|
||||
不建議投資住宅
房產稅若出臺,市場將進入消化和冰凍期
透明售房市場研究院院長丁建剛
針對目前的市場,“國五條”已經說得非常清楚,同時從政策層面也看出政策的制定是支持自住需求。
對於這點,我認爲應該從幾個方面進行理解。比如,中國房地產調控十餘年時間,房價被炒高,供求矛盾是一直存在的。而杭州作爲房產熱點中心城市也是客觀事實。在現階段置業,我認爲如果是自住的話,隨時都可以,但是又要有一個附帶條件,購房者不應該盲從,而是要在現階段買到自己滿意的住宅。不要將就,也不要跟風,要確定自己真實的需求。包括你的生活區域,你的生活工作形態,你的出行主要交通方式,你的家庭人口結構功能需求,以及你的經濟承受能力,這些都要理清楚。這些建議都是基於自住的前提,至於住宅投資,我個人覺得,在目前的市場環境下,真不建議投資了。
對於杭州而言,誰都想住西湖邊,誰都想住錢江新城,所以,購房還是要根據自己的能力以及項目的性價比,結合自己的生活形態綜合考量。比如,你是在城西工作,若買在濱江,就顯得不是特別合適。
如果一定要在杭州找出幾個公認的可能有些被低估的板塊,我認爲有以下幾個板塊,購房者可以重點關注。
一是臨平板塊。就現在來衡量,杭州三大副城中,臨平包括商業教育等配套都是最爲成熟的。而目前的銷售價格卻是三大副城板塊中最低的。比如綠城玉園項目,公園+地鐵房,目前的價格只相當於二手市場中朝暉板塊老房子的均價。整個臨平板塊,非常適合剛需羣體和部分改善羣體。
二是之江板塊。目前之江板塊的配套已經在逐步完善中,它的一些在售項目的均價,比濱江板塊要低,甚至比北部軟件園板塊的一些樓盤還要低。作爲國家級風景區,我認爲目前該板塊是被低估的。
三是錢江世紀城板塊。該板塊由於早年的幾個項目紛紛完成銷售,一段時間進入了沉寂期。但是未來十年,我認爲錢江世紀城板塊將進入成熟期和入住期。理論上距錢江新城只有五分鐘的車程,住房價格卻相差一倍甚至更多,無論是剛需還是改善,選擇在該區域置業,都有着一定的想象空間。
四是未來科技城板塊。目前該板塊的整體價格依然比較低。而國家級的科技城定位必然在今後帶來大量的產業和入住人羣。均價萬元左右的市場價格非常適合年輕的剛需羣體置業。
至於房地產的整體形勢,我認爲如果房產稅如期出臺,那麼市場將會進入幾個月的消化和冰凍期。後面走勢則很難預料。目前的市場應該說整體比較溫和,開發商的降價動力也幾乎沒有,因此,五月份房交會後的杭州樓市,價格上漲的可能性也比較小。
秉承隨行就市的策略
綠地集團浙江區域營銷總監周瑜
對於改善型購房者而言,最重要的還是看地段以及結合自身的工作生活便利性角度來考慮。因爲想要上班方便,便捷的區域就是最重要的。對於自住性的客羣,如果價格在承受範疇之內,市中心以及運河新城的板塊還是值得關注的。除此之外,消費者在購房時,一定要注重開發商的品牌開發能力,以及後期物業的實力。
整體而言,對於大行情,我們保持謹慎樂觀的態度。因爲伴隨着“國五條”細則的出臺,相關的政策也早已出爐。市場中對於政策的調整,經過這麼多年的樓市調控,已經都很適應了。而對於一般開發商來說,經歷了這麼多輪的調控,他們在開發節奏以及銷售方面,都應該秉承隨行就市的策略,短平快,從而方能有效規避與杭州地產大鱷們的正面競爭。
改善羣體選擇餘地比較大
中大銀泰城營銷總監高玉
