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4月23日,由清遠市房地產業協會、南方日報清遠新聞部聯合主辦的第三屆清遠房地產高峯論壇即將在清遠獅子湖喜來登度假酒店開幕,本屆主題爲“城市大變局下清遠房地產機遇和挑戰”。城市和房地產息息相關,關注城市變局纔能有效考察房地產行業發展。
品牌乃王道,實力定江山。
清遠樓市在經過了連續多年的持續高位增長後,房企實力此消彼長,個別品牌、實力房企已經佔據了市場份額大部分。
四大品牌成交量佔市場份額近三成
2012年銷售套數位居前10名的樓盤總銷售套數佔總成交量的41.29%,其中與廣清交界、以廣州市場爲主的四大樓盤:假日半島、恆大銀湖城、美林湖、萬科城,總銷售套數佔總成交量的16.67%。今年第一季度的情況與此相當。
從個盤情況看,知名房企處於主導位置,市場份額較大,一定程度上影響了樓市成交走勢。以樵順房地產、朝南地產、萬科、恆大旗下的天湖酈都、維港半島、北部萬科城、萬科華府、恆大銀湖城爲例,2012年總成交量達5557套(詳細見《商品房銷售套數前十名明細》),市場份額佔比達26.90%!今年第一季度市場份額略有增加,達27.82%!
相較而言許多非知名品牌項目的遭遇則慘淡很多,有大盤雖然總貨量大,但銷售並不順暢,每月平均銷售量只有十來套。一些企業資金壓力大,不得不採取低價辦法出貨。
實力房企加速推貨搶市場份額
銷售勢頭好,存貨消化快,新貨加推頻率一般就高,知名房企處於領先地位,通過快速出貨搶佔市場份額。2012年新貨供應前10名的樓盤中就有樵順房地產、朝南地產、萬科、恆大、恆遠兆業旗下6個盤,住宅供貨量達7917套(詳細見《住宅新貨供應套數前十名明細》),佔2012年新貨總供應量的33.43%!這些企業旗下樓盤加推新貨的頻率也高,大多數兩到三個月都有一次新貨加推。
另一些樓盤儘管貨量多但受制於銷售不暢的影響,去年全年卻僅有少量甚至沒有新貨加推。
十大房企“壟斷”六成土地
拿地,已經成爲實力企業的天下。今年一季度在清城區(含高新區)範圍內由政府出讓的土地約97.71萬平方米,其中萬科是最大贏家,取得4塊土地,總面積約49.31萬平方米,達總成交面積的五成,達50.47%。
最近四年多來,實力企業在清遠清城區土地市場非常活躍。其中萬科、獅子湖、遠光電纜、樵順房地產、朝南地產、東莞富盈地產、金保利置業、新亞地產、敏捷地產、時代地產等十家企業,從2009年至今年一季度共在一級土地市場取得土地約565.63萬平方米,超過總成交面積的六成,達到62.37%。
以上十家企業取得的土地目前大多數尚未開發,加上其他渠道取得的土地,未推出市場的土地面積遠遠大於這個數字,即便如此,按照2.0的容積率計算以及現有的市場銷售量計算,相當於清遠市區至少3年多的開發量。
實力房企不斷上演併購潮
還有許多知名房企和實力企業不斷涌向清遠。因爲土地有限,直接從政府手上取得土地相對比較困難,因此和清遠企業合作是最好的方式。萬科、恆大、碧桂園介入比較早,2010年至2011年期間,三者通過收購、合作等方式取得近300萬平方米的土地。
去年知名房企海倫堡也進入清遠,收購清遠一家企業7萬多平方米的商住用地。最令人注目的當數陽光100和保利地產。
陽光100收購聯泰(清遠)房地產有限公司近1500畝土地,項目名“芒果Town”,總建築面積約300萬平方米,今年年中將推出首期。
今年3月初保利地產正式和清遠市興海投資有限公司簽署合作協議,成立清遠市保利興海地產有限公司,項目總佔地面積近30萬平方米,總建築面積超百萬平方米。
作爲新發掘的“價值高地,價格窪地”,早期土地價格較低,進入門檻相對不高,有一批沒有房地產開發經驗或者說很少經驗的投資者涌入地產行業,但隨着成本上漲,開發要求越來越高,這批投資者要麼逐漸退出市場要麼必須藉助實力房企,出讓股份等形式合作應運而生。陳步上