|
||||
政府究竟從房地產銷售中拿走了多少收入,日前這一話題引發高度關注。根據官方數據計算粗略估計,政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元,佔全年房地產業銷售額6 .4萬億元的75%。雖然這種簡單相加的計算方法在業內人士中引起不同觀點,但政府從房地產行業中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經成爲不爭的事實。
2012年,我國商品房銷售額64456億元,比上一年增長10%。與此同時,來自房地產行業的土地出讓金和相關稅費也非常可觀。其中,土地出讓金歷來是政府從房地產行業中收取的最大比重收入,一般會佔到房屋銷售價值的40%左右。至於來自房地產行業的稅費有多少,財政部的統計數據給出了答案。
《福布斯》中文版雜誌、福布斯中文網總編輯周健工日前在微博上發佈一條信息,綜合了來自國家統計局和財政部2012年的統計數據。這條微博指出:“2012年房地產業銷售6.4萬億元,繳納契稅2874億元,房產稅1372億元,營業稅4051億元,土地增值稅2719億元,繳稅合計約1.1萬億元,銀行房貸餘額12萬億元,獲8400億元利息,土地收入28517億元,政府和銀行從房地產獲得收入47917億元,佔6.4萬億元收入的75%。”南都記者根據財政部公佈的數據,驗證了此說法的準確性。
房地產開發週期較長,主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節,項目清算環節。而這些環節幾乎都會涉及到稅費徵繳的問題。
目前房地產企業開發和保有環節的稅費主要有11種,包括營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育附加費。
記者發現,上述統計其實還有保守成分,比如並沒有統計城鎮土地使用稅、城市維護建設稅等稅種。這些稅種並非針對房地產開發企業徵收,而是面向更廣泛的單位徵收。因此房地產去年貢獻的實際稅收將超過1.1萬億元。
不同聲音
廣州省房協理事趙卓文:
“土地出讓金不應算爲當年成本”
對於政府和銀行從房地產銷售總額中拿走75%的說法,業內專家也發表了不同的看法。廣東省房地產協會理事趙卓文昨日指出,土地出讓金不應算爲房地產行業當年銷售收入的成本,因爲當年賣出的土地要經過兩到三年的開發週期才能對外銷售房屋。但他同時也指出,地方政府對來自房地產行業的收入依賴偏高已經是不爭的事實,這對調控政策的推行產生一定影響。
其他算法
工商聯房地產商會:
上海房產銷售流向政府份額超六成
來自全國工商聯房地產商會的數據顯示,上海房地產開發項目銷售收入中流向政府的份額最高爲61.84%,而北京市房地產開發項目總銷售收入中有42.42%的份額流向政府。
過高的房地產稅費對下一步房產稅普遍開徵製造了不少障礙。前任財政部部長謝旭人曾表示,下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節徵收的有關稅種進行簡併,並研究逐步在全國推開房產稅等。
房地產開發和交易環節稅費
營業稅:全額5%
契稅:全額3%-5%,普通住宅減半
印花稅:全額0.03%或0.05%
土地增值稅:土地增值額的30%-60%
企業所得稅:企業收入25%
個人所得稅:賣房差價20%
城市維護建設稅:7%
教育附加費:5%
土地出讓金一般佔到樓房售價40%
房產稅:房產餘值的1.2%
城鎮土地使用稅:每平方米0.6-30元不等