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一個被很多人忽略的事實是,儘管成交量出現了大幅度的萎靡,在價格方面並沒有下滑的跡象,並且仍有20%的熱銷樓盤在新政出臺後出現漲價現象。
陽光家緣數據顯示,4月份前兩週廣州樓市在清明長假以及新政影響下,網籤量出現近五成的萎縮,發展商及買家的觀望情緒較濃,“國五條”細則發佈半個月後,廣州一手房網籤大跌近五成,不少買家驚呼“國五條”真的是“狼來了”,延續了近一年的市場熱度有望消退。然而筆者認爲,目前的市場低迷只是短暫的假象,市場很有可能在房企的“五一”期間集中推貨後恢復熱度。
4月的市場低迷主要由兩大因素決定,首先是買家的提前入市,“國五條”細則發佈後,不少人爲了搶在新政之前買房,不惜縮短了看房週期,讓三月成了一個交易井噴月,這一波購房客入市之後,市場需求稍顯不足,四月的暫時低迷也就不足爲奇。另一方面,四月以後開發商推貨的減少也限制了成交量的維持,廣州人向來沒有在清明期間買樓的習慣,因此主導一手樓市的開發商也沒有在此期間推出重磅產品,而傳統的銷售淡季“五一”黃金週又即將到來,開發商顯然有理由將重點項目和更加實用的優惠政策留到那時。
可以看出,決定市場低迷的這兩大因素都帶有明顯的季節性,目前二手房交易市場陷入委頓,如果20%稅收政策全面落地,二手房租價將進一步提高,逼迫一些租客去買房,成爲新的剛需人羣。可以說一手房購房的動力將始終存在並一直延續,需求的恢復只是時間問題。另一方面,房企的集中推貨高峯“五一”黃金週即將到來,市場供應也即將恢復,被“國五條”的細則打亂的供求關係將在短時間內恢復,那麼市場恢復之前的熱度也必然是指日可待。
一個被很多人忽略的事實是,儘管成交量出現了大幅度的萎靡,在價格方面並沒有下滑的跡象,並且仍有20%的熱銷樓盤在新政出臺後出現漲價現象。儘管政府已經提出了今年的房價上漲控制目標,暴漲不會出現。但“國五條”新政僅僅是作用於樓市的流通環節,在房源的供應上並沒有增加,保障房的政策和實行也沒有根本的變化,因此市場的總體需求並不會因爲“國五條”以及其後續政策的出現而減少。購房客的居住需求將很大程度上決定樓市的成交量,可以預計的是,一旦房企在“五一”前後掀起推貨高峯,市場將重燃從去年3月開始的熱度。
目前,市場最大的不穩定因素仍是政策因素。“國五條”中提到的20%稅收政策究竟何時在廣州落地,會不會真的落地,都將一定程度的決定二手房市場的走勢,也將間接影響一手房市場的購房情況,合富置業發佈的報告顯示,具體來說,若出證時間未滿5年的物業,二手稅費增幅約相當於樓價上漲5%左右。一旦這項政策真的實施,無疑將進一步提高置業門檻,帶來的後果可能有兩個:一種可能是讓市場迴歸一年前的寒冬,但調控政策三年來積壓的大量剛需購房客還遠沒有消耗完,在房價穩步微漲的情況下讓他們保持觀望可能性非常低;另一種情況是誘發購房客的追漲心理,造成房價的非理性上漲,這是政府和普通購房客最不願意看到的。因此在這些情況真的發生之前,政府應該更仔細的權衡“20%”的具體政策發佈的時機和執行的方式。
蔣哲