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房產大佬看空國內房產轉戰北美但記者調查顯示海外投資夢只是“看上去很美”
近日,地產大佬張欣與王石在境外媒體上表示相對看空國內地產,而看多國外地產發展的機會,尤其是北美市場,並紛紛出手購地或洽購寫字樓。王石甚至透露,萬科舊金山項目雖然還沒有竣工,已經有國內買家訂購了200套房產。
但是,記者通過和美國當地華人及投資者接觸發現,由於國內投資者大舉購房,房價已有所擡升。而由於越洋購房存在風險,許多房屋出現閒置。在美國“低投入,高回報”的購房投資夢對於普通的國內投資者來說,只能說“看上去很美”。文/記者潘彧
美國購房故事
記者在採訪中發現,在美國買房投資對於有移居美國需求的人顯然更有意義,不過也有投資者抱怨“在美投資硬傷太多”,並表示將放棄其購房計劃。
移民家庭:購房後放租“養老”
移民美國、剛剛退休的李太太告訴記者,她一共在加州洛杉磯的一個社區投資了六套別墅,目前已經全部放給了中介出租。
據其介紹,由於投資者“囤房”,她購買的社區房屋價格相對較高,平均成本爲40萬美元/套。而買房的動機主要是覺得遇到了入市的好時機。
她告訴記者,房子租給誰她並不關心,因爲這些都會由中介搞定,僅需要每個月交給中介月租金5%的手續費便可以,據其介紹,一般都是學生或者普通家庭租住這種房子,學生可以混住。
“每套房子的面積應該在3000~3500平方英尺之間,租賃的價格大約在2500美元/月左右。”據李太太估計,按現在的市場行情,除去稅負等一應費用,平均租售比不低於7%,她對此表示“很滿意”。
投資客:門檻較低但“隱性成本”驚人
林先生說:“我是屬於純投資客,未來數十年可能都不會去美國發展,就想買個房子出租,順便等升值。”抱着這種目的,他輾轉了拉斯維加斯和加州兩地。
“我先看了拉斯維加斯的公寓,很便宜,7萬美元一套,但已經比去年最筍的時候漲了1萬美元。”中介向其表示,該公寓可以租給清潔人員等人居住,月租金可以達到800美元/月,但由於是公寓,必須給公寓管理方繳納每月170~180美元的管理費。“這樣一計算,我覺得很不划算。而且中介表示公寓由於沒有自己獨佔的地皮,升值幅度不如獨棟別墅。”
林先生表示,自己隨即在加州開始看獨棟別墅。“價位大多在25萬~30萬美元之間,如果配齊家電出租,可以租至2500~3000美元/月,看上去確實很美。”
但是,經深入瞭解,林先生就發現了一些“硬傷”。“在美國交易房產必須通過中介,繳納給中介的費用爲交易費用的6%,還不算稅費,交易的成本很高。”他發現,身邊不少當地的朋友爲了省這筆費用,自己考中介方面的資格證,但是作爲投資客,沒法做到這一點。
“雖然別墅沒有高額的管理費用,但美國的房產稅大約每年要繳納房屋評估價的1~3個百分點,而自己未來不在美國,委託給中介處理房屋,每月月租的5%肯定省不了。”
美國購房投資攻略:
一、哪些區域更適合中國買家投資?
相對來說,中國人赴美買房,比較青睞的地點主要在洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓。業內人士表示,是美國新城鎮的擴張遠沒有中國迅猛,像在國內購房一般買便宜的地段,等發展起來再升值,在美國是難以行通的,應該重點選擇發展較好的成熟區域。
美國也有中國所謂的學區房概念,好的學區房一般都大幅貴過周圍,房產稅也高。但如果是主要爲孩子未來的教育考慮,則應該儘量購買學區附近的房源。
二、如何選擇合適的房屋?
美國房市的房屋種類很多,最主要的有公寓、聯體別墅、獨棟別墅等。根據年初搜房網對於投資者的調查,投資者最青睞的是獨棟別墅,不同的州有不同的價格,一般數十萬美元可以購買到一套。業內人士表示,獨棟別墅因爲有自己的土地,未來升值潛力較大。而公寓產品易於出租、總價低廉,也有部分投資者考慮。
三、美國買房究竟需要多少稅費?
按照美國的通例,房屋經紀人的中介費“市價”爲房價的6%。此外,還有貸款手續費、房屋交易稅等各種稅費,各州不同,一般在1%以下。一般沒有在美國工作經歷的中國人,無法取得美國銀行貸款,要想購房多是一次性付清。
四、美國“養房”的開銷有多大?
根據美國各州的法律不同,業主每年所需繳納的物業稅爲房子評估總價的0.5%~3%不等。如果出租,還必須支付租金的5%~10%作爲管理費,而如果是購置的別墅類產品,由於是木質結構,還面臨種種修繕費用。
精打細算
出租風險大不少投資客“囤房”待漲
當林先生和中介討論到出租的問題時,中介的一番提醒更讓他沒法接受。“在美國,法律相對保護租客,如果房屋裏的家電器材壞了,沒有及時維修,租客可能會去法庭告你,而如果租客拖欠房租,你也不能直接趕他出去,也必須走法律手段,這兩種情況,我都必須飛去美國出庭,而且在這段時間裏租客是不會繳納房租的。”
而別墅的維修保養也成了一筆沉重的負擔。“美國的別墅大部分都是木材建造,一般五年必須進行大修。如果遇到一個不好的租客,可能給家居帶來很大損壞,租金收入可能還不夠修繕房屋的費用。”林先生感慨道,“許多投資者都是在買了房之後,承擔高額的房屋稅費,空置在那裏等升值。”他認爲,由於不是常住美國,也沒有美國的生活經驗,決定放棄這個投資夢。
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