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潛規則三
信息不對稱,管理有漏洞
為探尋好處費何以收得這麼容易,記者對房屋銷售過程中的『內幕』進行了深度追蹤。
案發後,據阮衛星交代,他們所賣樓盤的房價是這樣『出爐』的:先由開發公司董事長定底價,銷售經理用這個底價除以一個系數(一般在0.9到1之間)得出一個價格,再根據該價格做成價格表交到銷售人員手中,表上就是對外的價格。『底價只有像我這一級別的銷售經理纔知道,從不對外公布,連我下屬的人員都看不到,購房者更不可能知曉。』阮衛星說。
『從定價機制不難看出,對外銷售價格即使打折優惠,仍然在開發公司的可控范圍內,其底線就是開發公司老總定下的底價。這有點類似商場先提價再「揮淚甩賣」的營銷噱頭。』崇川區檢察院辦案檢察官告訴記者,房價信息不對稱為阮衛星、成慧慧等人伸手撈取好處費提供了一道安全屏障。
崇川區檢察院經審查認定,從2009年1月到2011年7月,犯罪嫌疑人阮衛星、成慧慧在分別擔任海門市某房地產經紀公司銷售經理、副經理職務時,利用公司管理上的漏洞及職務便利,伙同銷售員柳娟娟、方金、季玲玲、高崗、朱紅紅等多人,在銷售房屋時以高於銷售底價報價給顧客,後謊稱可以找領導打招呼爭取優惠等理由索要好處費,實際仍按照底價銷售的方法,向多位顧客索要好處費多起,阮衛星分得40萬餘元,成慧慧分得近30萬元。
『2008年,阮衛星每個月的底薪是6000元,加上銷售獎金年收入在40萬元左右。而2009年,阮衛星的年收入飆昇至70多萬元。這些增加的收入來得很隱蔽,因為他從不具體分錢,都是銷售人員私下把錢放在信封裡給他。』辦案檢察官說。
記者在采訪中了解到,大肆索要好處已經成了房產銷售行業的一種『潛規則』。
『這種做法在整個房屋銷售圈子裡早已成風,不只我們公司,其他公司的情況也都差不多。』據阮衛星交代,他在接手樓盤銷售前,整個銷售部絕大部分銷售人員都在這麼做。『我也想過要堅決按政策辦事,但銷售業績不好就會被人踢走,與其這樣還不如隨波逐流,何況我想管也管不住,沒人聽我的,大多數銷售人員只盯著自己的利益,想靠銷售業績和索要好處費來致富,我也就睜一眼閉一眼,當然自己也拿了不少好處。』阮衛星說。
屢屢向客戶要錢,阮衛星、成慧慧他們難道不怕被舉報嗎?辦案檢察官解答了這個疑問:『他們深諳買房人的心理。因為通過權衡比較,買房人都覺得花上幾千或幾萬元就能得到數十萬元的優惠,是很劃算的事,當然不會去舉報了。』
檢察官還在辦案中發現,房產開發公司在定價機制、價格公開、人員管理、監督糾察等多個環節上都存在漏洞和問題,一環扣一環,層層缺位,導致銷售隊伍漠視規定、私欲膨脹鋌而走險。『定價由公司個別領導決定,打折也是如此,缺少公信力和監督,容易出現「亂喊價」現象;價格信息不透明,使購買方與銷售方處於不對稱地位,給暗箱操作提供了溫床;房產銷售行業流動性強,從業人員良莠不齊,公司只看業績,忽視職業道德教育;缺少強力制度和措施約束違規行為,對有問題的人只是開會批評,最多予以開除,違規成本小,使銷售人員產生「乾一票就收手」的賭博心理。』 (徐德高葛明亮;文中涉案人員均為化名)
案後點評
房價高得國人難以承受,是近年來民生領域的熱點問題。而某些房產銷售人員利用價格管理上的漏洞,在原本已經很高的房價上又盤剝一層,不僅損害了企業利益,加重了購房者的經濟負擔,而且這種欺上瞞下的蒙騙行為還有違市場經濟的誠信原則,有傷社會賴以維系的信任基礎。
為商之道,重在誠信。如何維護商務誠信、社會誠信,是當代中國社會建設中極為重要的課題。司法機關依法懲治、嚴厲打擊非國家工作人員賄賂犯罪,正是為社會誠信建設打造規則底線。此案的查處可以說是售房的『潛規則』碰上了法律的『明規則』,『明規則』最終擊碎了『潛規則』。同時也表明,法律正在對這種不良行為予以嚴厲打擊,決不讓此風泛濫成災。