對住宅而言,考慮自住和投資,不外乎兩個方面:區域和品質。作爲住宅,必須優先考量稀缺性以及項目的整體大環境。作爲商業地產,畢竟項目會爲周邊市場帶來增值空間,成爲未來中心推動者。在這個基礎上,它離不開自身產品的營造。因此一些倡導綠色環保以及對產品自身營造突出亮點的項目值得關注。同時,商業地產的開發和運營,對於開發商而言,應該要結合市場大環境作出一些貢獻。應該要思考,其開發的商業產品,如何讓入駐的企業能夠得到更長足的發展。因此,商業地產的開發不僅僅是硬件,更重要的是對集羣性的效應的整合。要爲企業產生一定的效應,要能夠創造價值。
住宅領域,今年整體行情我覺得剛性需求會穩定發展,高端改善型住宅只要產品做得有特色,應該會有一定的市場機會,尤其是高端精裝修住宅。最近幾年,精裝修越來越被人們所接受。關於房產稅,我覺得市場行爲還是要市場手段來規範和引導。從目前情況來看,房產稅出臺是遲早的事情,關鍵是看房產稅如何界定,對整個大勢、對短期來說有一些震動。目前杭州的房地產發展從長遠來看還是比較健康。關鍵是要從自身出發,解決自己的基本問題。對於部分從剛需轉變爲改善的購房者,我建議不要太着急,選擇餘地目前比較大,價格不會有太大的波動,一些政策的出臺,我覺得可能會有短暫影響,但是應該不太可能出現大的動盪。
不動產登記制度一旦建立對投資購房殺傷力比較大
迪凱股份有限公司總裁助理陳疆
對住宅,我個人建議,就杭州而言,應買一些核心地段、相對有企業品牌的產品,這種物業無論怎樣來說,保值功能還是比較突出。對於剛性需求來說,要充分考慮本身的情況。
從整個大杭州的角度來衡量,包括濱江板塊和大城北板塊都是我看好的板塊。看好濱江主要是因爲,其輻射範圍除了杭州的剛需以外,最近幾年吸引了一大批浙南區域的投資客。加之目前的居住人氣以及住宅開發量偏少等因素,使得該板塊物業的轉讓會比較便捷。其次,從利好角度來看,奧體中心對整個城市格局會帶來變化,它也會帶來濱江板塊地位的提升。
大城北板塊,有與主城區的距離優勢。除此之外,接下去幾年,杭州土地供應,城北是一個主要、集中的區域。從目前的價格來說,相對還是比較低,還是有一定的空間。
至於商業項目,我個人覺得,杭州的商業地產投資空間還是比較有限,而從酒店式公寓來說,市中心的酒店式公寓還是比較看好。
今年整體市場,不會有太大的波動,接下去幾個月是一個平衡期,關鍵看價格,如果價格有吸引力去化難度會比較小,我個人判斷,房產稅就目前而言不會對市場形成太大的衝擊,如果不動產登記制度建立起來,對投資購房殺傷力比較大,明年下半年可能對市場形成很大的壓力。
在同一個項目上
實現自住和投資雙滿足
衆安房產副總經理華振東
從目前房地產市場的宏觀面來說,宏觀調控已經成爲常態,只是調控政策有所不同。實現市場的平穩運行是調控的重要目標。所以預計未來一兩年內中央政府還會隨着市場數據的波動而不斷穩固既有的調控成果。
從市場經濟的角度來看,宏觀調控的對象是需求層面,原因在於需求層面見效快。如果是說供應層面,屬於宏觀經濟管理的角度,這是不能混淆的兩個概念。宏觀調控是短期手段,是針對市場需求層面的,但是從時間來看,宏觀經濟管理着眼於長期,是供給層面的,比如土地、政策、制度的調整。理解了這兩個定義,不難對市場走向做出判斷。
