|
||||
經歷了3月份政策前夜的井噴,4月份的樓市沉寂下來,除了個別樓盤低價攬客爆棚以外,業內人士表示,“觀望”又成了樓市主基調。“但這一觀望態勢應該不會延續很久,因爲購房人觀望無非就是看看房價還能不能再降點,過了二季度購房人就會發現價格可能仍舊保持平穩,觀望也自然消除。”該人士說。
那麼,對於全年北京樓市成交量與價格將可能有何種走勢?《廣廈時代》採訪了多位業內人士。
開發商現金充裕難降價
“國五條細則落地之後,基本上每個售樓處的來電、來訪量都有所下降,成交速度相較3月也拉長了。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬說。
對此,和裕地產營銷部總經理王騫也予以證實,進入4月,該項目日均成交量相比三月日均10套左右有所下降,基本與2月日均2-3套持平。王騫認爲,隨着政策落地,購房人心中的觀望情緒確實存在,但是影響有限,更多的還是3月購房人追趕政策腳步,潛在需求有所透支。
天潤福熙大道營銷總監王淇表示,購房人雖有觀望情緒,但是從項目目前的來訪量而言,沒有太大的變化,排號量也在持續增加,只是購房人置業顯得沒那麼急,主要原因還是期待國五條的實施能夠帶來一些降價的可能。
雖然購房人有所期待,但是多數開發商卻表示價格下行不太可能。王淇認爲,首先是去年下半年、今年一季度市場上活躍的開發商出貨量都較大,資金充裕。儘管現在建委嚴格執行預售證價格報批不得高於前期產品價格,且不得高於同區域同類產品最高價,但是由於資金量充裕,開發商還是有一定的時間與政策博弈,與去年一季度開發商資金鍊普遍緊張、不出貨就意味着資金鍊斷裂的局面大行徑庭。
“不僅僅是現金充足,主要是開發商對後市的信心也比較足,如果沒有更多政策出臺的話,三、四季度的價格還是會穩重有升的,而且三、四季度成交量也會逐步恢復。所以開發商不太可能有促銷行爲,預計二季度樓市儘管成交量會下降,但價格會保持基本平穩。”賈玉鵬說。
供需關係給開發商信心
有開發商營銷負責人表示,之所以開發商對後市持相對樂觀的態度,關鍵還是強大的需求使然。亞豪機構數據顯示,截至目前,北京市存量房僅6.4萬套,創2006年以來最低值。
值得一提的是,從北京市房地產交易管理網數據顯示,進入4月以來,獲得預售許可證的項目只有3個共計700餘套房源。業內人士表示,並不是開發商多數開發商存心捂盤惜售,以房山某項目爲例,原本想在4月初就入市,但該項目預售證沒有批下來,無法開盤。而預售證受阻的原因,幾乎所有的項目都一樣,即報批的價格可能明顯高於前期產品或高於同區域價格水平。“實際上很多開發商還挺期望開盤的,因爲這些樓盤都擁有相對樂觀的客戶積累。”賈玉鵬說。
當然,雖然開發商不缺現金,但也不願意長時間不開盤。金科集團北京公司運營副總裁許深認爲,“大部分開發商肯定是會採取一些爭取和博弈的辦法,但是不會因此完全改變自身的開發節奏。再加上目前活躍在市場上的,多數是品牌開發商,預計過不了多久會有更多開發商調整申報條件,從而獲得預售許可。”
開發商博弈價格審批
價格走勢方面,賈玉鵬也認爲,由於開發商後期推的新品,往往相較前期產品在產品品質、房源位置等方面都略好一些,所以,儘管建委有價格審批條件前置,但是適當的價格浮動也在情理之中。
不過購房人也無需擔心價格有較大的上行波動。許深認爲,在老盤推後期的過程中,申報價格原則是不能超過本項目前期的報價,同時不能超過同區域同類產品的目前售價的最高值這兩個條件前置的條件下,價格基本處於平穩態勢。以望京某熱盤爲例,北京市房地產交易管理網數據顯示,該項目4月預售證相比上一期,最高漲幅1000元,上漲幅度僅2%。
另外,值得一提的是,由於去年下半年土地市場的放量,這些地塊有望下半年入市銷售,而其中不少地塊溢價率都較高,開發商賠本賺吆喝的可能性也較小。以臺湖板塊爲例,樓面價接近15000元/平方米,相當於去年區域樓盤東亞臺湖印象銷售價格。因此,對於純新盤定價的控制,恐難參考老盤推後期時的價格審批。以同樣是4月拿證的順義中建國際城,最高報價21000元/平方米,這一價格在該區域同類產品也屬前列。
珠江地產營銷副總經理劉雲岐認爲,開發商爲了以高價獲批預售證,除了利用房源位置等固有的附加價值以外,可能還會考慮增加精裝修等方式來提升申報高價的可能性。張蛟