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種種跡象顯示,一直處於虧損中的燕達國際健康城(以下簡稱“燕達”)的投資者——燕達實業集團董事長李懷有點“繃不住了”。
去年一整年,燕達並未在媒體推廣上有太大動作,新年伊始卻突然發力,將廣告打到了CCTV4、CCTV NEWS、《環球時報》等國家級媒體上。知情人士稱,燕達此輪媒體推廣的總費用高達1700多萬元。在一些業內人士看來,這並非是燕達的財務狀況已經有所好轉的徵兆,相反,是投資者急於尋找合作伙伴或是接手團隊。
另一個大事件則是,李懷與河北省的幾大商業銀行簽訂了合作協議,目的只有一個:借錢。
“這說明三河市一級商業銀行的資金儲備已經難以滿足燕達對融資的需求,而必須上升到省一級。當然,他借的錢有很大一部分是出於其他房地產項目開發的需要,但也不排除有相當部分是用來貼補燕達的虧損。”知情人士稱。
既有國際醫院,又有健康養護中心,如果說到今年漸成熱點的“醫養結合”的話,2010年底即已投入運營的燕達無疑是先行者。但是,至少從現在來看,外界盛傳的“一天虧損掉一輛奔馳”的這位先行者所走的路顯然並不順利。
當然,現在就斷言燕達是個失敗的案例還爲時過早。只是,鉚了勁想將醫療和養老整合進項目中的開發商又是否能從這個項目中嗅到幾分激進、冒險的氣味呢?
美好藍圖
一切都源於2000年至2001年間的那次拿地。
對於河北省三河市燕郊四大開發商之一、深耕燕郊樓市多年的燕達實業集團而言,這次拿地與以往最大的不同在於,這次拿到的是具有醫療用途的劃撥用地,開發商只具有30年的使用權,這就意味着他不能用以往最擅長的操作手法——銷售產權快速回籠資金,盤活社區。
到底要怎麼利用這塊土地,對於以往以打造住宅項目爲主的這位開發商而言成了一個大難題。
直到2005年前後,受北京高房價和戶籍制度限制,燕郊漸成京城後花園,大量人口常年穿梭於北京、燕郊兩地,燕郊開發商受益頗豐。而燕達實業也看出了另一種趨勢:燕郊居住了這麼多的“北京人”,他們是否也有就近看病、健身、消費的需求?而其中看病無疑最急迫,圍繞醫療需求,是否可以在這一塊醫療用地上做些文章呢?
這就是燕達國際健康城最初的構想。
雖然現在業內有人說,燕達是投資者“拍腦袋”決定的工程,但博志成養老與健康地產事業部總經理胡晶卻並不這麼認爲。她在燕達一共工作了5年半,從2008年燕達還處於籌建階段時即已進入,先後在燕達培訓學院、健康養護中心工作,後又出任國際醫院副院長,是董事會中最後離開的一位成員。她說,在決定燕達的項目模式時,老闆曾經多次到國外考察,看過很多“醫、教、養”相結合的項目,確認這是一種非常成熟的模式,才做了這個決定。
而在她的心目中,李懷並非像外界所言的那樣,僅僅是一位“財大氣粗”的房地產老闆。“事實上他非常勤奮,也非常實幹,每天只睡4個小時,很注意學習、吸收好的經驗。有時候,我們這些具有專業醫療背景的人和他討論問題,會發覺他問的問題非常專業”。
在2011年3月我們前往燕達參觀時,接待人員曾經做過這樣的介紹:燕達最大項目是其“健康養護中心”,這是一個大規模的養老機構,同時承擔着健康養護的職責。而同樣位於健康城內的國際醫院雖然承擔很多對外部患者的工作,但大量老年客戶的疾病還是主要在這裏治療。心腦血管是這裏的特色科室。而涉及到醫院和養護中心人才來源的問題,健康城對面還將建設醫學院,源源不斷地爲健康城輸送人才。除上述功能區以外,健康城內還有酒店,承接各種會議,並且成爲老人健身、運動的好處所。
在這樣的美好構想中,計劃投資100億元的燕達破土動工。按照預定計劃,健康養護中心預計到2017年3期工程全面完工後,牀位數將達到1.2萬張,成爲國內最大的養老機構。而國際醫院則計劃建成3000張住院病牀。
空置率的尷尬
2010年10月,燕達的酒店開業迎客。兩個月之後,養護中心也投入運營之中,一期投入使用的牀位數達到了2300張。由於在燕達開業前後,其在全國各地進行了大張旗鼓地推廣,並且還在燕達內部舉辦了養生養老的相關論壇,邀請全國各大媒體廣泛進行報道,因此,甫一開業,養護中心就住進了200餘位老人。
