言。房地產交易中心發現她的購房資格作假,退回了她的購房資料,不予辦理。賣家又逼她在原有房價基礎上再加價10萬元,不然就解約,另賣他人。
原來,杭州戶籍的李女士早就計劃在上海買套房,自己在上海工作但從未繳納過“四金”和社保,沒有購房資格。眼看着春節後樓市火起來,她措手不及,聽了某中介業務員的話,忙不迭地掏“包裝費”換了一張上海“房票”。
沒曾想,政策收緊了,一次性補繳的社保被查出。眼看着包裝費、定金、稅費、違約金損失慘重,李女士感到非常被動。賣家建議,先支付全部房款,待李女士補齊社保和稅單即一年後再過戶。李女士感到這種做法自己的風險太高,萬一錢交了,人跑了,豈不是錢房兩空?擔心歸擔心,爲了保住房子,她最後同意了賣家提議,加價10萬元表示誠意。一方面,後悔自己買房匆忙,險入“兩難”境地;一方面,李小姐百思不得其解,事已至此,如何才能保護自己的權益?
-先賣後買:
賣房容易買進困難
21世紀不動產上海區域市場研究部對4月置換性需求集中的普陀大華、寶山楊行、浦東張江各家門店抽樣統計顯示,各板塊都存在一部分客戶3月高價賣出舊房後,4月未買到合適房源的情況。
21世紀不動產上海銳豐楊行分行經理曹金麗介紹,4月,置換型成交量佔到整個板塊的四成以上,他們大多選擇天馨花園、康橋水都等次新公寓,面積集中在80平方米—150平方米的兩房和三房,置換需求中,大部分都是來自楊浦、閘北等區域的客戶。從調查結果來看,目前該區域未置換到心儀房源的客戶還有很多,佔總量的30%左右。這類賣出老房、尚未買進新房的客戶,一般對房源的要求較高,比如房型設計是否合理,日照是否充足,樓層是否合適等,選房標準多樣。其中很多客戶都要求主臥或者客廳必須朝南,朝西或者朝東的房源不予考慮。
3月,爲了給兒子結婚,葉先生以略高於市場的價格,129萬元,賣掉自己位於楊行板塊楊泰小區的一套65平方米兩房。隨後經過一個多月的看房,他發現看中的三房有5%左右的價格上漲,總價已高於240萬元,超出原先的220萬元預算。曹金麗說:“其實板塊內有多套房源,各方面都非常符合葉先生一家的需求,遲遲未成交的關鍵,是3月房價上漲超出他們家庭預算。 ”
21世紀不動產上海銳豐大華分行經理張軍立介紹,目前大華板塊未置換到心儀房源的佔到置換型客戶總量的10%左右,政策主導下的觀望情緒是導致其未實現成交的根本原因。
-離婚買房:
“假戲真做”欲哭無淚
“新國五條”引發的“假離婚後遺症”正逐漸浮現。瘋狂離婚潮在3月中旬、4月初達到頂峯後開始回落,4月全市離婚數很快恢復到往常水平。市民政局提供的數據也顯示這樣的軌跡:2月全市辦理離婚3277對,3月7080對,4月4364對。
爲了房子假離婚,不少夫婦最後卻“假戲真做”。中國社工協會婚姻家庭工作委員會“家和工程”婚姻諮詢熱線從3月初開通至今2個月來,已接到來電、上門諮詢“假離婚如何復婚”的案例120餘件。
“說好假離婚的,現在丈夫真的和我分手了,兩套房也都已經過戶到他名下,我該怎麼辦? ”前幾天,“家和工程”婚姻諮詢熱線專家明麗接到吳女士的求助。像吳女士這樣的求助,最近一段時間,婚姻熱線每天都要接到兩三例:有在丈夫哄騙下“真離婚”的,也有離婚後放縱自己出軌的,還有出現財產糾紛鬧矛盾的……,嚐到“假戲真做”苦果的往往是女性。
七莘路上的閔行區婚姻登記中心爲勸解洶涌而來的離婚潮,曾經專門設立警示牌,上寫:“樓市有風險,離婚需謹慎”。
-父子交易:
爲避稅親屬之間買賣
在3月的交易狂潮中,有這樣一類羣體,他們沒有買賣房產需求,只是擔心高額的20%個稅,匆匆忙忙賣給親屬,老王就是這樣一個代表。
上世紀90年代,老王用兩萬元的價格,買下單位一套售後公房,由於擔心將來開徵遺產稅,房產證直接寫成成年兒子的名字。之後,兒子結婚,又買了一套婚房。
讓老王想不到的是,遺產稅未徵收,如今20%個稅要來了。兒子有兩套房,這套售後公房已經升值到400萬元,以後賣房如果按照差額20%徵收,幾乎要徵收80萬元。嚇壞了的一家人,趕緊加入3月洶涌的交易潮,兒子將房子賣給了父親。 “繳了8萬元的個稅,這個數目還可以承受。 ”
至於爲什麼不直接賣給別人?老王說,這套房已經習慣了,還是套不錯的學區房,家人一直不打算賣出去,如今兒子賣給父親,純粹就是擔心將來徵收高額的20%個稅。
上海錦天城律師事務所資深律師杜鴻亮表示,在3月的交易潮中,據他觀察,至少有10%是屬於這樣的自家人之間交易,這類羣體當下普遍後悔兩點:一是後悔,爲了不見蹤影的遺產稅,將房產寫在子女名下;二是跟風在3月實現自家交易,繳完稅後,卻發現20%個稅尚未執行,感覺稅費白繳了。