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前年,隨着鄭州限購令的出臺,鄭州及外省市家庭只能在鄭州市區購買一套商品房。於是,“一生一宅”這樣多少帶有點悲壯色彩的字眼開始在眼前躍動。調控政策一直沒有放鬆,對於大部分購房者來說,如今購買一套以上房屋無疑是“不可能完成的任務”。不僅如此,二手房增值部分徵收20%個人所得稅,以及房產稅徵收範圍擴大的呼聲,在各種房產調控政策的綜合作用下,買房、賣房、換房的成本都大幅上漲,使得持有一套房屋開始成爲最合理的方式,“單房時代”已經到來。無論是剛需者,還是指望在通脹面前通過購置不動產來增值保值的投資者,都不可避免地要面對一個簡單的選擇——買還是不買。儘管衆口難調,但我們還是希望,能通過我們浸淫這個行業多年的記者的專業視角,給大家點參考意見,供購買者在糾結中做出明智的選擇。
【攻略一】過渡房?還是一步到位?
對於衆多剛需、剛改一族來說,如果只讓購買一套房他們寧願“一步到位”。“在置業資金的預算上,肯定要量體裁衣,但考慮到以後的換房成本太高等問題,其實一步到位也是可以考慮的。”正在買房的小尚表示,本來父母讓他先買一套四五十平米的戶型過渡一下,等以後有條件再換大一點的。但是小尚覺得將來換房子不但來回折騰,而且還不知道要交多少稅和手續費,不如使使勁一步到位。
專家建議:有些市民會在購房需求上領先三五年,考慮到將來政策、裝修成本等選擇一步到位。不過在鄭州這不是主流,因爲這部分人處於事業上升期,實際收入不允許。並且購房成本從70萬元一下到90萬元,對一般家庭還是很有壓力的。爲了買房犧牲生活水平,會影響將來的家庭幸福。因爲買房支出過大,會大幅降低生活水準,使得家庭出現矛盾。剛需購買房產的目的是實現房產的居住功能實現個人和家庭的幸福感。若選擇超出自己承受能力,則購房後生活質量會受到大幅度影響,意想不到的家庭矛盾和糾紛會因爲經濟問題而層出不窮。
“他們能夠承受的總價、單價是有限的,我們把這類人羣稱爲剛需。”專家表示,剛需置業首先要考慮的,是滿足功能空間的需求,未來5-10年結婚生子等最基本的生活軌跡,因此,不建議剛需去購買主城區一二環的小房子。
【攻略二】選擇熱點區域?還是遠郊?
一些市民在購房的時候,會關注一些成交比較熱門的區域。業內人士對此也表示認同,因爲對於一手房來說,大開發商集中、開發規模大、片區開發速度快的區域,很容易吸引大量的品牌開發商入駐共同打造,未來人氣預期好。就算當下的配套還不夠充足,但是這種區域的成熟速度非常快,配套會自動成熟。
專家建議:“捨棄方向,不捨棄熱門片區。”剛需一族一般資金不太充裕,一步到位不合適,因此需要購買過渡房。這些區域的過渡房可以“瞬間”變現,更快達到改善的目標。此外一些學校周邊也是熱門區域,因爲首次改善的羣體很多是三十歲出頭,孩子開始上學,因此更青睞周邊有學校的樓盤。
作爲普通打工一族,生活瞬間就可能發生變化,比如你現在在城南上班,會選擇在城南買房,但是交房的時候,或許你就換工作了,跑到城西上班了。“面對這種生活狀態,方向並不是最重要的,它是可以捨棄的,不能捨棄的是,你買得再遠,也要選擇一個好板塊。”
大開發商集中,開發規模大,有大量的土地供應,片區開發速度快的區域,其自身的氣場非常強。不要怕遠,距離的遠近並不能說明區域未來的成熟速度,有時反而是近的地方還不如遠的地方成熟速度快。
【攻略三】品質和交通,都是基本要素
工作交通的便利性、生活購物的便利性、子女教育的便利性、休閒娛樂醫療衛生的便利性,都是單房時代的幾個基本要素,購房者可以根據自己的自備資金篩選目標區域,在目標購房區域挑選中意的社區,在中意的社區中甄選合適的房產。選房過程中注意的事項按照上述的一些要素分輕重緩急,範圍從大到小最後鎖定。
專家建議:在控制總價的情況下,買在三環外或將成爲剛需置業的常態。在這種情況下,多名業內人士建議,購買交通便捷的房子,如果是地鐵物業更好。中成房業的趙亮就建議,在房屋所處的區域方面,更多要考慮交通的便捷性,比如目前主流的交通動線,以及地鐵沿線的物業,會更加值得關注。在房屋所處的區域方面,更多要考慮交通的便捷性,比如目前主流的交通動線,以及地鐵沿線的物業,會更加值得關注,而且增值潛力巨大。
交房後,尤其是進入二手房交易市場後,即使是同一個片區,不同的樓盤也會有不同的表現。因此,在同等條件下,品質爲王。如何看房屋的品質呢,可以考量的方面很多,比如同一個面積段的房子,它各個房間的室內空間尺寸如何,是否舒適;贈送空間是否好用;園林做得如何;小區物管的水平;以及樓間距,人口密度;外立面所使用的材料;公共空間的打造如何等,都是構成小區品質的重要元素,購房者應該仔細挑選。
【攻略四】選小三居戶型,不用再換房
在換房成本增加的情況下,剛需購房應該遵循這樣一個原則,按需求購買。只不過以前的剛需客羣,更多是按現實需求進行購買,而現在更多要考慮的是未來家庭結構的變化所帶來的新需求,也就是有需求前置的概念。所以在戶型上,還是更多要考慮三房。如果是首次置業者,同樣90平方米的戶型,選三房肯定比選兩房更明智,因爲多出一間房,可能至少保證你5年之內不用換房。
專家建議:多名業內資深人士不約而同提到了三房的概念。在換房成本增加的情況下,剛需購房應該遵循這樣一個原則,按需求購買。只不過以前的剛需客羣,更多是按現實需求進行購買,而現在更多要考慮的是未來家庭結構的變化所帶來的新需求,也就是有需求前置的概念。所以在戶型上,還是更多要考慮三房。在房屋品質和小區環境方面,更多要考慮舒適度。如果是婚房,或者考慮未來5-10年結婚生子,還有老人來住,那麼應該購買3房,如果是單身人士,想再打拼幾年,那麼也建議至少考慮二居室。