在家庭資產配置層面,對於所有的消費者來說,長期的實踐證明不動產投資依然是當前投資領域最穩健的品種。我認爲,以往把消費者購房需求分爲自住、投資、改善三大類型並不正確。因爲房地產本身不是實體經濟,而是虛擬經濟,並且房地產消費行爲在經濟學中定義就是投資行爲。因而我認爲改善型的需求並不存在,要麼就是投資需求,要麼就是自住需求。由於目前宏觀調控對需求層面的影響,使得市場上自住型消費需求佔據主流地位。
無論自住或者投資,除了傳統意義上的地段交通配套和產品質量等要素之外,消費者一定要加入房產稅的考量。隨着房產稅的即將出臺,在持有階段的稅收政策加大了持有成本,會讓市場在短期內出現一高一低兩種變化,市中心會更高,遠郊板塊會更低。事實表明對於一些城市資源豐富、配套優良的市中心板塊,需求從來沒有減弱過。但由於市中心板塊以及土地本身的不可複製特性,消費者在實際購房中需要留意杭州板塊輪漲的市場現象,通過研究板塊輪漲現象,通過市場觀察,買到下一個板塊輪漲的項目,來實現自住和投資需求雙滿足。例如,2009年的三墩板塊,2010年的城東板塊,以及2011年的田園板塊就是很好的佐證。在同一個項目上,短期滿足自住需要,長期滿足投資需求才是贏家。
房產稅的出臺會進一步提升消費者購房行爲的理智與嚴謹,因此研究板塊輪漲,在同一個項目上實現自住和投資的雙滿足,是大勢所趨。
2013,地產“大數據”時代
寶嘉地產營銷總監張軍利
互聯網和房地產,這看似是兩個完全不相干的領域,而事實上“快速”發展的共性使兩個不同的產業有了一定的可比性。
互聯網發展的迅速可謂是迅雷不及掩耳之勢,當網速基礎不斷提升;當電腦、平板、智能手機迅速普及;當我們的生活再也離不開網絡的時候,爲互聯網的發展提供了更多的可能,互聯網不再僅僅依靠廣告生存成爲當下的共識,互聯網對傳統零售的吞噬正在顛覆着這個社會的消費習慣,無數的實體大鱷開始收縮地面網店鍾情於開網絡旗艦店,在龐大的消費數據的背後產生了一個新的話題——“大數據”,從這些數據可以分析出消費者的購物習慣,可以使得廣告推廣變得非常有效,使得消費環境變得更加透明,這就是所謂的“大數據時代”。
那麼房產的“大數據”時代又如何理解呢?房地產市場歷經了十多年的發展,每年有無數的項目被開發,被銷售,這些數據已然非常可觀,但不管是在一手流通領域還是二手流通領域,都沒有非常好的體系和系統來深入研究和利用這樣的數據,這就是待開發的“大數據”,這些數據不僅對開發商來說意義非凡,對於購房者來說也非常的有利,就如央視在關於“大數據”時代的訪談中的一個舉例:當購房者需要去購買一套房子的時候,他可以使用某一款軟件,或者是某一個網站,這個網站對項目周邊的已售和在售的房子成交價格都有非常詳細的數據,甚至可以按照不同購房者的習慣和要求生成不同的圖表,這樣購房者就可以非常清晰地判斷自己是不是值得去購買這個房子;對於租賃市場也是一樣,租賃價格將不再是敏感話題,房子到底能租什麼價格,都有據可依。
“大數據時代”的來臨對於全民來說都是劃時代的,就房地產市場來說,將有利於政府對整體市場的準確把控,也有利於市場的規範發展。
2013年,房地產仍將站在媒體輿論的風口浪尖上,註定其價格不會有大起大落,就杭州市場來講,我們更看好以商業配套爲中心的潛力區域,這些項目或許是城中的後起之秀,如城東新城,或許是主城區的改造板塊,如萬達廣場板塊等。但無論如何,房地產在未來10年仍將是一個相對的支柱產業,也註定了其中投資和自住都將並存,除了區域地段,我們更看重的是產品的人性化,社區服務的專業性,綜合上述因素,將左右購房者的決定。