2011年5月,國際醫院也開業投入使用,一期建成1000張住院牀位,可滿足每天5000到1萬人的門診需求量。
回憶起當時燕達的狀況,胡晶稱,當時燕達還是匯聚了國內一批具有才幹的人,醫療背景的、養老背景的都有,而且非常具有資源整合的能力。國際醫院的實力也很強,有一些專業是和國外醫院進行合作的,比如心臟科是和美國合作,美容整形口腔科是和韓國合作,婦產中心是和法國合作,具有了非常國際化的水準。此外還招聘到了300多位國際、國內的專家坐診,完全可以爲病人提供非常高端的醫療服務。
但是,從國際醫院開業到胡晶2012年4月離開燕達,卻完全體現了“從理想到現實之間的落差”。
最能說明問題的無疑是數據。養護中心一期開放2300張牀位,入住率卻始終只有10%左右。“也就是說,開業初住了200來個人,經過1年多的運營,入住率完全沒有提升”。
而能夠滿足5000~10000人門診需求的國際醫院,每天的門診量卻只有四五百人左右,連10%都不到。能同時爲1000位病人提供牀位的住院部,也僅僅是靠平均100來位住院病人的數量在勉力維持。
入住率和門診量不高,但無論是養護中心還是國際醫院,團隊依然要存在,設備依然要維持。知情人士透露,整個燕達國際健康城大概要養2000多人的團隊,而其中醫院團隊大概爲1000多人,醫院每個月的運營費用高達幾十萬元。
“但是對於有能力的醫生和護士來說,即使你有錢養着他,卻沒有病人來看病,他是不會願意的,因爲他也需要不斷地從實踐中積累經驗,所以燕達前期招來的一大批專家就這樣慢慢地流失了。”胡晶表示。
據悉,整個燕達預計投資100億元,到目前爲止已經投入了70億元,但從2010年10月酒店率先開業至今,開發商不但沒有看到任何可以回收成本的跡象,每年還需投入運營費用至少爲1.8億元。
“如果不做這個項目,燕達的老闆是非常有錢的。他的房地產集團有幾個項目都在同時運作,剛剛開盤了一個名叫‘首爾甜城’的項目,大概回收了7億多元。實際上他現在一直是在用房地產銷售的盈利來填補燕達的虧損。”上述知情人士透露。
一河相隔之殤
從地域來看,燕達雖然位於燕郊,卻緊鄰潮白河,河東爲燕郊,河西則爲北京。雖然僅是一河之隔,但對於燕達的處境而言,卻已是兩番天地。
最現實的問題是醫保。目前,燕達國際醫院是“三河市城鎮醫療保險定點醫院”,但對於三河當地的老百姓而言,這個標榜具有國際水準的醫院卻是他們高攀不起的。
“同樣是拍一張片子,到當地的人民醫院只需要60~80元,在燕達卻需要120元,你覺得當地的老百姓會如何選擇?”上述知情人士反問記者。他透露,在2011年7月到當年年底,燕達國際醫院曾經推出過打折特惠活動,當時門診量迅猛提高,但到活動結束時,門診量卻又很快地滑落了。
從燕達的定位來看,它是希望吸引在京工作的外籍人士和高端消費人羣,但阻礙的因素依然是醫保。“如果是國際醫院的話,能通過國際的JSI認證,國際性的醫保就能進來,這樣應該可以吸引到部分外籍人士,但是這個認證要經過非常嚴格的評定,憑藉燕達國際醫院目前的狀況,還達不到。”胡晶說,“但如果是具有北京醫保的人,他在燕達國際醫院看病,醫保無法報銷,他肯定也不會選擇這裏。”
而據公開資料顯示,北京通州區也正在規劃和建設國際醫療服務區,其設定的模式“醫教研養康”一體化,與燕達的模式相比較其實是大同小異。“只是,通州的項目更具有天時地利人和,單就它處於北京區域內這一點來說,就不知比燕達項目多了多少先機。”
而在一位長期在燕達工作的內部人士看來,除了外界的一些因素以外,燕達內部的管理問題也極爲突出。“這麼說吧,對於規模這麼大,這麼專業的一個項目來說,顯然需要非常專業的操盤手來運作,但是,燕達的管理模式還是家族式的。它的採購和財務兩個工作分別由董事長的兩個女兒所把着”。
我們曾希望就燕達內部的管理問題詢問胡晶的看法。當問到她爲何離開燕達時,她並未正面迴應,只是說:“中國的企業大多如此,打江山的人並非守江山的人”。
燕達健康養護中心副總經理周素娟曾在接受媒體採訪時表示:“資金上我們是有來源保障的,當時我們給燕達的規劃是5到10年纔會見到盈虧平衡點,計劃到3期工程才逐步考慮投資回報的問題。”因此,從燕達運營兩年多的情況來斷言它的成敗,顯然是不公允的。誠如專家所言:一切交給市場去驗證吧。