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已經簽好了購房合同並向房主支付了定金和首付款,但房主卻拒絕辦理過戶和網籤手續,導致“國五條”北京細則出臺後,單身的李女士失去了買房資格。4月7日,豐臺法院受理了本市首例涉“新國五條”房屋買賣合同案件。
3月30日,“國五條”北京細則落地,部分單身人士失去了購房資格,或因首付比例的提高而放棄買房。細則實施兩週以來,在房產交易過程中,有一些房產糾紛不可避免地產生。
爲此,記者採訪了秦兵G204房產律師團王佳紅律師,總結出四種退房情況,指出在處理退房糾紛中應注意的問題,爲購房者提供“退房攻略”。
王佳紅律師認爲,新政是買賣雙方在簽署合同之時無法預見的。一般情況下,新政實施後,購房人不具備了購房資格,或沒有實力支付多出的首付款及稅費,可以要求退房。開發商或二手房主應當退還首付款,中介公司還應該退還居間服務費和評估費。
不過,王佳紅律師也認爲,雖然新政的出現屬於情勢變更的範圍,但是情勢變更的判斷有嚴格的條件限制,還要根據每個合同的具體內容、履行情況、新政給購房人帶來的影響有多大等多方面來判斷。
案例1
稅費增加退!
2013年2月,王女士通過中介公司購買了一套二手房,雙方約定稅費由王女士承擔。合同簽署後,王女士交付了首付款、中介費,也提交了銀行貸款的相關資料。在合同履行中,北京出臺了“國五條”的實施細則,直接導致王女士支付的個人所得稅無形中增加了70多萬元。爲此,王女士和房主協商希望一部分多出的稅費由房主承擔,遭到房主的拒絕。無奈之下,王女士以無法承擔多出的稅費爲由將房主和中介起訴到法院,要求解除雙方簽署的買賣合同,退還已經支付的購房款以及所支付的中介費。
律師解讀:根據《合同法》司法解釋(二)的規定,合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化,繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平的,當事人請求人民法院解除合同的,人民法院應當根據公平原則,並結合案件的實際情況確定解除。
就本案而言,新政是買賣雙方在簽署合同之時無法預見的,新政的實施導致了王女士的購房成本增加很多,若是要求王女士承擔多出的稅費繼續購買房屋,這對王女士不公平。所以,法院應該以情勢變更爲由支持王女士的解除合同的請求,並且房主應該退還首付款,中介公司應該退還居間服務費和評估費等。
案例2
2013年1月,李先生購買了第二套住房,總價爲515萬元,他向房主支付了310萬元的首付款和10萬元的中介費,剩餘205萬元打算採取銀行貸款的方式支付。新政出臺後,第二套房的首付款比例提升至房屋總價的70%。爲此,房主要求李先生增加10%的首付款,否則拒絕辦理過戶手續。無奈之下,李先生向法院起訴,要求解除雙方簽署的買賣合同,退還已經支付的首付款以及中介費。
首付提高退!
律師解讀:在本案中,新政的出臺是買賣雙方在訂立合同時無法預測的重大變化,而這種變化對於購房人李先生來說需要另行支付50萬元的首付款,如果李先生不具有這個經濟能力,那麼法院應該以情勢變更爲由解除合同,房主退還李先生已經支付的首付款,中介公司也應該退還中介費。
案例3
2013年1月27日,李女士和張先生父子簽訂合同,約定她以440餘萬元的價格,購買二人共有的一套建築面積近130平方米的房屋。合同簽訂後,李女士當即支付了2萬元定金和28萬元首付款。雙方約定張先生父子於3月30日之前爲李女士辦理房屋過戶手續,同時由李女士再支付150萬元,其餘房款於2013年年底一次性支付。
簽約後,李女士按照約定湊齊剩餘款項,但張先生父子卻拒絕爲她辦理房產過戶手續,同時也拒不配合辦理網籤手續,導致3月30日“新國五條”北京實施細則後,李女士失去了購買該房的資格。
李女士將張先生父子訴至法院,要求解除合同,並要求返還已付購房款28萬元,並雙倍返還定金4萬元。
拖延過戶退!
律師解讀:根據《合同法》司法解釋(二)的規定,若是合同履行中發生了訂立合同時無法預測的客觀變化,導致合同一方若繼續履行合同則對其明顯不公平,在這種情況下法院可以判決解除合同。就本案而言,若是房主不存在任何違約情形,購房人遇到新政無法繼續履行合同的,則房主不需要承擔任何法律責任。但是,現在李女士之所以無法過戶,完全是由於房主的遲延過戶導致遇到新政,對此房主需要承擔合同中約定的違約責任。
案例4
2013年1月,孫先生爲自己的父母購買了第二套住房,因爲父母年紀大了,很難辦下貸款,所以買賣合同是以孫先生的名義簽署的。合同簽署後,孫先生支付了首付款和中介費,房主將房屋交付給了孫先生父母居住。
新政實施後,尚是單身的孫先生因不能購買第二套住房,所以無法辦理過戶。爲此,孫先生起訴到法院,要求解除與房主簽署的買賣合同並退還房款,並要求中介退還中介費。房主表示可以退房,但因爲房屋已交付給孫先生父母居住,所以應該扣除房屋租金或使用費。
單身受限退!
律師解讀:孫先生在購房之時是完全具備購房資格的,但是在合同履行中因爲新政的出臺,導致合同無法繼續履行的,法院應該判令合同解除,房主退還已經支付的房款,中介退還中介費。至於房屋使用費或租金事宜,因爲新政的出臺是雙方都不能預測的,所以任何人都無需承擔法律責任,爲此房主無權主張房屋的使用費或租金。
本報記者陳靜思
退房攻略
1看清合同約定
要清楚買賣合同的具體內容。例如,買賣雙方約定:“合同履行中若因爲政策原因導致稅費增加的,則增加的稅費由購房人承擔。”若是在合同中有這樣的約定,購房人就無權以個人所得稅增加爲由解除合同。
2看是否有故意拖延
要看合同的履行過程中買賣雙方是否有拖延履行的情形,從而導致合同無法繼續履行的。例如:房主因爲房價上漲,感覺自己出售的價格低,本應在3月31日前可以完成過戶,但是因爲房主的毀約導致遇到新政,購房人不具備購房資格的,此時買受人可以解除合同,且有權追究房主的違約責任或賠償責任。
3看是否被限購
看自己是否符合實施細則中限制購房的範圍。例如,看自己是否屬於單身人士,且是否是第二套購房。若完全符合以上條件,就可以提出解除合同。
4看首付款差額
看自己是否符合首付款應該予以提高的範圍。例如,因爲新政的出臺,導致自己的首付款需要提高,且提高的數額是自己經濟能力所不能承受的。這裏需要注意的一點是,要看提高的首付款數額具體是多少,若是僅僅需要提高几萬或數額很少,這種多出的首付款數額對於合同的繼續履行沒有太大的影響,在這種情況下法院不一定能支持合同的解除,所以購房人要因量而異。
5看雙方稅費約定
還要看自己是否屬於個人所得稅增加的範圍。例如,新政的出臺導致原本很少的稅費變得很高,而雙方對於高出的稅費又沒有約定的情況下,法院也可以判令解除合同。